行政调控逐渐退隐 未来一两年镇江房价稳中有升

　　 党的十八届三中全会出台的决定，究竟释放了哪些信号？这些信号对于接下来中国房地产业的走势产生哪些影响？昨天，由市住建局与长三角房地产研究院共同主办，2013长三角房地产业发展报告会在镇召开，国内知名专家学者济济一堂，研讨分析三中全会后中国房地产业的机遇与挑战。

　　  专家普遍认为，今后类似“国×条”这样的房地产行政调控，将会逐渐被长效机制取代，城镇化将会支撑起未来十年中国房地产业的强劲发展。而对于我市房价，有专家表示在全省范围，镇江房地产一直比较健康，未来一两年镇江房价将会继续呈稳中有升之势。

　　  观点一：

　　  类似“国X条”行政调控渐退隐

　　  具有重大历史意义的十八届三中全会已经闭幕，会后推出的决定引起了中国房地产界高度关注。专家学者试图从字里行间解读楼市政策走向。决定中，多次提及市场和改革字眼，提出使市场在资源配置中起决定性作用。浙江大学房地产研究中心主任贾生华在主题发言中认为，这其中已经给出了房地产调控的新思路，即要以长效机制取代行政调控。

　　  今年随着新“国五条”及地方细则的出台，使得国内二手房市场一时陷入疯狂，市场恐慌不已。杭州师范大学经济学博士、副教授赵奉军则认为，上述现象今后应不会再出现，“中央调控政策会逐渐放松，全局性的‘国×条’估计不会再出台。”

　　  目前长三角地区仅上海地区开征房产税，展望2014，未来还会有其他城市加入房产税试点吗？赵奉军博士认为，现有的房地产领域税收为间接税收，多在土地出让、房产交易等环节中征收，而房产税则推及具体每一户，使得税制结构从间接变为直接，这种形式的征税很容易招致民众的反感，包括引发对政府税收使用流向等一系列问题的质疑。鉴于此种压力，房产税试点推行比较困难，可能会继续试点。

　　  观点二：

　　  转型有赖于财税体制和金融变革

　　  上海金融学院校长王洪卫教授则注意到，从前年开始出现一种迹象，即房地产市场逐渐分化。随着大量人口转移到一线城市，北京、上海等城市据统计户均套数0.9套不到，三四线城市户均套数甚至有的超过了两套，导致整个房地产业形成了不同的市场发展格局。未来房地产市场将会步入深水区。短期的政策面是保障供应、抑制投机，中期督导投资、引导消费，长期则需要及时创新，结构转型。目前的财税体制是，工业产业类项目税收大部分上交上级，而地方房地产土地出让金，则大约有95%留在地方，因此地方政府对土地财政依赖严重，使得房地产业的结构亟待调整，这有赖于财税体制的全面改革。

　　  此外房地产领域内金融创新也是一大趋势。以房地产开发为固定回报的企业今后会越来越少，未来更多企业会从开发领域转型退出：以租金回报的财富管理模式，将会让位于以房地产信托投资基金为代表的金融衍生产品。王洪卫教授举例说，阿里巴巴从一家网络企业跨界到贸易领域，今天又跨界到金融领域。因此，未来房地产业涌入的跨界发展现象也会越来越多。

　　  观点三：

　　  未来十年将新增城镇人口1.7亿

　　  城镇化成为媒体关注三中全会决定的焦点。决定指出，坚持走中国特色新型城镇化道路，推进以人为核心的城镇化，推动大中小城市和小城镇协调发展、产业和城镇融合发展，促进城镇化和新农村建设协调推进。

　　  对于中国城镇化蓬勃发展的走势，南京大学不动产研究中心主任高波教授在发言中，引用一组数据形象地予以说明。他指出，当前世界城镇化水平已超过50%，有一半以上人口居住在城市里。2000年到2010年经过十年发展，中国城市化率从36.22%发展到49.68%，提高了13.46个百分点，新增城镇人口约2亿人，这部分人口的住房需求是个庞大的数字。

　　  展望未来十年，从2011年到2020年，中国城市化率则会以年均14个百分点的速度提升，预计每年增加的人口达到1700万人，十年总计新增人口达到1.7亿人。以农民转化为市民为例，每人每年将增加1万多元的消费。快速推进的城镇化引发同步飙升的增量需求。城镇化过程中，农村人口向中小城镇转移、中小城镇人口向城市转移、各中小城市人口向大城市转移，进而扩大城镇规模，带动城镇购房需求。因此城镇化的发展前景向好，其导入大量就业人口到城镇之中，使得房地产业将从中受益。

　　  高波教授还指出当前房地产发展的弊端所在，“我们的地方政府对房地产施加了过度的行政手段，贱卖工业用地，贵卖房地产用地，造成工业用地闲置，甚至变相当作房地产业开发，这使得市场配置失效，资源误配，工业用地粗放发展，住房用地却供应不足。”

　　  观点四：

　　  一直健康未来镇江房价稳中有升

　　  对于普通购房者而言，买房始终是一块“心病”。明年房价呈现怎样的走势，专家们在嘉宾互动交流环节也给出了各自回答。

　　  赵奉军博士认为，长期看人口，中期看收入，短期看政策。至少在中期之内，房价还会继续上涨，原因在于从人口来看，总体住房存量的供求要到2018年才能缓解，另一个原因则是我们的收入还会继续增长，尽管收入增幅会有所降低。“短期就2014年而言，我倾向于跌！两个原因：流动性紧张导致实际利率上调，土地供给上升，一般地王频出之后房价都不看好。”高波教授则指出，国内房价过去两年总体呈暴增之势。结合长期研究后他得出的规律是，连续两年房价暴增后，第三年价格会总体趋稳。

　　  专家们的发言多从全国范围阐述房地产的发展轨迹，并未触及镇江。而镇江明年房地产发展如何？尤其今年年初我市实施了“7+1”旧城改造计划，直接推升了今年楼市的成交量。按照中央统一部署，今年开始到2017年又正在实施棚户区改造项目。据此，同时担任长三角房地产研究院院长的高波，接受本报记者采访时作出研判，“镇江的房地产市场在我们江苏来说一直是比较健康的，而且镇江在未来的三年当中，还有大量的拆迁任务以及老城区的改造，应该说将会带来比较大的需求，今年的房产市场相当的活跃，但是房价还是比较稳定的。所以总体而言，未来一两年，镇江的房价和房地产市场还会在这样一个稳中有升的状态下运行。”