余丰慧:房价有效下跌利于中国经济实现转型升级

　　【导读】美国研究机构认为，纵使房价下跌50%，中国银行业仍然扛得住。经济之声评论：房地产业“适度瘦身”有利于经济转型升级。

　　央广网财经北京4月30日消息 据经济之声《央广财经评论》报道，美国两大智库之一的彼得森研究所近日发布的研究报告称，纵使房价下跌50%，中国商业银行仍能像21世纪前十年那样持续相对常态化地运营。

　　彼得森研究所的第一个根据是中国交通银行的一份纵使房价下跌30%，对银行业不良贷款率不会产生太大影响的研究报告。交行的报告说，纵使房价下跌40%到50%，不良贷款率也将仅增长3.8到5.6个百分点。第二个依据是，目前中国商业银行的不良贷款率为1%。所以纵使房价下跌50%，不良贷款率也不过将达到6.6%。在2007年，中国银行业的不良贷款率为6.6%。而在3年前的2004年这个数据还要翻倍。所以，纵使房价下跌50%，中国商业银行仍然扛得住。

　　乍一眼看这个理由很合理。然而，房价大幅度下跌对银行贷款造成的最大威胁，不在统计范围内的房地产数据而在涉房贷款上，也就是利用房产、地产、房地产作为抵押品的贷款。这包括两大部分：企业贷款和地方融资平台贷款。威胁最大的是17.8万亿地方融资平台贷款。这部分贷款大多是利用土地抵押的。目前，房价下跌效应已传递到了土地市场，近期“地王”销声匿迹就是例证。房价一旦暴跌必将使得地价大幅度下降，进而使得地方政府土地出让金大幅度缩水，政府和商业银行不能不高度重视。

　　经济之声特约评论员、知名财经评论人余丰慧对此评论。

　　经济之声：近年来中国房地产业受到世界经济研究机构的广泛关注。尤其在中国各地房价下行、房地产行业进入转折期后，各大国际机构都在紧密跟踪我国的房地产业。国际国内都在担心，我国房价大幅下挫可能伤及金融系统、宏观经济。您认为房价是否真的会大跌？价格甚至会"腰斩"？美国的研究机构的观点是不是在博眼球？

　　余丰慧：这个也不能说博眼球，因为它研究还是要有根据的。美国的这个研究机构它主要根据还是根据交通银行一份报告，该报告把房价下降到30%包括50%，而商业银行这种贷款问题不大，因为现在首套房的首付比例30%，第二套以上就达到60%，所以，如果房价下跌60%的话，才能侵蚀银行贷款本金，而这个比例是很高的。目前房价确实在三四线城市已经出现了拐点，二线城市也有松动，一线城市依然有松动的迹象，未来如果我们不再进行这种政府主导的大投资和盲目的放水货币，如果我们政府这一次闲不住的手不再在去乱摸市场，乱摸房地产市场话，房地产这个房价出现拐点应该是一个必然性。

　　为什么要说是一个必然性呢？要说这个必然性出现以后，现在很多议论都在说如果房价下跌肯定要引起银行坏账大量增加，银行坏账一增加以后可能导致我们这种金融危机或者系统性金融风险就会爆发。实质上，我们细心分析中国和美国的次贷危机区别是非常大，美国的次贷危机主要零首付，就是说你不掏一分钱房子都可以给你，当然它也是有根据的，它预期房价一直在涨，但后来房价跌了，导致次贷危机爆发。而我们最低的首付比例就是30%二套以上60%，我们和它有很大很大的区别，我们房价即使下跌50%，对银行业来说问题也不大。

　　经济之声：根据这家美国研究机构的分析，中国商业银行的不良贷款率为1%。所以纵使房价下跌50%，不良贷款率不过将达到6.6%。这个数据的逻辑怎么来理解？

　　余丰慧：交通银行报告分析，如果房价下降30%或者是50%的话，不良率仅能增长3.8%至5.6%。如果房价下降50%，不良率增加5.6个百分点，我们现在是1%，再加个5.6%，这不是6.6%嘛。实质上2007年我们的贷款就是百分之六点多，2007年以前我们的国有商业银行有个别国有商业银行不良率已经达到20%多。

　　经济之声：如果房价下跌50%，银行到底能不能扛得住？有数据统计，地方融资平台贷款总额已经达到17.8万亿。这部分贷款大多是利用土地抵押的。房价一旦暴跌必将使得地价大幅度下降，进而使得地方政府土地出让金大幅度缩水。情况恶化的话，地方政府就面临违约。近几年，有的地方政府甚至百般阻挠开发商降价。房价下行带来风险我们到底应该怎么看？我们是不是应该更多聚焦在企业贷款和地方融资平台贷款的风险上？

　　余丰慧：对，应该要聚焦在涉房贷款上，涉房贷款，包括两个部分，一个就是企业拥有房产或者地产抵押这一部分贷款，另一部分就是地方融资平台。最令人担心的，地方融资平台贷款的偿债率大概占到30-40%，这个比例是很高的，这个是属于国家一级审计的，其中一个问题就是地方融资平台的17.8万亿这个负债里面统计抵押贷款的比重太高，所以一旦要是房价下跌之后肯定房价一下跌它肯定传导到土地市场，那土地价格肯定要下跌。

　　广西南宁第一个打响松绑取消限购、松绑限购政策第一枪，第一枪实际上它强调包括经济趋横和高企经济理由都不成立，最成立的就是它担心土地价格下跌，因为土地产生的依赖还比较大，它们的偿债率是38.09%就比较高了，就是土地、这个地方债的土地的偿债率38.09%，如果房价下跌就受不了。

　　经济之声：那房价下跌对经济带来不利影响不言而喻，房地产过度膨胀对经济转型也是不利的，这个房地产要适度发展的度到底怎么把握，经济要实现转型升级，应该有哪些条件配合？

　　余丰慧：那现在最主要的就是我们必须调整经济结构，其中一个经济结构当大的经济结构，包括三驾马车投资、出口、消费的不合理，还有就是我们经济过度依赖房地产，房地产对GDP的贡献达到30%多，而这么高背后就是高房价。高房价背后就是我们普通百姓对房价承受力这份代价。对经济依赖、包括土地财政对GDP的依赖、土地财政的依赖、房地产税收依赖，我们对房地产依赖太过度了。

　　经济之声：但是这种状况短期内能改变吗？

　　余丰慧：短期内就看我们的房地产，目前就看我们房价如何走势了。我们房价如果能够回归理性，能够有效下跌，泡沫能够挤出的话，这个状况肯定会改善的。