济南写字楼市场进入高库存时代 核心区域带动价格

　　2013年,绿地中心、世茂国际广场等超高端写字楼入市,让济南写字楼市场的成交均价由年初的10100元/平米拉升至年末的10991元/平米,上升幅度为8.8%。而集中在济南奥体片区的写字楼,因其供应量大,售价基本维持平稳。随着商服用地持续供应,预计2014年,写字楼的新增供应量仍将达到50万平米,库存量约为14万平米,同比上升60%。已经进入高库存时代的写字楼市场,“马太效应”将会越来越明显。
　　▲济南第一高绿地中心预计今年底投入使用
　　核心区域带动写字楼价格
　　绿地中心作为济南目前最高的超高层写字楼,地标效应带来的热销凸显。从2013年3月推盘入市以来,30层以下5万方的面积已经以20000元/平米的均价全部售罄。据了解,目前在售的绿地中心30层以上的写字楼,售价已经达到了25000元/平米,是目前济南市场上售价最高的写字楼项目。而在2月底的开盘中,绿地中心一天便销售了8000余平米。同样位于泉城路核心商圈的世茂国际广场写字楼产品,售价也已经达到了2万元一平米,在世茂百货与世茂影城试营业后,近期销售表现良好。
　　位于市中心热门区域的写字楼产品,仍然处于供不应求的状态,而非中心地段的写字楼,却开始面临着价格涨不上去,销售困难的局面。在济南写字楼最集中的奥体片区,大多数写字楼的售价仍保持11000—12000元/平米,且从去年至今未有明显的价格涨幅。西客站片区及其它零星片区的写字楼售价,仍然保持在8000元/平米左右的均价。业内人士告诉记者,受区域人流的影响,商业包括写字楼仍然热衷于往市中心聚拢。但是市中心价格往往较高,而且拆迁、征地都较新区困难,因此没有太多新的商业供应,写字楼产品处于稀缺状态,自然价格较高。据世联怡高的数据显示,近年来济南写字楼的供应量一直处于供过于求的状态,且库存量一直在上涨,库存比已经达到了11:1。
超高层写字楼为售价增色
　　作为300米济南第一高楼,绿地中心的设计规划由828米高的世界第一高楼迪拜哈利法塔原班设计人马美国SOM公司亲自担纲,其摩天商务办公更是引入省内首家超五星级奢华精装。购买了绿地中心4个整层的李先生告诉记者,他所在的公司业务遍布全球十余个国家,之所以选择绿地中心作为办公地点,是因为绿地中心已经超越了单纯的商务办公的意义,“我们在选择办公场所时除了会注重办公形象外,还注重其资产的增值。绿地中心是济南第一高楼,又处于济南最核心的地段,是济南的新名片,具有不可替代性,很值得投资。”
　　而位于东部和西部的写字楼产品,多为甲级写字楼,但是特色却相对较少。“加入特色元素的写字楼产品成本也会相应增加,在售价竞争明显的区域,开发商为了节约成本,降低价格,往往不愿意加入太多的附加成本。”该业内人士表示,正是因为这样,好的写字楼项目售价越来越高,而普通写字楼售价涨不上去,销售仍然不好。
租金与售价相匹配
　　按目前济南写字楼租金情况来看,泺源大街、山大路板块等写字楼产品的出租率都达到了70%以上,有些硬件设施好的写字楼产品,出租率接近100%。其中,泺源大街板块租金最高,每日的租金均价达到了3.8元/平米,而奥体片区的写字楼日租金仅为2.3元/平米,租金的价格也与目前写字楼的售价相匹配。该业内人士告诉记者:“租金的水平,主要是受到市中心距离、商业商务氛围的聚集程度等因素的影响,像绿地中心、世茂国际广场这样的写字楼,周边商业氛围浓厚,根本不愁租客,自然未来的租金也会越来越高。而像奥体片区的写字楼,因为库存太大,有些写字楼的出租率仅为30%,而且平均租价也涨不上去,马太效应越来越明显。”