北京全年1800亿土地收入创历史新高 三元制成型

　　2013年北京一改前两年土地供应不足的局面，明显加大了土地供应力度，截至11月，北京住宅类土地已经超额完成了全年的供应计划。同时，房企争抢进驻北京这类一线城市，在供需两旺的推动下，今年北京全年的土地收入有望达到1800亿元，创历史新高，个别地块的地价在房企的争抢中也达到历史高点。2013年的土地市场中呈现出的最明显特点就是三元制逐渐呈现，这将对明年的房价产生直接的影响。

　　京华时报记者桂瑰

　　宅地计划超额完成

　　来自北京市土地整理储备中心的数据显示，截至目前，北京土地市场已成交商品住宅用地约868公顷，完成全年供应计划的102%。北京中原地产的统计数据也显示，住宅类建筑面积占全北京经营性地块也首次突破了56%。这意味着，如果这些供应能如期转换成有效供应，那么将非常大地缓解明年住宅市场的供需矛盾。

　　另据中原地产统计数据，截至前11月，北京住宅类土地成交面积已经达到了1204.12万平米，仅次于2010年的1449万平米，叠加已经挂牌待出让的6宗住宅地块137万平米，年内确定出让的住宅类地块面积已经高达1340万平米。住宅类土地出让金也已经达到了1141亿，创造了住宅类土地成交额纪录，全年住宅类土地出让金有望达到1300亿，超过前两年之和。

　　中原地产市场研究部总监张大伟认为，最近5年来，年均土地供应缺口达到了340万平米，特别是2009年和2012年，这两年的住宅类土地供应缺口分别达到了600万平米和465万平米，恰是这两年，北京的房价涨幅最快，而在土地供应增加的2010年和2011年，房价涨幅都比较缓慢或者房价处于下调。而2013年的土地供应增加将明显缓解明年的供需矛盾，今年供应的自住型面积有望接近或超过2万套，商品房住宅部分年内供应的土地部分也有望突破10万套。

　　地价上涨明显

　　土地的集中供应也获得了房企的积极应对，几乎每宗宅地都出现多家房企现场竞价局面，部分地理位置较为市区化的优质地块竞争更是激烈，位于三环的夏家胡同地块、农展馆地块，热点区域的亦庄地块、台湖地块、朝阳东坝地块等均是房企角逐的对象，这使得部分地块的楼面价甚至超过了周围在售物业的价格。

　　中原地产市场对2009—2013年的住宅地块平均楼面价进行的统计显示，2009年成交的住宅地块平均楼面价为5971元/平方米，而今年已经达到了9478元/平方米。张大伟称，按照全国主要城市出现的高价地，如果需求达到正常的利润，目前市场售价需要在一年内再涨50%，否则高价地入市的风险将非常大。

　　对此，亚豪机构市场总监郭毅表示，主要是由于北京在各大房企全国布局中的特殊地位，北京定位为国家经济文化政治中心，因此任何一家全国发展的房企都要将北京划归到战略版图之中。但是基于土地的不可再生性，随着多年的发展北京可供开发的住宅用地总量必然会不断减少，并且郊区化日益严重，因此北京的宅地出让吸引了大量的关注。而另外今年住宅市场的好转，大量项目的热销，使得大量房企具备了储备土地所需的资金实力，这也是今年出现土地成交热潮的直接原因。

　　三元制已然成型

　　今年的土地市场中第一次出现了自住型商品房用地的概念，这也意味着，北京楼市从二元制正式转变为三元制。

　　10月22日北京市住建委发布，2013年北京将推出2万套自住型商品房，2014年计划推出5万套左右。此类住房价格比周边商品住房低30%左右。随后，北京土地市场开始加大此类型地块的供应，截至目前，已成交住宅用地中，可建自住型商品住房面积已经基本完成2万套的任务，而第一个该类型的产品已经面市。

　　中国以及北京的楼市调控机制一直是二元制，也就是保障房解决中低收入人群居住问题，商品房解决其他需求。但目前整体市场上，虽然经过几年的大规模保障房建设，但整体保障房的供应量依然低于实际需求，导致房价不断攀升，政府调控压力非常大。而自住型商品房的推出则改变了这一格局，北京房地产市场呈现三元制，据介绍，未来，保障房占比20%。

　　“高端有市场，中端有支持，低端有保障，这样三位一体的供应结构是稳定房价预期增加供应最快的办法。”张大伟说，现在住房供应模式可以借鉴新加坡模式，一方面对保障房建设根据收入水平进行分类管理，另一方面规定保障房必须住满5年后才可以出售，房价上涨部分政府获益60%，其余给个人和家庭，个人可以申请购买更大的限价商品房。“这种模式叠加北京等城市的现状，可以解决现在夹心层所面临的居住问题。”

　　全年收入创新高

　　土地市场的供需两旺最直观地反映在了土地收入上，根据北京中原地产的监测，截至11月，北京共成交199宗土地，成交总额累计达到1653.64亿元，创造了北京土地出让金年度历史纪录。此前，年度土地出让金额度最高的年份出现在2010年，总额为1642.4亿元。张大伟预计，今年北京土地出让金全年有望达到1800亿的历史纪录。

　　其中，刚刚过去的11月，北京土地市场上演了一场“最后的盛宴”。亚豪机构根据北京市土地整理储备中心数据统计显示，11月北京市共实现土地出让34宗，相比上月增加了15宗，规划总建筑面积432.4万平方米，成交总金额407亿元，环比上月分别增长189.6%、381%，并且三项指标均创下今年以来的月度新高。与此同时，11月北京土地市场当中住宅用地共实现成交18宗，规划总建筑面积315.6万平方米，环比增加431.3%，也创造了今年来的新高。

　　事实上，土地盛宴不仅仅出现在北京。前11个月全国主要的40个城市，土地成交额高达14019亿，同比2012年同期的8369亿上涨幅度达到了68%，也超过了2012年全年的10674亿。