投资公寓选越秀还是天河？

　　一季度越秀公寓产品先行 买住宅要等二三季度

　　受“小升初”免试就近入学政策影响，老城区的学位房更加引人关注，近期有不少市民向记者咨询越秀区有哪些比较好的一手学位房，至于价格，反倒不是这些“实力雄厚”家长最关心的问题。记者发现，虽然今年预计越秀区的住宅项目会比去年增加，包括御东雅苑、文德先生、东风广场五期等，但这些产品恐怕都得要等到第二季度甚至第三季度，楼市逐渐进入一年当中温度比较暖和时才会推出，而第一季度先行在前探路的，则是越秀的公寓产品。文/图：记者 陈白帆

　　近期越秀的御东雅苑、文德先生以及捷登都会3个全新项目在推公寓产品，除捷登都会是商业性质外，御东雅苑和文德先生都是既有商业公寓也有住宅，目前这几个公寓项目总价基本从150万元起，普通一套两房单位要价200多万元。在产品设计上，御东雅苑和文德先生都设计为比较舒适的复式公寓，捷登都会虽然是平层单位，但同样注重营造居住感，和以往公寓产品相比有比较明显进步。

　　楼盘近地铁 单价动辄4万元/m2起

　　留意第一季度越秀区的产品不难发现，区内全新项目最大的优势仍是在地理位置上，基本距地铁站1~3分钟步程。如御东雅苑靠近地铁二号线纪念堂站，捷登都会距地铁一、二号线公园前交汇站F出口1分钟，文德先生距地铁六号线北京路站约3分钟。正因为占据地段优势，这些公寓复式产品开价都在4万元/m2以上，平层单位价格预计要3.5万~4万元/m2，总价至少在150万元以上，主要价格区间在200万~300万元，而户型则集中在50~60多平方米，部分针对自住型买家的复式公寓则会是80~90多平方米，可做成三房两厅。其中从去年年底开始销售的御东雅苑公寓产品仅余几套，连样板房都已暂时关闭。文德先生则有100多套公寓货量，其中36平方米单位比较抢手。捷登都会则仍在接受登记中，总量预计800套左右，主力户型从49~88平方米，也是目前越秀区公寓货量最充足的项目。

　　住宅公寓混搭 性质不同有价差

　　虽然项目规模不大，但御东雅苑和文德先生均属于产品性质混搭的项目。御东雅苑共由3栋楼宇组成，其中一栋为纯公寓产品，另外两栋为住宅产品，住宅部分的开盘时间则暂未确定。文德先生则是楼下公寓楼上住宅。据销售人员介绍，3楼以下为裙楼商铺，4~15楼为公寓，15楼以上为住宅，目前在售的是公寓产品，预计5月才推出住宅产品。

　　值得留意的是，以上3个项目在售的主要是商业性质产品，虽然不限购，但却无法让业主落户和最近享受学位，同时水电费用按商用收取，比民用水电要贵一倍多。管理费也比住宅高，普遍在4~6元/m2月。而老城区很多物业因烂尾拆迁等原因，土地使用年限往往已过去多年，除非开发商额外补地价，否则本来使用年限只有50年的公寓，在正式开售时只余40年甚至30年并不奇怪，对土地使用年限比较介意的买家，则最好在购买之前向销售人员了解清楚。

　　有业内人士认为，目前越秀区属于供小于求的状态，如果目前公寓产品都卖到4万元/m2左右，那么可以落户有学位的住宅产品预计今年会再有10%的涨幅，目前区内住宅普遍在4.5万元/m2(包装修)左右，个别楼层朝向好的单位已经突破了5万元/m2。

　　越秀公寓产品做得更像住宅

　　与以往小户型公寓在设计上更注重租赁用途和注册办公不同的是，目前越秀的一批公寓产品在居住功能方面倾斜明显。记者在现场看到，御东雅苑和文德先生都是复式产品，甚至有90多平方米的大复式。整体布局除了大多数户型有挑高客厅外，同样注重洗手间大小以及分布，有的甚至楼上楼下都有洗手间。在居住体验上了，除了大部分公寓不能用明火煮食外，其余与住宅性质的复式产品区别并不大。而公寓产品进一步强调居住舒适性，如捷登都会虽然是平层单位，而且户型区间相对较小，但同样注重营造居住感觉，并且配齐家私家电，有的户型甚至会预留出晾晒空间。相对于珠江新城公寓买家来自广州各区相比，越秀的公寓似乎对区域客户更有吸引力。

　　随着近期越秀区公寓供应量有所增加，同样总价200多万元，不少广州投资者也在考虑投资越秀还是天河。中原地产项目部总经理黄韬认为，相对来说，越秀区投资比较稳阵，而天河区如果好的项目升值空间会更加大。越秀核心区的生活、交通便利程度更成熟，供应量较少，虽然未来区域发展空间未必及得上珠江新城，但预计价格稳定程度会好过整体供应量较大的天河区。不过，从租金回报率看，珠江新城会更有前景，毕竟周围大型公司和写字楼众多。但是目前珠江新城公寓的价格也十分高昂，在考虑投资市中心公寓时，除了看自己资金实力外，也要看具体项目的位置、配套和品质。