楼市一线价格调查：“假摔”还是真“跳水”?

　　在2013年的“高房价、快涨幅”前踌躇了很久的上海白领王小姐依然寄望于今年的房价能够有所松动。然而，近期楼市的各种互相矛盾的传闻却让她有点“找不着方向”。

　　一方面，是多家银行叫停房地产开发类贷款以及多地楼盘降价甩卖的看跌行情；另一方面，却是重点城市房价数据的居高不下。数据是否反映楼市真相？

　　房贷从紧无碍一线房价“高烧”

　　国家统计局24日发布的1月份全国70个大中城市新建商品住宅销售价格统计数据显示，1月份，70个大中城市房价虽然涨幅有所缩窄，但依然延续了去年的涨势。一线楼市的房价上涨幅度依然凶猛。

　　记者走访多家上海中介机构及楼盘发现，刚需及改善型住房需求依然旺盛，房价水平只增不减。科威国际不动产大中华区副总经理虞廷恂表示，春节之后，上海二手房价格普遍上涨。

　　本打算在徐家汇周边买房的周先生告诉记者，“年前看好一套房子，房主出价280万元，当时犹豫了一下。年后房主跳价305万，当天下午来了30多位竞争者，最后加价20万才成交。”

　　一手房方面，新推的楼盘基本没有降价空间。一些楼盘仅是“礼节性”的给予优惠：如位于中外环间的项目上和园只对付全款的“大客户”给予98折，万科悦城根据房型、朝向、楼层的不同优惠5万－6万元不等。而如精装公寓凯德茂名公馆等位于中环以内的楼盘均价几乎难以撼动。

　　在2月加推的外郊环新楼盘甚至已经开始提价。如位于松江区的金地艺境1月成交均价为18665元／平方米，2月同批房源的成交价每平方米上涨超过1000元。

　　北京、广州等一线城市与上海情况相似，虽然成交量因春节假期及停贷等因素影响大幅下挫，但科威国际不动产数据显示，北京住宅的整体成交价格依然保持在2.8万元／平方米的区间内，且有微涨；广州方面，虽然成交量惨遭“腰斩”，但截至24日，2月新房成交均价为13282元／平方米，相比1月均价总体持平。

　　记者询问了上海十余家银行网点了解到，目前房地产相关贷款依然偏紧，除个别外资行对首套房贷款给予基准利率下浮5%－10%的优惠外，多数银行均保持基准利率，甚至略有上浮。但是这并未阻止购房人的热情，一家股份制银行个贷经理告诉记者，“现在许多客户在排队等待贷款下来。银行现在没钱，但是过一阵子会陆续放款。”

　　二线楼市首现冷热不均

　　相较于一线城市的火热，我国中小城市房价却呈现房价回落、新房销售乏力的态势。

　　国家统计局数据显示，1月房价环比上涨的城市个数减少，下降的城市个数增加。从个数看，1月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比下降的城市个数分别为6个和13个。

　　以杭州、哈尔滨为代表的二线标杆城市的新房价格首现下跌，更是引起市场恐慌。近日，杭州、常州等城市传出楼盘打折甩卖的消息。然而，记者采访了解到，降价幅度较大的两个楼盘均位于郊区，由于其售价较高，因此对于本地居民来说，物并不及其所值。

　　除了售价高于市场价，杭州楼盘降价的城市特征更为明显。统计数据显示，截至2013年底，杭州市区商品房库存达到11.3万套，其中住宅达7.7万套，远高于北上广深四个一线城市。

　　世邦魏理仕中国区研究主管陈仲伟分析称，杭州待售库存较大、本土开发商急于回笼资金，以价换量是楼盘降价的主因。而杭州、哈尔滨两地的二手房价格并未出现下降，也在一定程度上佐证了房价下降仅是个案而非普遍现象。

　　房地产开发宜配套城市发展规划

　　作为官方唯一的房价发布平台，国家统计局每月发布的70个大中城市房价数据颇受外界关注。然而，在全国楼市愈加分化的背景下，以70个大中城市为统计样本的房价数据，已不能反映各个具体市场的走势。

　　据中国指数研究院统计，今年1月，全国100个典型城市中有37个城市的房价环比下跌，其中有34个是三、四线城市。

　　我国共有600多个城市，其中大部分是中小城市。未纳入房价统计的广大中小城市的市场容量并不大，但总体规模却相当可观。不断披露的“空城”“鬼城”“公务员售楼”等案例说明，在中小城市，供大于求的风险在不断积聚，房价下行压力极大，其当务之急应是促进消化库存。

　　土地财政的驱动下，城市规划的无序使“新城”遍地。三、四线城市大量供地，在近期形成海量房屋供应。出现六折楼盘的常州等地即是以新城建设带动房地产开发的典型案例。

　　仲量联行上海研究部总监周志锋认为，许多城市大建“新城”，然而其周边配套、尤其是交通却不能给予后续保障，结果造成现在供应过剩、房屋滞销的尴尬局面。

　　住建部住宅产业化促进中心副主任梁小青表示，目前某些城市虽然出现了供应过剩的情况，但我国城镇化水平较发达国家仍有差距。因此，大多数城市并不存在供应过剩的问题，只是当地房地产市场发展先于经济的发展，短期内房地产“崩盘说”并不成立。