感性财经：下注商业地产

　　记者 黄莹颖

　　这是一笔令人有些意外的投资。

　　近日，香港四海国际集团签订了一单大型房地产项目合作协议书，项目位于江苏省无锡市，投资额上百亿元。四海国际是港商罗旭瑞掌控的“富豪系”旗下一家香港上市公司，富豪系旗下的其他香港上市公司还包括世纪城市、富豪酒店、富豪产业信托、百利保。

　　罗旭瑞家族企业是与李嘉诚家族并列的香港五大财团之一，罗旭瑞之父罗鹰石是香港老一代房地产“大王”，罗旭瑞在香港被称为“酒店大亨”。

　　令人意外之处在于，今年下半年以来，有关李嘉诚家族企业从内地撤资的消息不时见诸报端，引发市场对李嘉诚“逃顶”内地房地产市场的猜想。然而，罗旭瑞却逆向操作，大笔下注内地房地产项目，这是出于什么考虑？

　　四海国际非执行董事黄宝文表示，今年6月，公司曾去无锡考察，对惠山区的一个项目印象深刻，经过数月的酝酿和讨论，最终签署了相关协议。该项目由住宅、写字楼、酒店、服务式住宅和商场组成，开发期为6-7年，投资额超过100亿元；将分三期开发，首期预计于2015年开始预售，2016年落成。

　　“现在公司内地的项目会加快推进，这些项目在公司的战略中相当重要。目前我们在乌鲁木齐、天津和成都还有商业地产项目，乌鲁木齐的项目已开始了拿地工作。”黄宝文说。

　　这是典型的下注二三线城市商业地产。目前研究机构普遍认为，一线城市的房地产市场相对安全，风险主要存在于二三线城市，这些城市的人口不足以消化过量开发的房地产项目。近期，越来越多的二三线城市开始加大房地产调控力度，此时加大对二三线城市的投资，风险似乎不小。

　　黄宝文表示，目前房地产调控考虑的是市场长远健康发展，降一降温，对市场未来的发展有好处。“我们仍认为内地市场有非常大的机会，未来的需求仍相当大。”就刚签约的无锡项目而言，项目定位较清晰，侧重于打造以环保科技为特色的城市综合体。无锡无论区位交通还是市场发展，优势均很明显。

　　黄宝文认为，与一线城市相比，一些二三线城市的商业地产才刚开始开发，甚至处于空白状态。与供应量已饱和的住宅相比，这些城市的商业地产仍具备较大发展空间。

　　土地成本也是重要因素。黄宝文称，一线城市土地价格很贵，公司目前仍停留在考察阶段，实际参与得很少。如果说一线城市的土地价格是天价，则部分二三线城市可谓“地板价”，其商业地产项目毛利率仍可保持相当高的水平。

　　作为港资企业集团，“富豪系”在资金成本方面也具有优势。黄宝文表示，借助香港成熟的金融市场，“富豪系”可将旗下的几个平台的资源向旗舰公司四海国际集中，使之获得低成本资金，从而保证内地项目的利润水平。

　　与李嘉诚家族相比，此前罗旭瑞家族在内地开展的业务较少，此时加大在内地的投资，显然有清晰的商业逻辑。对于四海国际集团此次进军无锡项目，香港分析人士表示，在香港房地产市场不景气的背景下，一些香港地产商可能继续北上“淘金”，其目标可能也是内地二三线城市的商业地产。