启德中心旧东家陨落背后:倒在不断融资的路上

　　近段时间，济南地产界第一大事便是启德国际金融中心被司法拍卖，其背景也再一次引起了大家对开发商欠债跑路的关注。

　　近段时间，济南地产界第一大事便是启德国际金融中心被司法拍卖，其背景也再一次引起了大家对开发商欠债跑路的关注。家家有本难念的经，在济南地产圈里，启德国际金融中心并不是唯一一个失败案例。本报记者梳理2004年以来的济南房企，推出“济南开发商之死”系列报道，在济南房地产圈群星闪耀的同时，关注那些一闪而逝的企业。

　　曾经318米的“济南第一高楼”让位于济南市经十路的启德国际金融中心(以下简称启德国际)备受关注，不过遗憾的是，最近它再一次被暴露在闪光灯下，是因为“大东家”资金链断裂，不得不通过司法拍卖改旗易帜。至此，人们回过头来再次深读启德国际的实际控制人—“大地系房产”，发现他正是倒在了不断融资的路上。

　　高歌猛进背后的隐患

　　张辉，济南房地产圈子里曾经的风光人物，他正是“大地系”的老板。1995年张辉组建了山东大地房地产开发有限公司(以下简称大地地产)，并且小试牛刀开发了大地葡萄园项目，该项目建筑面积5000平方米，总户数180户。2005年10月26日，位于济南市华龙路东段的大地华园项目正式开盘，这一项目，无论是建筑面积还是总户数与大地葡萄园相比都有了大规模提升，占地面积达到了37500平方米，总户数为276户。大地地产还向商业地产进军，2007年在华龙路东段、大地华园项目附近的三威大厦竣工，这是一栋30层百米的高层商务楼。

　　2004年，在开发这些楼盘的同时，张辉又组建了山东三威置业有限公司，4年之后，就在华龙路附近的华能路上开发了商业+居住的大地锐城项目，同时宣称要开建锐城国际大厦，这是一栋写字楼，作为大地锐城的二期项目。

　　2008年张辉成立山东启德置业有限公司，主要开发启德国际项目。这是一个由4栋高层、超高层组成的城市综合体，最引人关注的就是它高318米、济南第一高楼的名头。

　　而到2009年大地系在业内的影响力达到顶峰，这一年12月3日，经过90多次举牌竞争，大地房产以1.92亿的天价拿下山师北街8号院总面积约10.2亩的地块将“地王”揽入怀中。

　　虽然看起来“大地系”在拿地开盘上高歌猛进，实际上“坎坷”一直不断。其开发的大地葡萄园、大地华园两个项目都被爆出了“无法办理房产证”的消息。而大地锐城项目规划为19层，但实际建到了33层，由于楼盘违规加建，导致业主没法办理房产证，同时项目二期“锐城国际大厦”至今烂尾。就连其费尽千辛万苦拿到的山师北街8号院，也至今一片荒草杂石。

　　融资是“大地系”不变的追求

　　2007年，张辉接受一家媒体采访时曾说：“房地产这个行业，早晚会被一些寡头公司所把持。中小企业若想存活，除非融资……”

　　张辉是这么说的，也是这么做的，纵观大地系开发的一切项目，似乎都在和融资“较劲”。大地葡萄园、三威大厦、大地锐城等项目，张辉一直忙于融资。其在 2006年时便同PULTE公司进行接触，欲开启融资之路。由于种种原因，此次谈判没有成功。后来张辉本人也表示大地房产会继续考虑融资的事宜，将扩大融资渠道提上日程。

　　启德国际是“成也融资败也融资”。张辉先是从山东鑫海投资有限公司(鑫海投资)获得1.15亿元借款，以此缴纳了土地竞买保证金，并为避免1.15亿元借款处于风险敞口状态，启德置业及鑫海投资进行了复杂的股权操作：注册资金5000万元的启德置业原由三威置业全资控股；2010年10月11日，启德置业全部股权被无偿划拨给鑫海投资；2011年6月28日，在抵押手续办完后，启德置业股权被无偿转给三威置业设立的山东悦海投资有限公司。

　　由于融资超出能力极限，最终使得“大地系”走向灭亡。除了鑫海投资借与的7.3亿元之外，张辉还拓展了其他融资渠道，其以大地锐城1至6号楼的产权为本，以售后回租方式陆续从国泰租赁公司获得7400万元借款。此外，2011年6月份，启德置业还以土地为抵押，分别向省内某家银行贷款3.9亿元和1.58亿元。上述借款全部逾期。

　　张辉做了最后的挣扎，但是依然被债权方相继告上法庭，一纸判决后“大地系”成为历史。