房价稳中有涨 警惕楼市局部风险

　　周末疯传的“杭州等地楼盘价格直降数千元”“银行暂停房地产贷款”等消息，24日立马给A股房地产板块以“颜色”：板块整体暴跌5%，万科、苏宁环球等大牌地产股跌幅超6%。然而，就在“楼市崩盘论”再次露头之时，国家统计局发布的1月份全国房价数据却“正告”看衰楼市者：尽管新建商品住宅价格环比涨幅趋缓，城市之间冷热不均，但70个大中城市“62涨2平6跌”，显示当前楼市基调仍为“稳中有涨”。

　　不过，在房价历经十多年“大涨小回”后，楼市“将上涨进行到底”注定不会迎来皆大欢喜的“胜利”，也已成为社会共识，并提高着人们对部分“过度开发”地区楼市的风险警觉度。

　　南京“样本”：环比、同比涨幅双下降

　　作为二线城市的南京，近一年来房价涨幅却比肩“北上广深”，其房价涨幅变化具有样本意义。数据显示，1月南京房价环比去年12月上涨0.4%，同比则上涨14.7%，同比涨幅居全国第六位。江苏纳入全国统计的无锡、扬州两市，环比分别上涨0.4%、0.7%；徐州则成为全国两个环比涨幅持平的城市之一。

　　“南京房价虽然继续连涨，但已在涨幅趋缓的通道运行。”南京房地产开发建设促进会秘书长张辉解读说，1月环比上涨0.4%，较去年12月的0.6%继续放缓，同比涨幅也较上月的15.6%回落了0.9个百分点。查阅历史数据，去年2月，南京房价环比涨幅达到2%的最高点，10月开始收窄至1%以下，今年1月的0.4%在张辉看来“距离下降拐点已不远了”。至于同比涨幅，南京在去年11月创出15.8%的高点后，已连续两个月回落。

　　和南京相比，无锡、扬州、徐州这三个三线城市的房价上涨步伐更“稳”，去年以来环比涨幅大多在1%以下，1月环比涨幅均低于全国平均0.49%的上涨水平，同比则分别上涨6.4%、8.2%、10.1%。无锡在69个同比上涨城市中只排在倒数第八位。

　　放眼全国，从去年4月以后，全国房价环比涨幅呈现趋势性回落，今年1月，同比涨幅自2012年7月以来首次缩小。国家统计局城市司高级统计师刘建伟的解释是：部分城市加大调控力度，市场预期相对稳定；信贷条件收紧，成交量回落。

　　房贷收紧并不意味楼市“崩溃”

　　今年初房贷利率“反常”走高，本就引发市场关注，而2月19日，杭州一楼盘祭出近4000元/平方米的降幅，成为“马年楼市第一降”。时隔一天，常州雅居乐星河湾新推房源降价3500-5500元/平方米，降幅约25%。加上银行房贷暂停的消息盛传，一时间市场恐慌心理骤起。真相究竟如何？

　　华泰证券房地产分析师曹光亮对记者说，大幅降价的只是一些城市的个别楼盘，而且可售量也非常有限，股市反应纯属对消息过度解读了。信贷这一块，无论是房地产企业的开发贷，还是购房者的房贷，都不存在停止这一说，传言也将负面效应放大了。

　　不过，记者昨天从南京市场了解到，在土地供应政策层面释放平抑房价信号的同时，房贷收紧也是不争的事实。四大国有银行一手房首套房贷利率全部上浮至少5%，广发银行更是上浮20%-30%，二套房房贷利率的升幅更大。此情形预计还将持续全年。而不少银行对房地产开发企业的“贷款闸口”也越缩越紧。有客户经理称，银行目前的主要业务已逐渐向贷款金额小、短期内收益高的“小微”业务转移，风险大、拖延时间较长的地产开发贷业务日后将定期削减。

　　知名人士任志强连发5篇微博，直斥唱衰楼市者“借个别现象或传言而危言耸听”，认为在现有政策条件不变的情况下，今年楼市销售、价格、投资三个增幅都会下降，但仍处上升通道。

　　存量房高的三四线城市风险突出

　　1月份，全国70个大中城市价格内部分化明显加剧，市场普遍预计，在前期土地成交量大、库存风险高的二线以及三四城市，价格调整的趋势还将延续，个别地方风险提升。

　　南京网上房地产显示，截至昨日，南京可售商品住宅约3.22万套，一般4万套左右的可售量被视为该市供需平衡的“一条红线”，这也意味着南京楼市依然供不应求。但在接下来的“金三银四”，南京将有73家楼盘推出约1.6万套房，供应量比去年同期大涨两成多。与此同时，2014年南京住宅用地供应面积将超过500公顷，土地供应提速之后房价增幅一般都会放缓。此外，南京在2月21日出台了加大中小户型住宅供应的“9050”政策，虽然政策见效要到明年底，但已进一步引导市场心理预期。由此可见，南京这样的二线城市，虽有大量需求支撑，但房价进一步上涨的势头已显疲态。

　　无锡、扬州、徐州三地房价目前微涨或滞涨，接下来的市场形势更不容乐观。记者了解到，按照2013年的销售速度，无锡库存商品房可供销售周期长达两年，常州商品房库存量也可销售20个月之久。雅居乐星河湾营销总监谭伟江坦言，刚进入常州时，高估了当地老百姓对房价的接受程度，所以去年销售情况并不乐观，降价也是迎合市场之举。

　　“房企抢地的刚性需求与地价高企、房价前景的不确定性矛盾相交织，今年将考验房企的智慧。”张辉说。