今年 楼市分化会更明显

　　本报记者：封寿炎

　　访谈嘉宾：张永岳(华东师范大学教授、东方房地产学院院长)

　　解放评论：最近网上有人总结出“房价已经崩盘的5点证据”，使“楼市崩盘论”再掀高潮。对于当前房地产市场的整体形势，到底应该怎样判断？

　　张永岳：目前房地产业到底处于何种态势，我认为可以用四句话来概括。前两句是“高位盘整、持续发展”。房地产价格已经攀升到相当高的位置，特别是去年又经历了较大幅度的上涨。今年由于各种原因，市场必然要经历一个调整的过程，但价格调整乃至某些区域、某些产品价格的下降并不意味着整个产业会整体下滑，更不能轻言“崩盘”。从整体来看，房地产业还会保持持续发展，当然这种发展也不能排斥市场在一定时期及一定程度上的波动。后两句是“区域分化、转型提升”。房地产是不动产，区域性很强，近年来就已经出现了区域分化的苗头，今年分化会更加明显，有些区域风险可能会加快暴露。影响房地产区域分化的因素很多，最核心的还是供求。这不仅仅是当地居民的当前需求，更要观察的是动态需求。例如，某个地区是人口导入区，还是人口基本稳定乃至流出区，就会影响当前人们的预期，并决定今后几年这一区域房地产市场态势及价格状况。

　　除了区域分化之外，其他一些方面也在出现分化。比如购房者的观念分化。过去比较普遍的看法是，房地产买了就会涨。现在人们则理性了许多，更谨慎地判断投资的风险和收益。再比如对于商业地产的观点，过去人们是普遍推崇的，但在网络经济的冲击下，商业楼宇的风险收益会发生什么变化？对这些问题的不同判断，都会影响市场的供需关系。区域分化、供需变化又会倒逼整个产业转型提升，在新的形势下，房地产企业要有更好的商业模式、管理模式，实施更好的成本控制，提供性价比更高、更贴近消费者需要的产品，才能在变化的市场环境中生存发展。

　　解放评论：最近杭州、常州等城市部分楼盘打折促销，兴业银行对部分涉房信贷采取限制等等，是否也符合“高位盘整、持续发展，区域分化、转型提升”的整体判断？

　　张永岳：这些事件符合上述判断的逻辑。降价信号起码说明两点：一是区域分化在面上开始显现，二是人们对未来的预期和判断也发生了一些微妙变化。价格与供求关系密切相关，不同区域的供求关系会导致区域市场的变化。供不应求的地方，楼价就会保持原位，甚至在某种程度上继续上涨，地王就会继续出现。供过于求的地方，价格上涨就会趋缓，甚至降价。至于具体的楼盘，由于开发商的情况出现分化，对市场的判断也出现分化，不同开发商就会采取不同的市场策略。有些开发商对市场前景不乐观，想尽快变现；有些开发商资金链紧张，利息负担重，要赶紧卖掉房子，他们就可能降价。虽然市场形势与价格波动关系密切，但不能一出现价格下跌，就认为全国整体市场不行了。

　　至于兴业银行限制部分涉房信贷，据公开披露的信息，暂停业务只是狭义口径的房地产供应链金融业务、夹层融资业务和房地产开发贷款，对个人的按揭贷款并不在暂停和调整范围内。其他一些主要银行对于涉房信贷的态度，跟之前相比也没有太大变化。我认为银行总体上仍会执行“总量控制、结构调整和区别对待”的精神，一窝蜂暂停相关业务的可能性很小。

　　解放评论：基于这样的判断，能否给相关的管理部门提供一点建议？

　　张永岳：从大的方面说，政府要建立良好的市场框架，尊重市场规律，按照市场规律来办事。在此基础上，再加上依法办事和适度调控，尤其要建立调控的长效机制。还要按照中国的国情采取合理措施，在市场完善的同时，实施良好的住房保障政策。当然，住房保障制度也要注意供需适应的问题。此外，还要制订良好的产业发展政策，逐步解决产业发展中的一些矛盾和问题，使房地产业持续发展，更好地发挥正能量。具体来说，在这一过程中，中央要有基本的政策规定，允许各地因地制宜采取相应措施来保证区域性市场供需的大体匹配。从中长期来看，地方政府还要努力促进产业提升、结构完善，不断降低对“土地财政”的依赖度，使房地产业的发展与国民经济相匹配，与民生要求相适应，与生态环保相衔接。