绿地的新年愿望：把万科从行业老大宝座上拉下来

　　前不久，房企带头大哥万科企业股份有限公司(000002.SZ，以下简称“万科”)将2014年的销售目标定为2000亿元，而近日绿地集团(下称“绿地”)董事长张玉良却声称2014年的地产销售额要冲2400亿元，新年的愿望是把万科从房地产行业老大的宝座上拉下来，直接叫板万科。

　　多元化操作越来越娴熟的绿地，大有后来者居上之势。与万科之间的差距，正在快速缩小。2012年，万科销售1418亿元，绿地集团销售1078亿元，2013年，万科销售额为1709亿，绿地是1625亿元，增速上，万科是21%，绿地是53%。用张玉良的话来说，“也就是两个项目的差距”。

　　比起绿地的咄咄逼人，万科显得淡定。但实际上，过去的一年，以住宅专业化闻名的万科，在进入非住宅领域的路上，也没闲过。

　　绿地拉长战线挑战万科

　　单从销售额上看，2013年，绿地的销售总额与万科只有80多亿元的差距；若从销售面积上看，绿地已经超过万科跃居第一。绿地集团2013年完成预销售面积超1660万平方米，较上年增长38%。

　　而这次绿地赤裸裸地叫板万科，它的底气来自哪？无疑，来自拉长的战线。而随着整体上市提上日程，绿地挑战万科又添了筹码。尽管之前对借壳港企金丰投资语焉不详，但近日此事已经基本确定，绿地计划于2014年上半年完成整体上市。

　　绿地的商住比例均衡，2012、2013年两年来预销售收入中商业项目的比例都超过40%，这部分收入主要来自于超高层地标建筑及城市综合体。商业项目是绿地的重要产品类型，按照估计，未来收入很有可能超过住宅。

　　绿地自称是“最懂得政府的开发商”，最典型的代表就是它的超高层地标建筑模式。这些超高层的建筑，集写字楼、购物中心、酒店等于一体，但对绿地集团的最大贡献，实则是获得地方政府的政策支持并拿到捆绑的住宅用地，且往往地价不高，“绿地有些项目的土地成本较低，因为有地方政府的鼓励政策”，张玉良称，其原因就是绿地投政府所好，“做了地方政府想做、而当地企业做不了的事”。

　　当政府推进新型城镇化战略，绿地又打出了产业新城的概念，2013年，绿地在哈尔滨、南昌、西安、呼和浩特、银川、郑州、海口等二、三线重点城市累计投建10多个大型“产城一体化”新城项目，主要是旧城改造和新城建设。

　　张玉良近期表示，绿地在呼和浩特白塔、海口灵山等地空港产业城项目已先后启动，同时昆明、南昌、济南、哈尔滨等地空港产业城项目顺利推进，并整合各方产业资源，与东航、正大等多个行业龙头企业开展战略合作。不过，在这方面具体如何运作，外界还是有困惑。

　　海外布局七国十一城

　　除此之外，绿地在海外市场上的布局亦不容小觑。绿地集团内部将2013年视为国际化元年，2013年3月绿地签署澳洲悉尼项目；5月铂骊酒店在德国法兰克福挂牌；7月通过资产置换签约西班牙马德里、巴塞罗那两家酒店，同时还拿下美国洛杉矶项目；8月签署泰国曼谷、芭提雅两个项目；10月登陆纽约；11月追资韩国投建济州最高双子塔；12月悉尼“绿地中心”开建并预售，同时进驻墨尔本。加上2012年底正式启动的韩国济州项目，2014年1月最新进入的英国伦敦，绿地已经布局四大洲七国十一城，已确定项目投资额超100亿美元。

　　2013年，绿地集团海外收入约30亿元，而随着2014年洛杉矶、纽约、伦敦、泰国等一批项目开工并预售，张玉良预计今年海外业务将为绿地集团贡献130亿元。

　　“我预计2014年的楼市比2013年会稍微逊色。按照绿地的企业布局，楼市降温对它的冲击不会很大。相比万科的稳健，绿地这些年发展迅速，按照如今的态势，未来超过万科也是有很大可能的，地产格局也会有些适当的变化。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭对时代周报记者表示。

　　万科被迫多元化应对

　　相比绿地的雄心勃勃，万科显得淡定。在此之前，郁亮就表示不介意被其他房企超过，“万科要做世界级的优秀企业，这不一定就是指规模大。万科现在追求的不是规模，而是更关注管理结构以及企业竞争力。”

　　但是万科并不甘愿做老二。在万科30年的历史中，它曾经介入过超市、矿泉水、影视等领域，也曾经开发过商业地产和写字楼，但最终，抵制多元化的万科董事长王石开始剥离多元化，在住宅专业化这条路上大步流星。从百亿到千亿的跨越，万科只用了五年，在2010年，万科带着70.55%的增速，成为第一家千亿房企。不过，它也在接受千亿定律的考验，销售增速在放缓。2011年，减至12.37%，2012年为16%。

　　虽然当年王石坚决抵制多元化，甚至称“谁要是多元化，就算我死了，在棺材里也要伸手出来反对”。不过，在过去的一两年里，面对形势变化，万科却在多元化发展方面下了不少工夫。

　　在2012年5月宣布收购南联地产(01036.HK)后，万科又在2013年1月宣布拟进行B股转H股，打通海外融资渠道。与此同时，海外开发方面，重新吹起了商业开发的号角，又研究社区商业，入股徽商银行，在非住宅路上忙得不亦乐乎。

　　相比绿地在海外布局上的雷厉风行，万科显得小心翼翼得多，都以合作为主，并且对进入也显得谨慎。此前，万科在业务国际化领域仍停留在与国际设计公司等第三方企业合作。2013年1月23日，万科置业与香港新世界发展联手，作价34.34亿港元投得新界区港铁西铁荃湾西站六区物业发展项目，走出海外投资第一步。不到一个月，万科走进旧金山，入伙铁狮门商住项目。业内认为，从这两个项目的情况来看，万科均是“花钱买经验”。里昂证券发布的研究报告认为，合作开发对新世界发展的重要性较万科为大。

　　而在金融与商业方面，2013年底，万科以30亿元的代价入股徽商银行。万科方面称，入股的目的是为了更好地满足公司客户在金融服务方面的需求，尤其是社区金融服务上的需求。在商业方面，更是加大投资力度。用郁亮的话来说，“我们要保证自己在任何一个环境中都能存活，就要随时调适自己”。包括郁亮在内，万科的绝大多数高管更愿意将这些转型战略视作是“专业做住宅”的纵向延伸。

　　2013年年中，万科提出了城市配套服务商这一概念，“目前万科正从产品提供商向城市配套服务商转变，为了实现这个定位，万科不得不做商业地产，除了满足居民日常生活需要的社区商业领域，未来也可以考虑经营垃圾场。”郁亮说。

　　“万科转向城市配套服务商，这个定位很重要。万科已经越过拼命拿地、盖房子、买房子的阶段。”资深地产评论人王世泰对时代周报记者表示。

　　万科之前也做商业地产，但显然，有被动的因素，用他们的话来说，是因为没有干净的地，地块要求配建相应的商业配套。不过如今，其也是主动介入。在2013年年初，万科组建了“商用地产管理部”，商业地产战略明晰，由集团高级副总裁毛大庆主管。毛大庆此前长期供职于以商业项目运营见长的新加坡开发商凯德置地。

　　万科表示，2013、2014年，万科将陆续开业一批社区商业和区域购物中心，其中包括北京金隅万科广场、深圳九州万科广场、苏南万科美好广场、无锡万科运河外滩、西安万科红、东莞松湖万科生活广场6个大型购物中心项目。在2013年11月，其运营的第一个购物中心北京金隅万科广场正式对外营业。万科当前商业住宅“二八开”的局面已经形成，其在商业地产领域的投资已超百亿元。然而，实际上，围绕着万科的还有疑云，万科被指缺乏商业地产细胞，从万科红这种社区商业到壹海城这种大型城市综合体，万科的商业运营模式竟然停留在“分拆返租”的初级阶段。

　　而对于万科的多元化，业内也认为是应时之举。“这主要是万科对行业变化、形势变化做出的一个调整。相比起来，住宅市场的需求没有以前强劲。而绿地商住发展均衡，发展速度更快。”杨红旭对时代周报记者表示。（时代周报）