物业评估机构多数“饿肚子”

　　当业主对前期物业不满意，想要解聘物业公司时，业主可以聘请第三方评估机构，进行物业交接查验，帮助业主“查家底”、“排隐患”。引入第三方评估机构，曾是北京在物业管理领域的创新。不过，记者调查发现，推行3年多来，第三方评估市场难以成型，多数机构成了没活干的空壳。

　　案例

　　“老赖”物业拒交资料介入失败

　　新物业撤了，“老赖”物业走了，尽管街道办指定了一家区属物业企业接管了小区，可丰台区久敬佳园小区的新老物业交接最终还是失败了。

　　久敬佳园小区，属于原建设单位灭失的存量房小区，只留下了没有资质的前期物业企业。2010年，业主大会票决新“管家”，选聘了新的物业企业。可因为前期物业企业拒绝交接，双方对抗了2年。

　　直到2012年7月，前期物业公司以经营亏损为由停止服务，新聘物业以应急物业服务身份进入小区管理。于是，一段时间，负责收车位费的是老物业，负责日常管理的是新物业。

　　“业委会曾希望委托我们进行交接查验，可因为前期物业企业拒绝交接小区的各种资料，查验无法介入。随后，新物业企业撤出，业委会也被解散。”了解内情的第三方机构负责人表示，前期物业企业一旦拒绝提供资料，查验也就无从谈起。

　　引入一年后不愿续约

　　第三方评估机构进入不易，进入之后开展工作也很难。已进入京城某小区的第三方评估机构，就正经历恐怕不再续约的尴尬。

　　一年多前，该小区业委会履新之际，在小区推行物业酬金制，并引入了第三方评估机构，评估物业服务质量和服务费用。服务期内，第三方机构对小区公共收益账单提出疑问，认为其中存在含糊不清之处，要求物业公司给予解释。

　　“几次之后，物业公司有点不耐烦了。一年合约期满后，迫于压力的业委会对第三方评估机构提出不再续签一年，可以签约3个月。”评估机构提出，正是被抓到了“痛脚”，对方才不愿意续签，“没有人是自愿戴‘紧箍咒’的。”

　　现状

　　49家第三方机构40家没活干

　　引入第三方评估机构究竟好不好？在记者拿到的一份内部调研资料中，在第三方评估机构介入下实现新老物业交替的13个小区，交接后的状况都比交接前有很大改善。最典型的例子，就是曾因物业纠纷名噪一时的建外SOHO西区，业主与老物业企业曾对峙多年、多次群访。引入第三方成功交接后，目前已成为酬金制管理示范小区，物业费缴纳率达94%，并获减免营业税。

　　可是，这13个小区，多数都属于物业矛盾深厚、被“逼上梁山”的类型。绝大多数小区，对引入第三方评估机构至今并无动力。“实际上，就在今年年初，最初成立的50家评估监理机构中，已经倒闭了一家，剩下的49家机构中，至少40家没活干，沦为没业务的‘空壳’。”一位业内人士告诉记者。

　　说法

　　第三方评估没人愿买单

　　中物联盟黄传炜向记者讲述了第三方评估结构推行不畅的难点：开发商、前期物业没有引入第三方评估机构的意愿，而业主则没形成意识。

　　“第三方评估机构是做什么的？是对开发商的前期物业进行纠偏。通俗点讲，就是去‘查家底’、‘摸情况’的。所以，开发商和前期物业公司，压根没有动力主动引入第三方。而业主方呢？引入动力是有的，可又没形成付费购买服务的意识，只有当业主和物业纠纷积重难返时，才会想到引入第三方评估机构。”买单者的缺位，成为第三方评估体系看起来很美、却推行不起来的重要原因。

　　另一方面，《北京市物业管理办法》及其配套政策中，没有针对物业项目物业费定价第三方评估机制的强制性规定，没有对建设单位、前期物业企业在业主大会召开时必须提供法定文件、图纸资料、活动经费的强制性条款，第三方评估监理机构难于介入存量物业项目承接物业费评估。 本报记者 赵莹莹J201