小区停车位愈发抢手 地下车库小心被人“卖两次”

    本报记者 耿诺 实习生 曹政

    买房时就到处打听什么时候卖停车位，入住时先跟物业和开发商“挂上号”，有了卖停车位的消息就恨不得马上冲过去刷卡……随着机动车保有量不断冲高，小区停车位变得愈发抢手。但您是否有过一些疑惑，那些没有产权的停车位，都是从哪儿来的？开发商会不会先将地下车库算入“公摊”让业主买单，然后再卖一次使用权？或者利用和人防工程经营管理中心签订的长期合同为幌子，对外吆喝“以租代卖”？

    本市房屋产权登记管理部门表示，只有签署正式合同、获得销售许可并且能够获得产权证的地下停车库，才属于合法销售，提醒广大市民，一定要注意“车库陷阱”。

    公摊停车位

    无法提供车位产权证

    “车位16万元一个，使用权59年；地下仓库每平方米5000元。”还没收房，朝阳区东坝福润四季小区的业主们，就开始接到一通又一通卖车位和地下仓库的电话。

    走进东坝福润四季小区，一栋栋高层住宅已经亮相，有些楼栋已经开始室内施工，施工现场内部的工人并不多。在A6楼的地下就有仓库，看上去有10平方米大小。有些带窗，有些没窗。有名工人说，再往下一层就是车位，结构和仓库一样。

    “买吧，实在有些贵。但不买，每个月车位租金就500元，不便宜。”刚向父母朋友借钱凑了首付的业主小王皱起了眉头。

    按照开发商发布的信息，车位每年的租金4800元至6000元，就算不涨价，租30年左右就已经超过了车位的费用。但小王注意到，虽然短信上说的是使用权59年，但论坛上有人发帖子称，小区停车位是产权停车位。

    这下，小王糊涂了，这两种车位到底有何区别？

    “如果是比较新的房子，业主可以翻出当时的购房合同，查查附件中有没有将地下车库列入‘公摊’。如果列入‘公摊’，那么这些车库应该属于业主共有。是否出租，怎么获得收益，都应该通过召开业主大会商定。即使出租，收益也应该归全体业主。开发商不能卖这些属于业主共有的地下车库，更无法让业主获得产权证。”本市房屋登记管理部门一位负责人说。

    据介绍，开发商在提出住宅销售许可之前，要先申报小区共用和分摊面积，如果在这份书面文件中已经将地下停车库面积按照“公摊”分摊给了小区业主，那整个地下停车库就该归全体业主所有，开发商无权与单个业主签订停车场车位的“使用权”买卖合同。

    人防停车位

    超20年“长租”要不得

    1000户的小区，开发商建300个停车位就算满足规划条件。不过，对于一些家里拥有两辆车的小区业主而言，这300个停车位远远不够。因此，从2008年开始，本市开始利用人防设施改建地下停车场。截至2012年，已经利用人防工程提供了20万个停车位。今年3月，市民防局巡视员黄扬做客北京城市服务管理广播节目时透露，年内本市还将利用人防工程为市民提供1.8万个停车位。

    但正是这样的人防停车位，让很多业主犯了难。

    家住金地仰山的张先生今年下半年遇到个怪事儿：开发商和物业公司开始打着“长租20年”的名义变相销售停车位，一下交清10万元，以后每个月只要交纳几十元的物业费，就可以得到20年的使用权。而在此之前，张先生在和朋友聊天时刚刚提起通州区K2清水湾，在以“长租期”变相销售停车位。

    “我感觉不对劲儿，就上网搜了搜，真开眼！”张先生感叹道。他从飞信上给记者发来几个小区论坛网址，其中显示茂华璟都会小区，早在2010年就让业主签署了为期45年的人防车位租赁合同；海淀区的几个小区更有“长租50年”的变相卖车位现象；陶然北岸小区一位业主也称，自己在几年前就买过没有产权的车位，由于车位可能就是人防车位，很担心哪天车位会被无偿收走。

    对此，一位市住建委专家团成员解读称，合同法规定租赁期限不得超过20年，超过20年的部分无效。因此，任何一个租期超过20年的变相租赁合同都无效。市民防局官方微博“民防小卫士”也曾经发布微博称：“人防工程属国防战备资源，禁止以各种形式买卖。”

    是否正规

    要查销售许可证

    地下车位怎么才能有产权，车位面积又是怎么计算的？

    “最简单的办法，就是到市住建委网站查小区地下停车位是否领取了销售许可。只要有销售许可的，一般都能办下单独的产权证来。”市房屋登记相关部门负责人说。

    近几年，已经有一部分开发商在小区房屋销售时，并未按公建面积公摊地下停车库面积。因此，地下停车库的产权就归开发商所有。而当开发商申请分割对业主出售时，一定会走正规的买卖合同、网签并且获得产权证流程，而开发商与业主签订的合同也是有效的。

    但记者在采访过程中发现，即使曾经在市住建委公示过销售许可证的车位，也会在转让过程中出岔子。

    已经过了一年多，住在海淀区太阳园小区的霍先生，还在苦等物业公司退回停车位费用。“当时说每个车位16万元，我们就分两次给清了，谁想到交了钱、拿了收据，最后还是打了水漂。”

    去年秋天，太阳园小区贴出了出售停车位使用权的通知。从8月底到9月中旬，每个车位优惠价为16万元，若是在15日之后，价格将涨到20万元。“当时看着有点着急，急慌慌地去交了1万元订金。”霍先生悔不当初。如今，霍先生手中，只有一个车位位置示意图和一张当时物业财务手写的收据，上面盖着开发商“北京泰跃房地产开发有限责任公司”发票专用章。

    原来，太阳园小区开发商曾经因为和银行产生经济纠纷，在2010年到2012年春天被冻结过地下车库的产权。而当产权到期“解冻”以后，开发商立刻领取了销售许可，并开始对业主销售。但由于与银行的经济纠纷未解除，地下车库产权再次被冻结，霍先生等十几位业主买了车位但没签合同或没过网签的业主，也生生被晾在了半道上。

    “要起诉，没合同。从物业手里买的，盖的又是开发商的章，都不知道要告谁！”霍先生还在等开发商和银行的纠纷解除，还在期望能够办理车位的产权证。对于这种情况，相关部门负责人建议，霍先生只能收集更多证据，准备起诉开发商。