中房股份资产出售上演“蛇吞象” 土地面积存疑

　　2011年报中，中房股份将房屋及建筑物的残值率由原先的1%-5%的比例变更为0%，理由是为了与实际控制人中交集团相统一，但中交集团旗下中国交建房屋及建筑物的残值率为5%

　　近期，中房股份(600890.SH)出售了位于长春的凌宇分公司包括土地和房屋在内的资产，最终转让价格为1,100万元，该笔收入将计入公司的营业外收入，而公司前三季度的营业收入仅为594.73万元，公司仍然存在被披星戴帽的风险。

　　实际上，中房股份此番出售资产的交易对象刚成立不足2个月，且其注册资本仅为10万元，由此上演了一出“蛇吞象”的有趣现象。

　　同时，中房股份所公布凌宇分公司的土地使用权证书除了比长春市国土资源局所列的少了1个以外，土地面积也少了4566平方米，令投资者不解。

　　值得注意的是，中房股份的会计政策也存在令人迷惑之处，其中房屋及建筑物的残值率不仅异于同行，甚至与实际控制人中国交通建设集团有限公司(以下简称，中交集团)旗下绝对控股的中国交建(601800.SH)也不一致，从而令公司当初声称为执行与实际控制人统一的会计政策而变更会计政策的理由显得有些矛盾。

　　资产出售上演“蛇吞象”

　　11月26日，中房股份发布《关于处置凌宇分公司资产的公告》称，公司以1100万元的价格转让凌宇分公司资产，该转让价格较1039.85万元的评估价格略高60.15万元。

　　本次转让协议完成后，中房股份年度的净利润将由此增加1100万元，但公司本年度能否成功扭亏尚不明朗。历史公开资料显示，继2012年度亏损之后，中房股份在2013年前三季度再次亏损了1235.03万元，此番出售资产也未能使公司完全扭亏，而本年度能否实现扭亏仍寄望于公司第四季度的业绩。

　　鉴于中房股份前三季度的营业收入仅为594.73万元，且此番所出售资产将计入营业外收入，而公司若本年度营业收入未能达到1000万元，按照交易所最新退市规定，公司股票将存在被“*ST”的风险。

　　值得注意的是，中房股份此番出售资产的交易对象是一家成立不足2个月的公司。资料显示，中房股份出售资产的交易对象是长春市普卓经贸有限公司(以下简称，长春普卓)，根据吉林省工商局数据，长春普卓成立于2013年10月21日，迄今不足2个月。同时，长春普卓的法人代表为夏振军，注册资本仅为10万元，小公司却“吞下”中房股份价值1,100万元的资产，颇令投资者注目。

　　土地面积存疑

　　实际上，中房股份此番将资产匆忙出售给一家成立不足2个月的小公司，背后是否另有隐情尚未得知，而公司对该资产所公布的土地面积却与长春市国土资源局的数据存在矛盾，令人不解。

　　根据公告，中房股份所出售的资产位于长春市绿园区青石路11号，该资产包括土地和房屋两部分。其中，包括总面积为10,179.40平方米的11栋幢房屋，以及面积为16,000平方米的土地。上述宗地共分三幅土地，有3个土地使用权证书，分别为长国用2002第060122970、长国用2002第060122971、长国用2002第060122972。

　　矛盾的是，中房股份所披露的土地面积却与长春国土资源局的实际面积并不一致。长春国土资源局数据显示，坐落于长春市绿园区青石路11号的土地共有4个土地使用权证书，土地证号分

　　别为2002060122970、2000060111752、2002060122971、2002060122972，而土地面积分别为11127.1平方米、4565平方米、4565.3平方米、308.3平方米，土地面积合计为20565.7平方米。同时，上述4个土地使用权证书的登记时间为同一日，时间显示为2000年8月10日。

　　由此，中房股份所公布的土地使用权证书除了比长春市国土资源局所列的少了1个以外，土地面积也少了4566平方米。

　　会计政策之惑

　　此外，中房股份此番出售凌宇分公司资产，牵出公司会计政策之惑，其中关于房屋及建筑物的残值率不仅异于同行，甚至与实际控制人中交集团旗下绝对控股的中国交建也不一致。

　　2011年报显示，中房股份变更会计政策，公司将房屋及建筑物的残值率由原先的1%-5%的比例变更为0%，而公司或又认为凌宇房产缺乏可回收价值，一番减值准备计提之后，使得凌宇房产的最终账面价值为0，由此直接影响到该房产的最终评估定价。

　　事实上，中房股份房屋及建筑物残值率为0%的会计政策，异于同行业的多家企业。

　　根据申银万国行业分类，《证券日报》记者对沪深两市的132家房地产开发上市企业进行观察，以2013年12月5日为观测点，分别选取市值排名前5及最后5位的企业，其房屋及建筑物的残值率分别4%、4%、0-10%、10%、3%-5%、3%、5%、5%、10%、10%，甚至连*ST九龙(600555.SH)和*ST珠江(000505.SZ)的房屋及建筑物的残值率也均为5%。

　　此外，中房股份当初变更会计政策的理由是为了执行与实际控制人中交集团相统一的会计政策，那么中交集团对于房屋及建筑物的会计政策又是如何呢？

　　对此，中国交建一位工作人员表示，中国交建房屋及建筑物的残值率为5%，而中交集团是以上市公司中国交建为主体，基本没有其他资产。

　　12月6日，《证券日报》记者就上述疑问联系中房股份，一位工作人员表示，只要交易对方有支付能力，公司出售资产不考虑该公司规模大小，而对于房屋及建筑物的残值率执行0%的会计政策，这与中交集团一致。此外，公司曾委托过律师进行尽职调查，凌宇分公司土地只有3个土地使用权证。(见习记者 朱文达)