“包租婆”或加租转嫁压力

　　核心提示：房地产税和抑制投机成为《政府工作报告》中涉及房地产内容的两个关键词，这将会为江门本地楼市带来什么影响呢？

　　记者陶旺波

　　3月5日，国务院总理李克强作《政府工作报告》时，涉及房地产问题的更多是关于保障性住房的论述，连续八年出现在报告里的房价调控的提法没有了，房地产税和抑制投机成为两个关键词。业内人士提出，在江门的购房者中只有不到两成属于投资性需求，因此预计哪怕房地产税正式开征，对江门的楼市影响有限。

　　政策变化

　　没有提房价调控

　　《政府工作报告》没有提及房地产调控，这是八年来的第一次。

　　“两会不提房地产调控，和十八届三中全会的基调是一致的。”江门房地产业内人士谭华驹分析，当时十八届三中全会的报告出来的时候，也是在报告里面没提调控两个字。“不过这并不说明政府放手不调控或者放松了对房地产市场的调控，”谭华驹认为，

　　从政策调控转变为市场调控

　　对此，谭华驹表示：“虽然在报告里面没有涉及房价调控，但是我们可以看到这样一个趋势：从十八届三中全会之后，政府所做的最大的转变就是从过去的不停地出台政策引导房地产市场，转向了市场化的、按照不同城市特点进行分类调控。”

　　但谭华驹认为，调控手段从政策手段变成了市场手段，这并不意味着政府完全退出了房地产市场调控，“因为利率还是收紧的，政府还是有作为的，还是存在影响的，但是已经不同于以前那种政策干预了。”

　　关于调控手段的转型，谭华驹继续分析：“其实这几年调控效果最明显的就是利用房贷利率进行调控，通过首套房、二套房乃至多套房的利率差异化来调控房地产市场，这跟十八届三中全会里面提到的通过调税、通过金融工具来进行宏观调控说法是很接近的。所以并不需要出台什么新政策，但是市场的氛围已经开始收紧了。”

　　聚焦本地

　　业内：刚需占四成 投资不到两成

　　对于房地产市场，《政府工作报告》直接提及的一句话是“抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。”

　　那么在江门房地产市场，投机投资性需求占多大的比重呢？

　　尽管没有一个官方的数据，但据业内从事房地产销售的人士透露，在江门的购房者中，对住房有着刚性需求的大概是四成多，另外有差不多四成多是有着改善住房的需求，剩下只有不到两成是投资性需求，投资性需求所占的比重处在比较正常的水平。

　　“所以为什么说江门这边房地产市场的泡沫并不大，房价受国家大的政策的干扰比较小，因为这边的住房需求是确确实实存在的，并不是虚假宣传出来的，也不是有人在投机把房价推上去的。”谭华驹分析说。

　　谭华驹认为，这和目前国内房价出现跳水的部分城市的情况是有区别的。

　　预计房地产税对江门影响有限

　　今年《政府工作报告》涉及房地产市场的另一关键词是“房地产税”，房地产税不同于房产税，它包含了开发、流通和保有等与房地产相关的各个环节，而以往所说的房产税则是其中保有环节的税收。

　　尽管很多业内人士表示这个税收的开征还会需要一段时间，但是既然立法工作已经开始，那么最终的征收也就不可避免了。

　　对此，谭华驹表示，目前房产税在很多地方都有试点，预计最终实施的时候在各个城市会存在明显的差别。

　　目前来看，房产税起征点多是第二套乃至第二套90平方米以上房产，对一般自住住房的所有者影响不大。

　　“对于江门而言，由于我们市场上的投资性需求不多，以自住房为主，所以房产税的征收范围不会很广，征收房产税对江门的影响也是有限的。”谭华驹说。

　　对于正常的购房者而言，谭华驹认为他们没有必要担心，“房产税是保有税，房产税征收的目的，是打击投资和投机推高房价，因此具体的税基和税率肯定会有本地化的调整，对自住型购房者的影响是比较小的。”

　　预计影响

　　二手楼市或迎来波动

　　不过，由于江门仍然存在着一定的投资购房的情况，开征房地产税可能对二手房市场和租房市场造成影响。

　　谭华驹提醒道，对于开征房地产税对二手房市场成交情况的影响，无论是业界还是购房者都要有心理准备的。“因为一旦开征，这不到两成的投资性房产的所有者必然面临着比较大的压力，很多人会在这个时间之前选择尽早出手，市场可能会有一定的波动。”

　　江门二手房市场业内人士何格珠表示，一般来说，房地产税的征收肯定会增加成本，造成住房价格的上涨，而征收保有环节的房产税，“会让拥有多套房的售房者面临尽早出手的压力，而二手房的购房者则会在这个时候犹豫，因为他得考虑自己对房地产税的承受力。”

　　不过，对于购买二手房以满足自住需求的购房者而言，谭华驹认为这是一个非常有利的时机，购房者应该把握好这个节点，利用多套房所有者急于出手的心理，可以在价格上获得一定的主动。

　　房产税的征收还可能影响到房屋出租市场，何格珠分析说：“就我在二手房市场工作的经验来看，不少持有两套以上住房的人，一般是一套用来自住，其他出租用来养老或者获得收益，所以房产税开征后，羊毛出在羊身上，房屋出租的价格可能会上涨。”