城市及产业升级 商业地产可焕发新生机

　　■财经人物

　　从六朝古都南京来到改革开放前沿窗口深圳，再从深圳挺进“世界工厂”东莞，从上市地产公司高层，再到泰诚集团总裁，郭海近20年的足迹尽管遍及众多城市，但一直见证着房地产行业的风风雨雨。

　　而进军东莞以来，无论是在卓越集团掌舵“蔚蓝城邦”项目时的全面热卖，还是在新公司新项目中的全面管理运作，郭海的每一步，都在挑战着全新的自己。在他看来，东莞拥有地处广深两地中间的区位优势，楼市价格较为稳健。此外，随着东莞产业及城市双重转型的深入推进，未来商业地产的潜力仍然巨大。

　　“慢东莞”楼市潜力较大

　　郭海，现任泰诚集团总裁，江苏南京人，1995年自西安建筑科技大学建筑系毕业，便来到深圳从事房地产的开发及经营管理工作。他曾任职深圳凯东投资集团有限公司副总经理，2006年进入深圳卓越集团，任职卓越集团东莞公司总经理，并负责位于常平的“卓越·蔚蓝城邦”项目。

　　“卓越·蔚蓝城邦”项目位于东莞常平，项目毗邻该镇两大火车站：常平站及东莞东站，此外，莞惠城轨站和R3轻轨站等交通路网也在项目附近穿梭而过。“由于项目有着得天独厚的区位优势，”郭海说，在拿地初期，公司就将项目发展与区域发展进行综合考量，力争将项目打造成为一流的城市综合体项目。接手该项目后，郭海通过完善项目周边的配套，包括引进华润超市，创办区域内最好的幼儿园等措施，让项目关注度与吸引力不断攀升。从2007年底至今，“卓越·蔚蓝城邦”销售全面飘红，楼盘受到消费者的广泛追捧。

　　在楼盘销售创造奇迹的同时，2013年，郭海亦完成了个人事业上的一次华丽转身。他凭借着丰富的地产开发管理经验及独特的运营理念，从一名职业经理人转型为房地产开发公司老板，于2013年在东莞组建了房地产开发公司——泰诚集团。专注于“以专业打造精品，以精品回馈社会”。

　　在多年的地产事业轨道上，郭海与东莞有过多次交集，较早前，他就曾在东莞工作过近两年的时间，早期的这段经历，不仅让他对东莞有了更深入的认识与感情，也让他对东莞地产有了更多的思考。

　　“东莞，是一座培育老板的城市。”在郭海看来，东莞地处广深中间，区位优势十分明显。而得益于“世界工厂”的特殊地位，东莞去年GDP已达到5000多亿，而工作及生活节奏又“慢”于周边城市。在这种优势背景下，东莞房价明显偏低。“对于开发商开发房产而言，风险系数相对而言也小很多。”郭海说。

　　但他坦言，东莞夹在广深之间，受政策影响比较大。此前几次重大房地产政策调整，东莞楼市波动也比较大。此外，东莞房地产开发必须市、镇两级报建，因此，作为地产企业的管理者，必须紧密关注政府的政策动向，市场变化以及项目的建设进度，保证项目如期完成。

　　郭海说，从2008年、2011年、2013年几次大的地产调控来看，近年来国家对楼市的调整频率在不断加快加大。但在当前中国楼市背景下观察珠三角地区，你会发现，东莞楼房刚性需求比较旺盛，空置率比较低，潜力仍然可观。“从行业发展来看，东莞地产发展的高峰期已过。”郭海说，正由于此，在未来，如何做好项目、服务，打造更多具有个性的宜居小区，让项目更有生命力，将成为考量许多房地产企业面临的新课题。

　　商业体饱和与否应看城市未来定位

　　较早前，依托于东莞在珠三角优越的区位优势和产业基础优势，东莞各镇依托自身优势产业发展专业市场，形成零售商业与专业市场共同发展的格局。但关注东莞地产的人发现，近年来，东莞的商业分布已由过去各镇“各自精彩”，转为市区与镇区同步发展的局面。商业地产发展十分迅猛，除了行业巨头万达、万科等许多房企大佬纷纷抢滩之外，许多地产企业也看中这个市场，希望从中分一杯羹。这种竞争白热化在业态上的表现：就是引发了一轮又一轮的商业地产开发热潮，综合体项目竞相亮相。

　　在这种背景下，业界有声音认为，东莞作为一个制造业大市，受到东莞人口结构分布的影响，东莞的商业地产缺乏白领、中产阶级等有效的消费者，在目前的情况下已经面临饱和状态。商业地产的项目生存空间有限。

　　对此，郭海认为，商业体是否饱和应由市场来评说，综合考虑城市化的演变、商业的分布和业态的特性及商业辐射力来说，东莞未来商业综合体的前景充满多种可能性。“此外，评价一个地方的地产行业发展，以及业态是否饱和，得看这个城市未来五年、十年的发展定位如何。”

　　郭海说，近年来，东莞着力推进产业转型升级，注重对重大项目及企业总部的招商引资，东莞正着力于调整产业结构与城市品位，在这种调整的背景下，可以预见的是，未来东莞中等以上规模的企业将越来越多，相应的人口结构，产业结构都将带来较大的变化，都市白领的比例将不断增加，东莞城市的吸引力也将不断提升。从这个角度来考量，东莞的商业地产将大有可为。此外，随着东莞轨道交通的建设及完善，这将有利于把镇区人流聚集到中心区，强化中心区功能，这将有利于中心城区商务、商业物业蓬勃发展。

　　“当然，该转型的不仅仅是产业和城市，还有进军东莞的地产企业，”在郭海看来，随着东莞社会经济的不断发展，地产企业需要更多地进行转型，结合东莞这座城市的实际情况，在地产产品及物业服务等方面进行落地式的创新，以不断满足业主的新需求。

　　南方日报记者 方镇彬