资深评论：房价“拐点”降临？

    开春以来，房价“拐点”成为从金融圈到微信朋友圈最为热议的话题之一。香港楼市跳水，杭州、广州等城市房价下跌，似乎在释放着房市“拐点”到来的信号。那么，“拐点”真的近在咫尺，抑或只是虚晃一招？倘若房价大面积下行，经济面临何种风险？

    可以肯定的是，房市泡沫已然吹起，泡沫破碎只是时间问题。如何“挤泡沫”，让房地产市场软着陆，才是最为要紧的问题。

    楼市崩盘与金融危机

    最近，随着国内一些“鬼城”、“睡城”的出现，一些城市房价开始出现调整下跌，市场认为中国房地产崩盘的概率在上升。因此，人们开始担心如果房地产崩盘，市场会发生什么，民众与企业有没有可应对的方式。

    其实，要理解这个问题并非容易，因为房地产泡沫大小不同，形成的周期性也不一样，加上不同的国家经济的基本条件差异很大，要预测房地产什么时候崩盘，这种崩盘会导致什么样的后果，这样的一般性模式是不存在的。因此，我们只能针对中国现实的情况作点简单分析。

    首先，什么是房地产崩盘？简单说，比如一个国家房价上涨了十年，价格上涨十倍以上，房地产市场出现一个长期的顺周期繁荣，并产生巨大的房地产泡沫。当这个泡沫突然由某个因素被挤破而出现整个市场的周期性逆转时，房地产市场就面临着崩盘的危险。但是，房地产崩盘与股市及货币市场发生的危机有很大不同，它可能是突发的，但更多的是一个逐渐的过程。

    房地产市场的崩盘首先是整个市场的预期完全逆转，让住房投资者完全退出市场，从而导致住房市场的销售及价格全面下跌。尽管国内媒体一直在误导，称国内房地产市场价格持续上涨，主要的原因是刚性需求太大，但实际情况并非如此。

    国内住房的价格持续上涨和巨大房地产泡沫形成，最根本的原因就在于国内居民一直把住房作为投资的工具。在这种前提下，这个市场的价格很大程度上是由投资者及房地产开发商的预期来决定的。而这种预期又取决于当时的金融市场条件。

    如果金融市场条件变化，如人民币贬值、银行信贷收紧，住房投资者由房价上涨预期转为下跌预期，这时住房投资者或是不再愿意进入房地产市场，或是会减持手中持有的以人民币计价的住房资产。这时，不仅住房的需求突然减少，住房供给也会大量增加。这种双重压力必然会导致住房市场的价格水平全面的下移。更严重的是，中国居民的住房债务风险是无限责任的，这必然会导致投资者赶快脱手手中的住房，住房市场的价格水平更是下降，从而形成住房价格持续下跌恶性循环。

    其次，房地产市场作为一个被投机炒作主导的资金密集型的行业，如果市场预期突然逆转或房价崩盘，必然会导致早些时候从海外涌入国内的资金流出中国，或不敢再轻易地进入中国市场。这种情况会导致国内房地产企业早些时候从海外融资成本迅速上升。对资本密集型的房地产业来说这可能是雪上加霜。因为这时企业的住房销售与价格全面下降，而且融资成本上升，如果房地产企业负债率过高，这些房地产企业就可能面临着资金链断裂的风险。

    受到影响与冲击最大的是国内金融体系及银行体系。这时，随着住房资产价格下跌，住房和土地作为抵押品的价值也全面下跌，银行就可能全面收紧对房地产业的信贷，从而导致住房市场的资金更加紧张，房地产企业面对资金断裂的风险会更高。而且住房价格下跌，也会把银行在房价高时批出的贷款带到风口浪尖。因为，这时作为抵押的住房及土地的价格也会全面下跌，银行的不良贷款就会迅速增加。而银行不良贷款快速增加，住房市场的资金更是会紧张，从而形成住房市场资金严重的恶性循环，甚至于导致银行危机及金融危机的发生。

    在这种情况下，住房价格下跌的预期不断在强化，住房投资者基本上完全退出市场，或住房投资需求为零甚至于负（即住房投资者不断把自己手中的住房抛向市场）。房价下跌调整到住房的消费者有支付能力时，这个均衡点才能够停止（即居民可支配收入与房价比）。而这个过程是一个十分漫长的过程。因为住房投资者与住房消费者对住房出价水平往往会相差很远。上个世纪90年代日本的房地产泡沫破灭后所发生的事情就是最好的一种案例。

    总之，如果国内巨大的房地产泡沫挤出，并导致房地产市场崩盘，首当其冲的是房地产业，还可能引发银行危机、金融危机及经济危机，甚至于社会危机。对此政府要密切关注。但是，市场一定要记住，吹大的房地产泡沫一定会破灭，这是不以任何人的意志为转移的。只不过，面对巨大的房地产泡沫，政府如何来引导，以便把这种泡沫破灭所造成的风险与损失降到最小程度。文/易宪容（经济学家）

    房价掉头

    既是现实也是寓言

    近期，看空房价的声音渐趋高亢。一向看多楼市的华远地产董事长任志强日前在亚布力论坛首次对房价做出悲观预言，认为今年房价涨幅将大幅度下滑。万科集团董事长王石也用“非常不妙”表达了对今年楼市的观点，并称“我不改变我的观点”。这种情形，即使在楼市调控最严厉的时期也未出现过。

    而楼市出现的许多变化也在支持房地产大佬们的观点。自2013年7月开始，李嘉诚旗下的长江实业以及和记黄埔开始猛烈抛售内地房产，涉及金额高达410亿港元。因经营足球而声名鹊起的广州恒大地产也开始将国内多个城市的项目打折出售。更令人有冲击感的是那些突发事件：在香港，新鸿基旗下的房产项目降价幅度一度达到40%；在内地楼市指向标之一的杭州，楼盘因打折遭老业主抗议打砸。

    调控了十年未果的房价，真的要在2014年掉头向下了吗？尽管部分地区的市况和今年以来的银行房贷放款量、房贷市场交易量部分支持这种预言，但在很大程度上，房价掉头仍然只是局部现象，而从更广泛的宏观层面看，这一预言实际上仍是寓言。

    首先，房价是一种货币现象。尽管今年以来银行前所未有地收紧了房贷，导致交易量出现一定程度的萎缩，但在很大程度上这是季节性因素导致的结果。每到年底，银行额度都会紧张，加之互联网金融的崛起让部分银行存款搬家，因此银行对于房贷的审批趋于严格。但是，这并不意味着银行会放弃房贷业务，更不能视为银行钱紧的征兆。事实上，近期人民币即期汇价的持续走贬，以及央行不断推出的正回购操作，表明防止资金面过于宽松仍是主要考量。更明显的标志是银行间主流7天期质押式回购利率，近来已达到9个月以来的新低。这表明银行并不差钱。作为全面深化改革的开局之年，防止经济大起大落是基本要求，这也让保持适度流动性得到了政策保证。流动性的相对宽裕，是房价下跌的主要制动器。

    其次，房价的背后还隐藏着土地财政的大问题。土地财政是结构性弊端，确实需要优化。但是，这是一个长期的过程。地方政府能够忍受地价和房价下跌的空间其实十分有限，鉴于目前地方政府提供基本公共服务的责任越来越强化，而保障房建设也需要巨量资金，可以断言，地方政府对于房价下跌的承受性，远远低于银行的压力测试结果。特别是，今年是地方债务到期的高峰，这将进一步限制地方政府调控房价的动能。

    再次，房价背后还折射出区域差距的问题。区域差距的客观存在，既导致了城市的分化，也导致了房价的分化。出于对公共服务、个人发展的需要，一线城市的刚需始终旺盛。这也就意味着，部分二三线城市的房价虽露疲态，甚至出现了不少新的“鬼城”，但房价下滑不会全面覆盖所有城市。相反，在开发商退出部分二三线城市以后，一线城市楼市可能更加火爆。去年12月，京沪广深四个一线城市的新建商品住宅价格同比涨幅均超过20%，好地段“地王”仍然不断诞生，即说明了这一点。

    第四，消除楼市泡沫所必需的财税手段还在准备中。如果地方政府真的能从GDP迷思中解放出来、不再追求短期政绩，且房产税确实发育成为可长期依靠的财税来源，那么房价有可能得到部分控制。但是，“税收法定”原则已得到了前所未有的强调，房产税从试点到征收需经法定这一关，因此房产税扩围的步伐事实已经放缓。

    楼市因附加了过多属性，并不能以通常公式框定。通常公式看“投资回报率”，即“租售比”。正是因为一线城市的平均租售比已经超过200：1，远超国际警戒线，所以包括巴菲特和索罗斯在内的许多国际机构均认为中国楼市存在风险。但是，这一模式只在真空中成立。

    不过，这并不意味着房价将永远攀升。从年龄结构看，尽管70、80代人刚性需求难以满足，许多人只能望房兴叹，但90后城市人口的住房压力将骤减。房价总有一天随着刚性需求弱化，随着流动性更适度，随着区域差异缩小在大部分城市落地。

    说到底，房子是商品，而不是金融产品，即使天然带有保值升值的品相。恢复其本来属性，需要让资本更均匀流动，让享受公共服务成为普遍平等的权利，让地方财政来源多样化。追求这些，比单纯追求房价的涨跌更能让房价理性起来。否则，房价的大涨大跌，都会成为不能承受之重。

    文/徐立凡（资深评论员）