江心洲3万洋房一抢而空 城中同价豪宅2年仅销2成

　　上周末是马年楼盘开盘最集中的两天，3000多套房源涌入市场，但是销售冷热不均，江心洲的银城长岛观澜，均价3.1万元，160套房源目前只剩下2套1800万左右的双拼别墅和5套200多平方米的花园洋房。凤凰和熙加推的108套中小户型，去化率过了九成。板桥楼盘宋都南郡国际推出432套69平方米两房和89平方米三房，去化率约八成，朗诗未来街区加推284套房源，去化率7成。其余多家楼盘的销售状况却并不乐观，河西中部某楼盘虽然价格不高，但是去化率只有三成左右。记者还发现，江心洲单价过三万去化九成，而城中的很多楼盘单价也就三四万元，但是销售情况非常差，其中几家卖了四五年了，销售量只有两三成，有一家新街口附近的酒店式公寓800多套房源一年多只卖了16套，冰火两重天，令人费解。

　　城中豪宅销售堪忧

　　根据国栋网的统计，在近期有房源销售的20家城中楼盘中，有2009年就开始销售的楼盘3家，其中卖得最好的一家位于高楼门的楼盘，均价25000元/平方米，目前去化率6成，四年卖了166套房子。位于中山路的一家酒店式公寓，65年产权，民用水电，单价32000元/平方米，卖了四年只卖了四成；位于珠江路附近的一家楼盘目前均价高达47000元/平方米，四年多只卖了三成。去化率在个位数的有三家，最差的是位于新街口淮海路的一家楼盘，这个以酒店式公寓为主的楼盘2012年6月开始销售，801套房源至今只卖了16套，去化率仅有2%，而位于太平南路的一家楼盘去年9月开始销售，970套房源只卖了3.8%，均价只有32000元/平方米。另一家同样在太平南路的楼盘2011年开始销售，两年多去化率为9.1%。这些楼盘中，去化率在五成以下的有9家，推盘时间最长的一家山西路的楼盘，从2006年开始销售，至今还有四十几套房源没卖完，160平方米的大平层，折后均价只有17500元/平方米。

　　开发商多手段改造

　　房展会也进商场

　　南京各大板块的楼盘在宣传语中，随处可见“距离主城20分钟路程”“10分钟可达新街口”的字样，过去离主城越近，房子越贵越稀缺，是金科玉律。但是从目前的调查结果来看，城中板块的这些房子是皇帝女儿也愁嫁。

　　对于城中楼盘的销售困境，南京林业大学社会学系主任孟祥远教授表示，造成这种状况，首要原因是主城的供应量较小，造成了板块号召力减弱；其次就是产品类型不出彩，基本都是高层住宅，酒店式公寓、大平层为主，没有长岛观澜那样的洋房或者保利紫晶山那样的类别墅，这种产品在2011年之后接受度就有所下降，由于没有社区氛围，居住舒适度下降。南京房地产促进会秘书长张辉也表示，产品上的缺陷是这些城中滞销楼盘的一大问题，大多数都是点式楼，在采光通风方面舒适度欠佳，没有幽静舒适的社区氛围对高端人群没有吸引力，但是价格基数又不低，刚需和首改人群买不起，所以定位十分尴尬。在投资价值上由于南京租金不高，城中户型的租金最高也就五六千元一个月，基本在三四千元水平线上，投资回报率也成问题，但是由于这些房子基本都已经是成品房，很多都是建成三四年了，想改也很难，所以造成了滞销。

　　不过开发商对于销售欠佳的产品也在做很多努力，山西路的那家老大难楼盘就将其160平方米大户型进行了分割，申明客户可以选择90+70的组合，260平方米户型可以分割成四套房。公园路的一家楼盘高薪聘请了国际知名设计师对样板间和户型进行全新包装和改造。还有楼盘除了常规推广，开始进入大型商场、市民广场这些人流量大的地方进行展示。例如每年都在会展中心的房展会今年就开进了商场，本周末在水游城举办的马年首个房展会，有保利、银城、莱蒙、启迪等十多家开发商参加，并为购房者提供2000套左右的新房源展示。

　　孟祥远教授对于城中楼盘的未来继续看好，他表示，原来看城中单价都是三四万元，甚至四五万元，觉得高不可攀，但是现在看，连江心洲都破三万了，河西均价也在三万元左右，周边板块都在涨价，而位于资源交通中心的城中楼盘自然凸显出比较高的性价比，另外由于位置稀缺，城中住宅的抗跌能力是最强的，在房价动荡的时候，不管周边板块动辄降价两三千，四五千，城中板块基本不会受到波及，所以在户型产品上再下下功夫，未来前景还比较乐观。