"五一"开发商定价多谨慎 遇笋盘买家仍会出手

　　这个“五一”，楼市在降价、救市等各种消息满天飞的背景中愈加变幻莫测。新黄埔是当仁不让的大热所在，新开楼盘新福港·鼎峰单价冲到两万元被抢光，珠江新城新推豪宅还在高歌猛进，表示不开出五万元以上的单价不能彰显自己的豪宅身份，但海珠、白云的新盘却没有报出高价，而“五一”最热楼盘新福港·鼎峰虽然开出黄埔区高价，但这一价格已经低于发展商原先预期的2.1万～2.4万元/m2。凡是热销的楼盘基本是通过让利实现的，因此在各种活动催涨的人气背后，楼市冲高后继乏力的端倪已渐渐显露。

　　楼市惊喜不算多

　　难撼入市高门槛

　　“五一”是楼市传统的促销旺季，自杭州传出楼价跳水，北京、上海、成都等地纷纷传出降价消息以来，这个“五一”也让买家格外期待，不少有购房意愿的买家希望能在这轮促销中获得一个惊喜价，不过记者发现，尽管节前造势热闹，但真正让人心动的惊喜价和优惠并不多，价格较优惠的特价单位多是楼层、朝向、户型等不甚理想的单位。

　　在众多优惠促销活动中，“零首付”无疑是最引人关注的楼盘促销活动。据搜房网统计数据显示，5月份广州预计有155个楼盘推出优惠促销活动，其中有17家推出了“零首付”和“低首付”活动。

　　尽管有优惠，但记者发现，相对于购买力而言，入市门槛高的局面还是难以改变。目前在市中心区两房单位基本要两百多万元，对首次置业者而言，首付三成至少需要六七十万元，而对于非首次置业的改善型买家来说，购买一套市区三房至少要支付近两百万元的首付，而在珠江新城，这一门槛则至少在五百万元左右。目前市场上的“零首付”，多是分期付首付，拉长首付款支付周期，或者由发展商垫付部分首付。这种“零首付”促销噱头意味大过实际意义，买家要支付的总体房价并没有因此而减少。

　　楼市不缺人气

　　楼价略有松动

　　天气预报预报的大暴雨没有如期而至，对准备了丰富节目和活动的楼盘而言是个好消息，综观各路记者走访的各个楼盘，这个“五一”楼市不缺人气，受价格和新货供应量影响，各区冷热不均。新黄埔无疑是最热的区域，多个新盘亮相，吸引了不少年轻人前去看楼，更有不少看楼团出没。而在南部板块，由于多个楼盘在“五一”前夕已经抢闸走货，因此“五一”长假期间该板块的市场并不特别热闹。

　　相对于整个楼市，惊喜虽然不多，但不可否认，市场价格已现松动。以番禺的雅居乐剑桥郡为例，该盘主要在售一线江景组团“剑桥汇”二期247平方米的一线江景五房产品，毛坯均价18000元/m2。这较前期的一线江景单位，优惠了1000元/m2。海珠逸景翠园最后一栋金寓园开盘，开盘价格在2.9万～3.6万元/m2之间，相对于之前的吹风价3.5万元/m2，已经有些“惊喜”。

　　最明显的是投资性质较强的公寓产品。番禺不少商业性质的公寓目前销售趋冷，有明显的价格调整，而白云大道全新公寓产品绿地·时代云都汇吹风价仅2.5万元/m2(毛坯)复式。从“五一”在售新品的价格看，有的楼盘新品还便宜过半年之前，即便是没被拿来做特价的单位，开发商也不敢开大价，顶多跟半年前持平。而不少趁着“五一”亮相试探市场反应的楼盘，也松了口风，黄埔新盘销售人员直言，“发展商也是想打响头炮，因此对首批发售的产品会在价格上有惊喜”。 记者 刘丽琴

　　数据

　　4月广州成交下滑

　　4月广州全市一手住宅网签5195套，同比去年4月下跌7.5%，环比3月大跌16.7%。各区中，增城以1149套领衔，是唯一超过千套的区域，番禺以836套排在其后，最少的越秀仅有66套。中心六区4月合计网签1923套，占全市总量的37%。

　　广州全市均价14714元/m2，同比上涨8.87%，不过环比创新高的3月则下降了5.1%。

　　(数据来源：网易房产数据中心)

　　后市预期

　　楼市分化 后市难言乐观

　　与“刚需”盘以价换量不同，市区的豪宅盘明显心态强，珠江新城中海花城湾1号、金融城新盘天荟公馆虽然没有公布正式价格，但都表示单价不会低于5万元/m2，销售人员对楼价是否会下行的询问都表现出绝不担心的坚决态度。很明显，不同的楼盘对市场的判断出现明显的分化。

　　事实上，“五一”到来之前，市场环境已悄然发生变化，在各地传来降价消息的同时，广西南宁发布的一份楼市限购调整政策的文件也引发了市场的震动。在业内人士看来，在严格执行了数年限购政策之后，省会级城市首次出现松动，传递出地方政府希望重启房地产市场的信号。

　　而上市房企一季度报业绩也不容乐观，万科发布一季度报告称，一季度实现营业收入95亿元，净利15.3亿元，同比分别下降32.16%和5.23%。金地集团的一季报也显示，该公司今年1至3月净利润为4934.38万元，同比下滑73.65%，期内营业收入为31.5亿元，同比下滑25.91%。

　　继南宁之后，杭州、长沙等地也传出“松绑”限购之声。这些信号无疑会影响人们对市场的预期和判断。经历过数次调控锤炼，大家已经形成了“房价在政府的推动下就会反弹，救市会使楼市继续上行”的预期。不过，在楼市反弹的预期中，市场走向如何却还存在变局，因为今年楼市表现出了更多的复杂性。

　　放开限购不一定能救楼市

　　在采访中，有发展商对记者表示，今年的楼市行情已经隐隐现出拐点的迹象，因为今年并未出现什么新的调控政策，房价的调整跟政策关系不大，是市场的一个自发反应，这说明现有的购买力对高楼价的支撑已经越来越吃力，而贷款的持续收紧让购买力更是难以获得支撑。

　　今年总理的《政府工作报告》首度未提房价调控，取而代之的是针对不同城市情况分类调控，从已公布的“松绑”路线来看，购房资格中户籍放松和限购范围松动都是限购政策调整的手段。但有业内人士表示，放开限购对市场的影响力或许并没有想象中那么大，尤其是一二线城市楼价已经相当高了，贷款不能放开对购买力的释放作用就会打折扣，因此后市如何或许确实还要观望一阵才更清晰。

　　记者 刘丽琴

　　海珠

　　金寓园最平“2字头”

　　“五一”期间海珠最瞩目的新货算是逸景翠园最后一栋金寓园的开盘，逸景翠园10年没有新货上市，此次推出75～123平方米三房四房的单位，预计总货量为181套。

　　据相关人士表示，金寓园本次开盘只有50套拿到预售证，最后据报开盘当天销售60多套，销售气氛一般。记者向一位楼盘销售代理了解了一下金寓园的开盘价，原来房管局给金寓园的限价为24700多元/m2，本次开盘价格在2.9万～3.6万元/m2之间，故此，需要剥离5000～11000元/m2的装修款进价外合同，以一个105平方米的12楼单位为例，折后总价310万元，双份合同之下，首付需要额外多给66万元。北向75平方米三房的单位最便宜，中层单位折后价大约为29000元/m2，最贵的为东南向123平方米四房单位。鉴于二套房买家首期要给足7成，开发商给予3个月时间，首期付款时间相对长。 记者 李凤荷

　　天河

　　豪宅新品各个要超5万

　　天河这个“五一”货量不多，惊喜价格也欠奉，因此，整个板块人气平平。