杭州楼市要不要取消“限购”

　　近期，有关杭州松绑甚至取消“限购”的消息甚嚣尘上，一度为全国媒体关注。杭州取消“限购”的可能性有多大？该不该取消“限购”？“限购”取消之后又会发生什么？为此，本报记者特地采访了一些业内专家。

　　调整“双限”

　　政策拯救市场信心

　　丁建刚(著名房产专家、杭州透明售房市场研究院院长)

　　面对始于去年四季度，已经持续了近半年的信心低迷的杭州楼市，我认为政府应该做一些前瞻性的“救市”准备。

　　从正常的市场分析判断来看，杭州楼市其实根本还没有到需要“救市”的地步。如果说2012年年初的开发商，是因为资金紧张而被迫降价的话，那么今年绝大多数开发商并不差钱，更多的是一种主动降价行为。

　　但其实现在的杭州楼市很不妙。降价并没有换来足够的成交量，说明人们对市场信心不足。必须迅速恢复市场正常的信心和预期，现在不救信心，危机到来，可能救市都来不及。这就是我坚持认为政府应出手“救市”理由。“救市”救的不是开发商，不是11.5万套库存，不是下跌的房价，而是人们的信心。

　　“救市”不需要也不可能给购房者发购房款，或者把土地出让金还给开发商一部分，而仅仅是要向市场释放出政府希望市场稳定的信号，解除或松动已经不符合市场实际的行政调控手段，比如“限购”和“限贷”政策，至少是解除其中最不合理的一部分。

　　像杭州这样一个高库存、高敏感，又极度脆弱中的城市，政府应该尽快落实李克强总理提出的“分类调控”理念，应该有前瞻性的“救市”预案，以防止出现快速恶性的系统性风险。

　　当然，我并不是说“限购”和“限贷”政策要一下子全部退出，可以根据市场形势进行一些必要的局部调整。比如，可以放开对外地人的限购，小户型依然限购但大户型适当放开，适当放松二套房贷款限制。

　　像杭州这样的城市即便取消“限购”，也不会引发房价大幅上涨，当然有一个前提，限贷不放开。毕竟，浙江人的购买力已大不如从前，况且巨大的库存量摆在那里，同时金融杠杆效应不再，投资获利空间极其有限。

　　价格波动表明市场健康

　　贾生华(浙江大学房地产研究中心主任、教授)

　　现阶段的杭州房地产市场，是近几年来最具健康发展特征的市场，供求趋向平衡，价格基本稳定，结构趋向合理，合理波动、有张有弛的市场才是正常的市场，在市场合理波动过程中个别板块出现价格调整，是正常的市场现象。房地产市场目前处于正常的波动、调整、消化阶段，不存在崩盘或者是泡沫破裂的风险。

　　现在杭州房地产市场个别楼盘的价格波动调整，是由市场来决定的，这恰恰说明目前的房地产市场是一个健康的市场。而个别板块、个别项目的降价行为不能代表整个楼市。价格涨跌是市场消化、吸收的过程。

　　现在很多人对房地产行业的关注点过于集中在价格上，其实这是要引起注意的，应该用更加科学的方法表述房地产价格，要更加专注房地产市场转型升级，以服务于新型城镇化建设的需要和社会经济的发展

　　建议购房者更多地去关注房屋质量、服务质量、人居质量问题，希望房地产行业可以更好地服务于老百姓的生活，服务于新型城市化的建设。

　　效果刚刚显现

　　“限购”不能轻言退出

　　梅杰(杭州汉嘉房地产咨询有限公司总经理)

　　虽然近期松绑“限购”的传闻甚嚣尘上，但我认为杭州今年取消“限购”的可能性不大。事实上，杭州不应该也不能取消“限购”。

　　“限购”政策的初衷是通过抑制投资需求稳定房价，应当说其效果才刚刚显现，至少杭州是这样。近期杭州房价存在下行压力，但是对于普通老百姓来说，房价还是高的。一旦取消“限购”，调控成果就会付诸东流，这不是决策者希望看到的，也不是老百姓想要的结果。

　　近期中央高层确实有过对房地产市场“分类调控”的表态，但什么是“分类调控”，不同的人会有完全不同的理解。杭州这样的城市，到底要不要取消“限购”，不同的利益群体会有不同的立场。

　　杭州楼市无非也就是房价降了一点点，库存量上来了一些，以此为由认为“限购”应该取消，这缺乏足够的逻辑支撑。调控的目标就是要把偏高的房价往下压一点，回归到合理水平，从而稳定市场。效果才刚显现，这个时候谈取消“限购”，实在为时过早。只有等房产税等相关配套政策出台之后，取消“限购”才算是水到渠成。

　　避免波动过大

　　可选择适当放松

　　王永太(浙江省社科院研究员)

　　目前市场的实际情况就摆在那里，市场所积压的库存增长速度要高于消费需求增长的速度。

　　今年头两个月的市场情况还算可以，1月份成交不错，但3月份开始就不怎么样了。从往年的情况来说，一般3月份楼市应该开始启动了，但今年情况不容乐观。我认为楼市调整仍将继续，这个可能很难避免，无论是成交价还是成交量，都面临继续调整的可能性，这个时间长短很难判断，但几个月的时间应该是需要的。

　　我个人认为，从目前来看，限购政策可以适度放松。虽然政策的调整带来的影响可能是有利有弊的，但适度的放松对眼下的市场而言，还是有必要的。至于怎么个适度法，相关的部门可以根据市场实际情况研究制定。比如说，如果针对刚需的住房一下子放开，可能市场的反弹相对比较明显，而针对一些改善型需求的限购放开，需求的释放就会相对比较温和。比较而言，一个温和的结果可能是各方面都比较容易接受的。

　　另外，现在房产市场都在进行价格营销和产品营销，为产品增加附加值，而土地市场其实也应该多一些销售的方式和渠道，增加土地的附加值。比如现在大家都对学区房很重视，在规划一块土地的时候，是否能提前规划好一些教育或医疗、交通方面的有效配套，一块有价值的土地建成有实际居住价值的住所，在推向市场的时候，它被销售掉的可能性也会更大。

　　今年的楼市和去年相比要差不少，预计第二季度的土地市场成交量会出现一些问题。

　　是时候放开“限购”了

　　朱立东(滨江集团副总经理)

　　目前并没有确切的官方消息称杭州一定会取消“限购”，更多的只是一种民间期待。当然，从各种迹象看来，杭州取消“限购”的可能性还是很大的。

　　首先，十八届三中全会指出市场要对资源配置起决定性的作用，各种行政干预手段要逐步退出，让市场的事情还给市场。“限购”和“限贷”，无论如何也说不上是市场手段，退出是迟早的事情。3月份的“两会”期间又传出了“分类调控”的新思路，这给杭州取消“限购”增加了可能性。

　　其次，当前的杭州楼市竞争十分激烈，库存量大，购房者观望氛围浓厚，市场信心严重不足，降价楼盘越来越多，这都是不容回避的可观现实。按照住建部副部长齐骥的观点，杭州已经属于高库存城市。当然作为开发商不能怨天尤人，天底下没有只赚不赔的买卖，只能进一步做好产品来提升市场竞争力。像杭州这样一个高库存、价格下行压力大、成交低迷的城市，是时候放开“限购”了。

　　也有人会担心“限购”取消之后，楼市会立刻反弹，我认为这种担心是完全多余的。当前经济走势偏弱，尤其是浙江经济的基本面并不太好，温州经济至今仍然深陷泥淖。杭州取消“限购”之后还会有投资客吗？至少温州人已经自顾不暇，炒房的鲶鱼效应也就没了。而且现在的二手房转让赋税很高，房产投资回报空间已经不大。此外，金融对房产投资的支持力度也大大下降，贷款已经变得越来越难。更何况，近两年杭州楼市供应量大增，卖房速度远赶不上造房速度。

　　“楼市崩盘”论言过其实

　　虞晓芬(浙江工业大学经贸学院院长兼房地产研究所所长、教授)

　　去年全年杭州商品住宅成交总量就达7万余套，按照去年的销售速度，目前的杭州市区可售商品住房的库存量只要13个月左右的消化期。现在大家对目前市场的形势估计过于悲观。

　　先来说说“楼市崩盘”论，如果楼市要崩盘一般而言有三个表现：首先，是大范围的、全面的跌价；其次，降价的幅度应该在40-50%之间；第三，在跌价的基础上也没有成交量的跟进，很多家庭资产出现负增长、断供。

　　参照以上的标准，目前杭州市场的表现无一相符，杭州目前只是局部板块的个别楼盘出现了价格调整，这些楼盘有的是因为前期定价过高，有的是因为项目的选址出现了问题，在配套和自然资源上没有特别吸引人的地方，既不适合做第一居所，也不适合做第二居所。而且，个别楼盘价格下调后出现的排队抢购现象也说明，市场的需求还是坚实存在的，老百姓对未来房地产市场的预期还是好的。

　　现在杭州楼市潜在的市场需求依然客观存在，在杭州的第六次人口普查中，杭州市区有三分之一的人是租房居住的，而且家庭的户数多过于住房的户数。但是现在因为限购限贷政策，不少需求被压抑了。

　　所以杭州楼市目前只是出于对过去多年过快持续上涨的房价进行调整，自发地解决部分老百姓购买力脱节的问题。当然，这也是国家多年房地产宏观调控的结果。这个阶段的市场调整还将持续，也会给未来行业的发展留出更多的空间，使其更加健康。和前两年的情况相比，现在大部分开发商的资金情况要好得多，有实力应对市场波动。