北京房价上涨遭短暂刹车 房企让利推盘加快周转

　　“加快项目开发周期，提高企业高周转能力。”近日，《证券日报》记者从多位知名房企高层处获悉，土地成本增加侵蚀项目开发利润，房地产企业今后要拼高周转能力，才能应对调控政策并拉低资金成本。

　　事实上，《证券日报》记者获悉，近日，北京多个新建住宅项目入市均价与上一期销售均价微涨，或者零涨幅。房价连续上涨势头遭遇短暂刹车。

　　“现在北京房地产市场很微妙。”中原地产首席分析师张大伟向《证券日报》记者表示，一方面房企有实现销售目标的压力，另一方面销售定价若太高，大规模推盘申请预售许可证时或难以获批。

　　多项目售价零涨幅入市

　　“华侨城欢乐嘉园、金融街融汇、万德福广场以及格林雅苑等几个项目现在的销售均价跟前一期基本持平，或者有小幅上涨。”张大伟向本报记者透露，也就是说，这半年时间内，这几个项目基本没有上涨或者微涨。

　　公开资料显示，华侨城五期、金融街融汇四期、万德福广场3个项目为3月初入市的老项目后期房源。万德福广场均价为14803元/平方米，上期均价则为15000元/平方米，比此前的价格还有所下降；华侨城五期均价是40500元/平方米，而四期均价为40482元/平方米；价格上涨幅度略大一点的是金融街融汇，在售的四期均价21800元/平方米，三期的价格为19500元/平方米，涨幅不足12%。

　　值得注意的是，此次开盘的格林云墅推出236套房源，金融街融汇推出1009套房源，北京华侨城推出163套房源，均为大规模推盘。

　　此外，根据亚豪机构统计数据显示，上周（2月24日——3月2日）北京商品住宅市场共有5盘入市。其中包括顺鑫·华玺瀚楟与格林云墅两个纯新盘，以及西山艺境、金融街·融汇、北京华侨城三个老项目后期。5个项目共新增住宅产品1826套，预售许可面积20.1万平方米，环比之前一周分别增加了95%、154%，单周供应量创下2014年以来近9周新高。

　　“我们现在只剩下少量的三居户型，两居已经全部售罄。”金融街·融汇销售人员向《证券日报》记者如是表示。

　　更加值得注意的是，全国人大代表、北京市委常委、常务副市长李士祥近日向媒体表示，北京市区的房价肯定要下降，一是我们的供应量加大了，特别是保障性住房。二是我们的房地产结构发生变化，房价肯定要下来。

　　对此，张大伟表示，北京调控政策肯定不会放松，房价大涨的可能性很小。此外，自住型商品房的大量入市不论是从供应量，还是从购房者的心理预期上都产生很大影响，因此2014年房价“涨不了多少”。

　　房企让利加快周转

　　事实上，2013年下半年以来，《证券日报》记者从各位房企高层处听的最多的是“高周转”。

　　泰禾集团董事长黄其森向记者表示，“我们具备了高周转的能力之后，才敢在北京、上海等地拿地扩张”。

　　据记者了解，泰禾集团的别墅项目从拿地到预售，也能做到一年之内完成；世茂房地产个别项目从拿地到预售可能尚不足5个月时间；阳光城的不少项目从拿地到预售仅为6个月-8个月时间。

　　“尤其地王项目和自住型商品房项目，更要加快周转速度。”某房企高层曾向《证券日报》记者直言，地王项目地价成本非常高，导致资金成本高，而其风险也不低。若加快周转，可以规避调控政策，同时减少资金成本，尽快实现现金回流。此外，配建自住型商品房的项目本身盈利空间就相对较低，因此更要缩短开发周期，让利走量，大规模回收资金，缓解资金压力的同时也减少融资成本。

　　事实上，黄其森还表示，今后，房地产企业比拼的是高周转的开发能力，土地成本增加和项目利润率的压缩，都要求公司必须做到高周转，才能在目前的土地市场和房地产市场环境中游刃有余。

　　此外，有业内人士向记者表示，2014年，房企资金链偏紧预期明显，部分开发商让利走量，可能也是为了储备现金，补充资金链，或者增加一线城市的土地储备。（记者 王丽新）