滇三地40多项目推酒店式物业

　　酒店式公寓集住宅、酒店、会所多功能于一体，近几年在整个云南地区掀起一波投资小高潮。包括润城、绿地云都会、东盟森林、保利六合、玉器城在内的很多项目都在今年推出其酒店式公寓产品，据记者不完全统计，目前昆明城区内在售及待售的项目中包含酒店式公寓的就超过18个，不过，这一数据在整个云南范围来看只能算是九牛一毛，仅仅大理、丽江两个州市在售及待售的项目中包含酒店式公寓的就超过30个。

　　整个云南省范围内的酒店式公寓开发方式大致可以分为旅游度假型和商务住宿型两种。

　　在昆明及周边郊县，商务住宿型酒店占据大半壁江山。就昆明的情况来看，商务住宿型酒店的客户群很大，主要是企业办公人士，有业内人士透露，每年年底，很多企业选择在抚仙湖、石林等昆明周边的度假地开年会，“预订酒店往往从11月底就开始。”其需求旺盛可见一斑。另外，这一类产品在硬件配置上以商务为主，像西城时代、长水航城、中豪广场、ICC环球广场、安宁世贸广场等很多项目都配建大型的会议室以及企业会所，这种公寓没有单独的厨房和阳台，室内以大空间为主，以便用户灵活划分办公空间。据记者了解，这一类商务住宿型酒店的市场价在11000—17000元/平米，年投资回报从5%—10%不等，以一套总房款60万元的公寓为例，每年8%的返利，三年时间收入就是14.4万元，平均每月收入4000元，按照现在市场上1500元/月的租金来算，是租金收入的2.6倍。

　　另外一类偏向旅游度假型的酒店式公寓，主要分布在昆明的郊县及热门的旅游州市，如大理的滨海俊园、洱海国际生态城、洱海翠湖宾馆，丽江的露美雅阁、古城东方等项目都陆续推出了这类产品。美国精选国际酒店集团大中华区总裁曾颜认为，旅游度假型的酒店式公寓在云南大有可为，这类产品的客群覆盖全国，甚至世界，主要以旅游人群为主，其需求量也在日益增多。据大理旅游局发布的数据显示，2011年大理接待游客1500多万人，而目前大理已经运营的五星级酒店不超过5家，据不完全统计，目前大理有近10个项目有酒店式公寓的规划，旅游度假型酒店成为旅游城市的宠儿。与商务住宿型酒店不同，这一类产品室内装修则偏重田园、自然风格，将海景、温泉等引入室内，装修材料更多选用木材、石材、竹子等天然材料，给人贴近自然的感觉。据统计，这一类酒店式公寓的售价集中在11000元/平米左右，年回报率逼近10%。

　　“目前抚仙湖区域内盈利的仅有悦椿一家”

　　云南酒店式公寓面临同质化竞争冲击

　　主题化和个性化

　　或成突破方向

　　日前，有业内人士在微博上爆料称：“目前抚仙湖区域内在盈利的酒店仅有悦椿一家。”据记者了解，目前昆明酒店式公寓的经营现状呈现出冰火两重天的现状。

　　一方面，今年下半年以来，包括星耀水乡、绿地云都会、东盟森林、保利六合、昆明玉器城、山水天使湾在内的近10余个项目推出了酒店式公寓产品，然而，充足的供应并未让投资者买账。资深投资人士万女士告诉记者：“现在的酒店式公寓，开发商承诺的前几年的固定回报是假象，我原来投资的酒店式公寓，1.2万元/平米，户型面积41平米左右，签约按季度返租，年回报率15.2%。但粗略算了一下，如果按照年收益15%来计算，投资者一年的回报率在7万元以上，那么每天的租金至少要在200元以上，而且是365天均为客满。说白了，开发商承诺的固定回报，往往只是开发商用投资者的购房款来支付头几年租金回报，制造出良好的投资回报假象。等到固定回报期结束，大多数酒店式公寓租金回报率会露出真面目，情况好的可以维持在2%左右，情况差的甚至扔在那里没人管理。”

　　另一方面，记者了解到，位于二环内的知名酒店式公寓入住率基本保持在70%以上，尤其是近两年兴起的一些主题式酒店，其入住率逼近90%，位于如安街附近的一家主题酒店虽然只有30间客房，但是其预订的房间已经排到明年1月。而这也反映出，目前整个云南的酒店式公寓也面临着同质化的冲击，很多酒店缺乏特色及文化内涵，美国精选国际酒店集团大中华区总裁曾颜认为：“现在，不管是国际大品牌，还是我们国内的高端酒店，放眼望去，几乎是一个风格，主题化、个性化的东西才是当前云南的酒店需要的。”

　　很多酒店式物业固定回报期结束后收益无法保障

　　托管后的经营

　　才是成败的关键

　　以一套总房款60万的公寓为例，每年8%的返利，三年时间收入就是14.4万，平均每月收入4000元，按照现在市场上1500元/月的租金来算，是租金收入的2.6倍。然而，正如万女士所说，这是一个充满风险的投资，开发商承诺的固定回报，有的时候是开发商用投资者的购房款来支付头几年租金回报，制造出良好的投资回报假象。等到固定回报期结束，有的酒店式公寓租金回报率会露出真面目，情况好的可以维持在2%左右，情况差的甚至扔在那里没人管理。

　　投资的成功与否，与酒店托管之后的经营密不可分。综合目前昆明酒店式公寓的成败，不难看出，酒店式公寓成功需要具备区位、品质、经营管理、推广以及区域市场整体经济良好发展态势等方面的条件。 就投资而言，易事达总经理李建认为：“目前昆明的产权式酒店开发运营还处于初期阶段，因为有实力及品牌信誉度的开发公司还未大力涉足此类物业。涉足其中的，也只运用了单一的酒店管理公司经营的销售模式，而成熟一些的产权式酒店物业，不仅有专门的酒店管理公司统一承租经营，而且还有担保公司作为第三方保证合同的履行，真正为投资者加了双保险。

　　在酒店式公寓经营方面，我们不妨来分享一下业内比较认同的“途家模式”。途家模式，主要是将业主的旅游不动产在自住之外多余的时间托管，采用美国酒店管理品牌提供入户管家服务，并通过途家平台帮助做经营或出租，把业主房产的空余时间充分发挥，短期内获得可观收益。以洱海龙湾为例，推出“5+5”十年投资保障计划：前5年市场培育期，业主只需将房源全程交托，开发商与途家强强联手，每年将返还业主总房款8%，前三年共24%收益一次性冲抵总房价，将培育期的浮动风险全部让大通地产承担，大大减少业主的投资压力。云南途家置业副总经理阿木古朗认为：“在这种方式下，业主享有自己房屋的绝对控制权。业主不住的时间，途家便全权托管，依托自身强大的客户平台，进行租售服务，按照实际收入与业主分配。”