广州别墅盘最近很抓狂：“我到底何时能卖？”

花都不少别墅盘的上市时间都推迟了，买卖双方都在观望中。

有别墅有洋房的项目，纷纷加紧建洋房，争取以综合容积率拿预售证。

　　别墅盘最近很抓狂：

　　若没有“穗六条”，11月广州已涌现一波别墅上市潮，但时至今日尚未对何为“低密度商品房”进行定义

　　若没有“穗六条”，广州市11月底可能已迎来一小波别墅上市潮。但根据“穗六条”规定，已批准建设的低密度商品住房项目须完成房地产初始登记后方可销售，换言之，低密度豪宅项目必须要大确权才可以销售。

　　记者近日巡城看了几个别墅项目，发现一些别墅项目的推广已停下来，准备等到“大确权”后才销售；一些项目则寄望捉“字虱”钻政策空子，因政府尚未对何为低密度商品房项目作出定义；一些项目则加紧建设同一地块的洋房项目，希望按超过1的综合容积率来获得预售审批。 专题文/图：记者李凤荷

　　花都某别墅盘：

　　唯有等大确权再卖

　　花都某别墅盘国庆后开放样板房，原定11月中旬开售，后来因故推迟。“穗六条”公布后，该项目人士在微信叫“命苦”。据项目信息显示，该楼盘一期共规划有142套别墅，102套洋房。别墅由297平方米和289平方米的独栋、243平方米、218平方米的双联排以及165平方米和187平方米的四拼组成，洋房由70平方米的一房、90平方米的两房以及120平方米的三房组成。目前，洋房已是现楼状态，别墅也接近完工，别墅距离大确权后销售的时间应该不会太远。

　　据某开发商人士表示，今年自“新国五条”后，花都别墅遭遇限价，房管局对别墅沿用洋房的同一限价标准，以汽车城板块的某盘为例，洋房当时售价“9字头”，别墅已卖到将近2万元/m2，但是整个项目只能按“9字头”网签，为此别墅项目的销售只能停滞不前。据记者了解，时近年底，花都区洋房网签价提高到14000元/m2，这对于已拿预售证但停签很久的花都别墅来说不啻是一大好消息，相信不少项目会沿用“双合同”的做法，把网签价外的6000元/m2作为装修款另签合同，网签价则为14000元/m2。消息人士表示，以前网签合同价只有9000元/m2，需要剥离的楼价太多，客户的首付压力过大，如今网签价提高，别墅买家的支付压力减少。

　　金沙洲某别墅盘：

　　为求预售加紧建洋房

　　金沙洲某别墅盘也是与花都别墅盘一样“撞在枪口上”，原来预定11月中旬开盘，如今要延迟至12月中旬。记者日前到该盘踩盘，发现别墅盘旁边的二期洋房已经建到十几层，二期别墅也接近完工阶段。一位别墅经纪告诉记者，该地块的综合容积率是1.58，他们希望以此来报审批拿预售证。

　　记者之前曾经来到金沙洲佛山区域的另一别墅盘看盘，这个别墅盘全部为独栋别墅，每栋面积在400~600平方米，入场价过千万元。该楼盘的一位经纪对记者表示，“穗六条”出台后，楼盘多了一些从广州过来的外地买家。“穗六条”对外地买家的要求提高，需要连续缴交3年的社保或个税，且不接受补缴证明，相比之下，佛山对外地买家的要求依然维持在缴交1年的社保或个税证明，也可接受补缴证明，因此一些不具备购买资格的外地实力买家被迫分流至佛山买别墅。

　　定义一日不清 别墅盘进退两难

　　广东中原项目部总经理黄韬表示，以往以限价来对价格进行调控，别墅项目已“深受其害”，如今再祭出一招“大确权后才可销售”，进一步打击别墅项目。对于别墅项目来说，须完成房地产初始登记后方可销售，也就是说大确权才可以销售。黄韬解释道，大确权只是确立权属关系，设备验收可以在大确权后再进行，因此别墅可以在准现楼的状态下销售，并非一定要等到现楼交付才销售。他预计这一条款对别墅项目会造成延后3~6个月的销售周期。

　　不过，由于在“穗六条”中只是以“低密度商品房”来指代有关项目，对低密度商品房的定义不清，通常来说，容积率低于1为低密度住宅。目前，市场上没有纯别墅的项目，一般都是别墅加洋房的项目，由于开发商希望营造纯别墅的感觉，故此在销售上，都倾向于把别墅和洋房分开销售，因此在申请预售证时会遇到较大的困难。

　　从目前政府的态度来看，对低密度住宅采取的是从严的做法，黄韬认为预计要1个月后到明年初，别墅销售才会稍微放宽。