春交会促销信息虚实难辨 价格战助长观望情绪

　　刚刚结束的2014昆明春季房交会，尽管参展企业、项目、意向签约都创下历年新高，但这些数据所引发的并不是业内对市场的好评，反而是对昆明楼市的未来走势有了更多猜想。

　　在国内一线城市部分项目降价的影响下，本身就对市场抱有期待的购房者对此次春交会更是寄予了厚望。然而，春交会所展现出来的价格混战，各种促销信息虚实难辨，似乎又让购房者有些徘徊。其次，部分项目直接亮出价格底牌，实则也没有得到丰厚的回报。在这场同台比试中，更多的房企将精力放在宣传推介上，并没有给出明确的价格，似乎也在测试这个市场，测试购房者的价格承受能力。

　　至于昆明楼市后势如何，单从这次房交会很难定论。但无论是购房者，还是开发商，无疑都将这次春交会当成了一次市场体验，然后各自抱有不同的期待。

　　需求篇

　　趁早还是再等等

　　两种态度左右需求天秤

　　都说春交会是一年楼市的“晴雨表”，2014云南房地产行业中市场的需求点在哪？本届春季房交会上，“晴雨表”效应似乎并没有那么准确。虽然参展项目创历年之最，多大160个楼盘项目。但记者走访40余项目、采访近百位参观者之后发现，今年的市场需求呈现两大大特点：投资客鲜有、刚需族谨慎而挑剔；价格战扰乱需求心理，观望依然在楼市蔓延。

　　价格战助长观望情绪

　　如果说“地段，地段，还是地段”是开发商的真理，那么“价格，价格，还是价格”成为了现阶段购房者信奉的真理。在实力集团策划中心经理彭乐看来：“目前市场环境并不理想，导致昆明楼市走衰的主要原因是由于各项目大打价格战所致。”

　　有业内人士指出，今年昆明楼市总体的需求依然在增长，但在全国市场降价的喧嚣中，也让很多人要买房的手又缩了回来。而现阶段房企大幅度的让利，也让不明情况的购房者观望的情绪愈发浓郁，“降价”的呼声也日渐高涨。而据记者从房交会组委会获悉今年的房地产意向签约量已达到895套，比去年春交会总和还多出90套，但从实际情况来看，在全国多个城市出现降价风潮的影响下，“买房赶早”与“等价格降点再买”两种态度依然平衡着需求天枰的两端。

　　投资客少刚需族谨慎

　　“登记了购房意愿的有230多人，但是实际上成交的只有24套。”某项目置业顾问告诉记者：“如果没有小礼品赠送，恐怕登记购房意愿的人都不会这么多，感觉今年比去年冷清多了。”今年春季房交会上，60余家房企携160个楼盘参展，开展第一天参观人数就破了5万，官方通报的首日意向签约为217套。但到最后真正达成交易的又有几个？几乎所有开发商都在担心这个问题，且都不报乐观态度。

　　从总体来看，今年以来昆明楼市就呈现出投资客鲜有，刚需族谨慎的反应。业内人士指出，在投资方面，大量综合体、商业、商务项目的出现，好坏掺杂使得市场信息不对称，分散了投资主力军；另一方面，受整个房地产市场不利消息的影响，刚需一族被干扰了判断。无论是投资客，还是刚需一组，观望情绪仍在蔓延。凤凰御景项目经理陈晓钰认为：“今年推出的项目很多，置业者在选择的时候自然更加冷静的对比和考量。”

　　供应篇

　　新项目大放异彩

　　客群主要锁定刚需人群

　　本次春交会上，不少“新面孔”也首次露面。位于前兴路的“H公寓”、新亚洲体育城8期领袖星辰园、西市区昊龙集团首个在昆地产作品龙韵春域、楷丰地产的凤凰御景等全新项目在本次春交会上大放异彩。此外，一向低调的佳湖地产也在“隐身”多年之后，在本届春交会上推出了世博旅游板块力作——清水佳湖·雅居。

　　新面孔新项目新表现

　　从这些新项目来看，涵盖产品非常丰富，包括H公寓的集成公寓；清水佳湖·雅居的别墅、小高层住宅；领秀·星辰园、凤凰御景、龙韵春域的住宅。H公寓以第一代私人寓所亮相，在房交会上吸引了众多购房者眼球，近3500元/平方米的装修，含所有家具、家电。在34平方米的建筑面积基础上，赠送面积高达16.4平方米，一厨一卫一室二厅的户型实现了使用功能的完美分区。

　　在春交会5号展馆，佳湖地产位于世博板块的清水佳湖·雅居置业顾问向记者介绍，清水佳湖·雅居项目将推87-166平方米两房到五房户型，均价预计为8000元/平方米，项目涵盖叠加别墅、独栋别墅、小高层、高层住宅。清水佳湖·雅居目前已是准现房发售，预计今年年底可交房入住。新项目所带来的新表现的确没人让人失望，更是吸引了不少购房者现场咨询。

　　刚需产品更重环境配套

　　本次在春交会上亮相的新项目可谓分布了昆明主城的西市区、南市区、北市区几大板块，从这点来看，延续去年开发情况，这几区域仍然是房地产开发的热点区域，尤其是广福路和前兴路板块，在近年来新楼盘更是频出。从产品来看，以刚需住宅为主的高层、小高层产品在每个项目中几乎都占据着较大的比例。

　　在住宅市场大供应的情况下，这些新项目在产品、项目配套、环境等方面也毫不忽视。长丰地产营销总监刘天煜介绍领秀·星辰园时说：领秀·星辰园规划有八个主体园林，与昆明其他项目线状分布的绿化不同，星辰园以亩来计算的绿化面积呈块状分布，绿化率高达48%。虽然容积率和周边其他项目区别不大，但是项目建筑密度很低。在交通配套上，领秀·星辰园围绕新亚洲体育城5-7期，在共享原有的交通优势基础上，8期未来还有4、7号地铁线环绕，此外，星辰园还会陆续给业主带来像免费社区巴士这样惠民的物业，这些物业将会在项目开盘以后一一给大家呈现。

　　价格篇

　　以价格换成交

　　源于开发商资金链紧绷

　　绿地·盛高大城认购优惠5万元；海伦国际一成首付仅需7万元；中信嘉丽泽公寓认筹5千元抵5万元优惠；昆百大·国际派10万元买铺……2014年昆明春季房交会现场，开发商不惜血本打出亲民价。纵观展会，各种大幅度的优惠背后，市场认可度有多高？值得深究。

　　低价牌认可度不高

　　“我们专门在春交会期间推出10套特价房，优惠力度很大，性价比也比较高。”在锦康集团的展位前，朝九晚五项目销售人员向记者介绍。然而，在春交会进行到第三天时，记者再次来到该项目展厅，特价房也仅推出去一套。详细打听才知道，原来这批特价房都是面积过大，户型设计相对欠缺的房源。

　　“每年的春交会我们都会来，主要是看看昆明哪些房子在开发，有没有投资价值。”5号馆的中豪·优活城展位前，胡女士向记者表示。记者调查发现，除了部分首次置业的刚需购房者，像胡女士一样的投资者也不少。“现场不少项目优惠幅度很大，但不太符合我们的投资需求。买房子不能只看价格嘛，尤其投资，还要综合考虑。”胡女士称。

　　降价动力源于融资难

　　一个楼盘优惠数万、数十万元，低首付、分期首付等策略，拉动了多少购房者？对此，昊龙集团房地产营销总监郑丹鹏分析，今年楼市不太好，昆明房价虽然没有出现大起大落的波动，但这么多项目打出价格牌，也是有一定道理的。加上金融政策对房地产的支持度降低，房贷收紧，一定程度上也抑制了开发商的节奏。合理定位房价，加快融资成本的回收，这些都是合理范围内的表现。

　　至祥研究中心则表示，目前形势下，开发商降价的动力主要是来自于高额的融资成本，通过降价销售推动回款已经成为更直接的资金来源。就房地产行业的周期性而言，春季本身就是淡季，以价格换成交是一种最为简单且相对有效的方式，一方面融资成本低，另一方面也不涉及企业的控制权等问题。

　　刚需客户在市场上的大量存在是开发商通过降价实现回款的前提条件，这部分客户往往具有较高的价格敏感性。面对有限的刚需客户，为实现有力的争抢，通过首付分期和价格优惠吸引客户，实现其置业行为的前置，来达到开发企业回款的目标，进而缓解资金压力，就成为开发商必然考虑的方式。