半年内斥资百亿圈地 恒大强势进京的战略图谋

　　对于一个全国性的房地产企业，如果在北京没有项目那么将是一件很尴尬的事情，即将跨过千亿门槛的恒大地产正在狂补这一短板，从沙河到豆各庄再到日前拿下的东坝地块，恒大地产短短半年时间内就耗资127亿元在京圈地，面对这样“土豪”式的做法业内不乏质疑之声，恒大进京是在赔本赚吆喝。

　　拿地的逻辑

　　在外界看来，恒大在北京的三块地并不是赚钱的项目。

　　沙河地块是一个非商品房用地，该块地总面积51万平方米，其中需要配建26万平方米“公共租赁住房”，回购价格为1.1万元/平方米。此外，剩余居住部分全部用于建设园区安置房，房屋销售限价为1.4万元/平方米。恒大拿下该块地的成本价为6964元/平方米，总价为35.6亿元，由于限定价格，恒大的利润空间并不大，但未来销售不愁，可以说还是一个比较不错的“练兵”项目。

　　而市场对豆各庄项目的质疑声音最大。该宗地块位于豆各庄乡黄厂村，总建筑规模约29.46万平方米，其中居住用途建筑规模约24.33万平方米，包括5.15万平方米的公共租赁住房和19.8万平方米的限价2.2万元/平方米的商品住房。恒大耗资40.4亿元拿下这一项目被业内称为“零利润”项目。

　　东坝地块可以说是恒大真正意义上在北京拿到的第一块可以操作的地块。该块土地总建筑面积20.84万平方米，其中限价商品房1.69万平方米，自住型商品房11.2万平方米，可以操作的商品房部分7.95万平方米，恒大耗资51.3亿元。

　　总体而言恒大前两块土地限制颇多，自身的回旋余地并不大，东坝地块尽管有近8万平方米的商品房可以操作，但是成本楼面价已达4.8万元，相比此前保利首开拿地时的4万元/平方米的价格上涨了20%。

　　纵观三块土地可以看出恒大在北京发展策略的蛛丝马迹，沙河地块可以说是在锻炼北京公司的运营能力，豆各庄地块在考验恒大的成本控制，而东坝地块则是恒大创品牌的一个项目。

　　其实，豆各庄地块也并非外界所质疑的毫无操作空间，一位接近恒大的人士向北京商报记者表示，豆各庄地块还有约2500个车位、1.6万平方米的商业和3.8万平方米不限价的公寓可以操作，而这对于擅长成本操作的恒大而言只能说利润不高。同时从豆各庄地块竞拍现场来看，当时参与该块土地拍卖的包括了融创、中海、住总首开联合体、恒大、合景泰富、富力、中铁建、招商以及葛洲坝等多家企业，除恒大之外的多家企业均是在北京运作多年的成熟企业，深知市场之道，经过43轮拍卖，可见这一价格也是符合大多数房企预期的。

　　正如恒大总裁夏海钧所言，随着恒大越来越有“钱”，进入北京等一线城市是未来的发展目标，因此做品牌树立形象是恒大在京拿地的主要目的。

　　进京的图谋

　　北京作为不少房企梦寐以求的战略高地，让不少房企风光过也让许多房企就此折戟。

　　北京星河湾的一战成名，才有了上海星河湾的销售辉煌，而一个长安8号却让奥园地产折戟败北。对于不少房企而言，进京是一家房企全国化的必修课，也是一门最难及格的课程，而恒大此来又意欲何为呢。

　　其实和恒大地产进京“赶考”的还包括了融创、泰禾以及京投银泰。当年顺驰与华润清河地块一战成为了顺驰在北京的最后一役，东山再起的融创依然选择了北京作为其崛起的重中之重；蛰伏北京市场十年之久的泰禾，也从去年开始发力，成为最猛的一匹黑马；联手万科的京投银泰似乎并不满足于联合的状态，斩获了东小口和玉渊潭乡两块土地亲自操盘。

　　而这次恒大是手握着800多亿元现金而来，按照夏海钧的设计，恒大来一线城市要做的是高科技、高端以及民生地产。

　　在市场看来，恒大一线城市圈地为的是高利润而来。11月25日，大和总研发表研究报告称，上调恒大地产集团2013-2015年每股盈利预测至7%-11%，预期恒大地产平均售价及毛利率会有改善。该行上调恒大地产投资评级，由“持有”升至“优于大市”，目标价由3.3港元升至3.8港元。

　　该行表示，发现恒大地产正改变购地策略，积极购入一二线城市土地，以取得平衡。而恒大地产土储原先侧重于内地三线城市，截至上半年其三线城市土地占公司总建筑面积的65%。年初至今，恒大地产已大笔投资并购北京、广州、深圳以及其他二线城市的多个项目。大和认为，这些项目将较以往三线城市项目取得较理想的平均售价及毛利率。记者 赖大臣