中海青岛加码旅游地产 商业板块看中写字楼

　　自2007年进入青岛以来，中国海外发展有限公司 (00688，HK；以下简称中海地产(中海九号公馆中海尚湖世家))首次在山东主城区之外大规模拿地。由于所拿地块紧邻省级旅游度假区，亦令业内猜测，该项目或将成为中海地产为数不多的超过千亩的旅游地产项目。

　　《每日经济新闻》记者多方了解到，中海地产的旅游项目已在云南、重庆等多地布局。由于商品房长期受制于政策因素的影响，以中高端住宅为主的中海地产也开始思考多元化之路。在此前的中海高层媒体联谊会上，董事会主席郝建民明确表示，预计在未来5年，中海商业项目的建筑面积占比能达到20%。

　　做旅游地产可能性大

　　据山东省即墨市国土资源局2月14日消息，中海地产成功竞得即墨郊区田横镇13宗地块，位于即墨田横镇王村中心社区附近，地块总面积87.2万平方米，总成交价约9.2亿元，以住房用地为主。

　　目前，中海地产已经在山东开发中海银海一号、中海清江华府等6个项目，但大多位于青岛主城区。《每日经济新闻》记者通过搜房网数据了解到，其楼盘以中高端住宅为主，均价在10000元~20000元/平方米不等。本次拿下超过千亩的青岛的卫星城市——即墨市郊区土地，则是中海地产首次大规模进军山东非城区。

　　值得注意的是，该地块毗邻田横岛省级旅游度假区，目前该度假区尚未上报审批。按照规划，区内48个村庄规划为7大新型农村社区，5年内打造成一个国际生态旅游岛的核心城区。

　　综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁在接受 《每日经济新闻》记者采访时表示，从拿地规模和地块位置来看，预计中海地产在该地块上做旅游地产项目的可能性比较大。目前青岛旅游地产项目数量繁多，中海在这个时候进入，无疑会进一步加剧竞争。

　　目前，多家大型开发商均在青岛布局旅游地产业务，包括万达的东方影都影视产业园区、碧桂园十里金滩、万科东郡等。

　　近日，记者就地块规划用途向中海地产方面发去采访提纲，但截至发稿时，暂未获得回复。

　　记者注意到，这并不是中海地产首个旅游地产项目。

　　此前，中国海外集团曾操作重庆南川区运作中海黎香湖项目，以黎香湖区和重庆市生态大观园为景观依托，该项目体量更加庞大，整个项目总占地2万余亩，项目总投资超过100亿元。该项目已于2012年入市，以别墅、洋房和公寓为主，目前均价8500元/平方米，高于搜房网上重庆郊区5092元左右的均价。

　　宋丁对《每日经济新闻》记者表示，目前旅游地产在政策方面的优势虽然有所减弱，但还是较城区住宅、商业地产有较大的优惠。一是地价相对低廉，有大量森林、荒地可改造利用；二是在郊区、农村拿地，可以获得一些政策优势。此外，一般来说，旅游地产项目拿地规模大，项目回旋余地也会大一些。所以近几年的旅游地产、健康地产，都是房地产的一大趋势。

　　商业板块看中写字楼

　　面对国内二三线城市住宅市场疲软，中海地产和众多房企巨头一样，开始思考下一颗棋子落在何处。在万科试水购物广场，保利、龙湖等宣布加码商业比重时，中海地产也在低调试水旅游地产，成为又一个提出扩张商业的龙头房企。

　　在此前的中海高层媒体联谊会上，郝建民明确表示，目前公司商业地产项目在建楼面面积大约65万平方米，占整体建筑面积的5%，未来5年商业地产项目的占比将提升到20%。他透露，加上中国建筑(601668，SH)旗下的商业地产项目，公司的商业项目资源约有300多万平方米，因此5年内达到20%的目标并不难以实现。

　　对于具体形态，郝建民称，目前电子商务对零售商业的冲击影响较大，酒店商业项目也因为经营难度大而利润较低。因此，公司未来在商业地产板块会集中发展写字楼综合项目。

　　在中海地产的商业版图中，包含了写字楼、购物中心及星级酒店三部分。其中，“中海系”写字楼定位高端，以香港“中国海外大厦”及内地各城市“中海广场”、“中海国际中心”、“中海大厦”为代表，主要分布在香港及内地一二线城市。

　　事实上，在众多开发商加持下，目前国内写字楼供应量已经持续处于高位，而租金则微幅下跌。根据世邦魏理仕报告显示，2013年第四季度，全国优质写字楼新增供应总量达176.7万平方米，单季供应量创历史新高，而全年供应总量接近500万平方米，同比增长23.1%，新增供应中逾七成来自二线城市。根据统计，2013年全国主要市场优质写字楼平均租金水平环比下跌0.3%。

　　世邦魏理仕中国区研究部执行董事陈仲伟表示，今年优质写字楼将迎来新的供应高峰。他表示，今年一线城市中，上海及深圳预计将有大量新增供应入市。部分二线城市在今年将迎来又一个供应高峰，预计未来二线城市整体空置率将继续上行。

　　宋丁认为，中海地产选择写字楼项目，可能是考虑到与购物中心和酒店相比，当前写字楼形态的商业机会比较多。但发展何种类型的商业，则要基于城市整体的物业形态的发展状况，也需要具体到各个城市、区域，看与市场需求是否匹配。