楼市论道:政策转向更加明显 2014房价迎转机

　　又是辞旧迎新日，又到盘点展望时。2013年，中国楼市大步疾奔，却也有磕绊跌撞。这一年，一二线城市地价、房价相辅上涨，与三四线城市分化加剧；这一年，数家房企业绩激增，千亿俱乐部成员数翻倍，拿地激进，融资又兴起；这一年，新型城镇化和土地改革成了业内外人都要说两句的热点；这一年，最大的变化在于中央对房地产市场政策思路和管理方式的转变——控压减弱，引领市场自主变成了主旋律。

　　2014开年伊始，《新华有约》特邀中国房地产学会副会长陈国强、北京大学房地产研究基金中心副主任杜猛、世联地产北京公司副总经理刘春岩，以及华创房地产研究院院长程崇山四位，从政策、土地、市场、企业各方面还，一起追忆与憧憬，剖析房地产市场的表象和内核。

　　全年政策变化呈枣核形 调控最高境界是“无为而治”

　　陈国强把去年的政策变化概括为“两头紧、中间松”——形如枣核。“两头紧”就是年初和年末分别出台的“国五条”和“18城新政”。“中间松”就是从4月到10月的半年多时间里，中央未明确对调控做出进一步具体指示。可以把那段时期成为政策的“静默期”或者是“真空期”。但纵观去年的从头至尾，可以看出政策的变化和转向非常明显：其中的重要节点就是10月底习近平总书记的讲话。紧接着就有三中全会、中央经济工作会议，以及中央城镇工作会议等一系列会议与相关文件作支撑。因此可说年初确立了方向，年中观察了动向、年末修正了走向。

　　另外从政策和市场的角度可观察得出，中央政府的管理方式有些趋向于道家的“无为而治”。就是并非什么也不做，而是遵循事物的自然趋势达成无为无不为，无治无不治。而管理的清淡和市场的活跃形成了鲜明的对照，这也反映出了市场的野蛮生长能力，或者说是凸显了行业的深厚内力。陈国强认为，“国五条”是上一届政府楼市调控的句号，而习总书记的讲话可以看作是新政的开端，由此发端，之后一系列重要会议的文件等于是对新的调控逻辑的逐层展开。所以从这个角度看，这一届政府的手法很特殊，未来市场的看点会很多。

　　70城房价不足代表全国 激流之下泡沫许多

　　杜猛坚持“背离区域性谈房价无从谈起”的观点。他认为，片面数据让我们惯性地一谈房价就说北上广深。的确，这四大城市占了中国房地产可开发面积的21%左右，但总销售额却只占了12%。他们的确颇具代表性，但不是全部和绝对。全国有680多座城市，其中包含14个行政单列市、79个省属行政单列市、288个地级市、655个县级市、2000多个县、19000多个乡。既然以上这些市、县、乡、镇都隶属于中国范围，那当地的房价当然也是中国房价。而机构一直用70个城市代表了几倍甚至几十倍于样本数的地方。这是不足为据的，是以偏概全的。所以杜猛认为，谈中国房地产，首先要明晰范围。中国是一个整体，房价就应是国土范围内的全部，而不是区域性的。

　　杜猛同时表示，2013年的我国房地产市场的区域分化已清晰形成，而且非常严重。比如只要是限购的城市，基本上都面临供求关系失衡造成的价格过快上涨。因为涨，所以限；由于限，不停涨；成了一个首尾衔接的“怪圈”。而三四线城市有涨有跌，主流还是涨，因为三四线城市也在高速发展，甚至发展的空间比已基本成型的一二线城市还要大。但一片繁荣之下，也确有摇摇欲坠的如温州、鄂尔多斯。杜猛相信，在全民房地产的狂热下，还有许许多多的温州和鄂尔多斯，只是没有曝光出来。因为地方政府、开发商和购房人为了各自利益的粉饰太平。综上所述，区域的片面和泡沫的隐藏会致使分析和判断市场的失真。

　　马太效应无处不在 融资放宽有利缓解供需

　　2013年是房企的丰收年，多家房企早在11月甚至10月就完成了任务，千亿俱乐部翻倍扩容。而面包卖得好，房企就不会停止买面粉的动作，因此“地王”在2013年出现之频繁已让人见怪不怪了。而加大投入增加土储必然要求房企自身通过融资“输血”。在上市房企再融资放开持续升温的预期下，陈国强分析认为：目前从房地产行业面临的融资环境说，未来一段时间内，肯定是较自2010年以来的这轮调控至今愈发宽松了。近期A股市场的IPO重启就是讯号，而过去的这一年中，也已经有房企通过保障房改造获得了资本市场的机会。三中全会的《决定》文件中也特别提到：“金融改革方面未来要增加直接融资比重，要推进金融创新。”这就等于是说会增加融资的方式和渠道，降低融资成本等等。过去深受限制的信托、PE、股权融资包括其他形态和形式的融资渠道甚至海外融资都会扩开和拓宽。当然机会也并非是均等的，强者恒强。品牌企业、龙头企业恐怕会更易抓住机会，而受限于品牌影响力和资金实力，中小房企把握机会的力度可能不足。

　　陈国强最后强调，融资环境一旦宽松、资金面也会随之宽松，这对于未来市场增加产品供给、缓解供求矛盾是有利的。

　　多重变化齐发生 “转向灯”明年更亮

　　从年末习总书记的讲话为标志点，房地产政策正在发生着切切实实的变化：过去浓墨重彩的强硬行政手段愈发淡化，市场的自住型和主动性逐渐鲜活起来；而对调控的目标也由过去的短跑道，移到了中长跑道上，通过更多考虑市场体系、供求关系，构建长效机制、建设配套制度；管理手段上的本末也“倒置”过来——由过去的“限需求”，变成了今后的“增供应”。几个会议文件中，都特别强调要增加住宅用地的比例、提高土地容积率，供应商要做加法等，这等于是治水方式由鲧的“堵”变成了禹的“疏”，更有利于绿水长流；另外，过去“中央集权制”的统一部署、统一发令，现在也转向了“突出地方自主性”，把主导权下放；还有，过去只“纸上谈兵”的双轨制，在很多城市，尤其是北京这样的一线大都市就要“变现”了——北京甚至是“三轨制”。

　　最后，未来对于行业影响的因素已经远远不局限于房地产市场本身了，外围的一系列改革——如土地制度改革、户籍制度改革等都会牵一发而动全身地为房地产业带去深远影响。(记者王飞)