楼市不温不火 黄埔表现抢眼

　　杨佳 绘

　　一度被称为有可能成为楼市拐点的“五一”小长假已经落幕，作为今年首个楼市销售旺季节点，这个假期被不少开发商寄予了厚望。数据显示，这个长假共网签成交了404套一手住宅，相比于去年仍然略有增长。但记者发现，今年“五一”楼市的成色却并不如人意，除了大面积的促销优惠以外，一成首付甚至零首付的“低门槛”营销策略被楼盘作为吸引买家的主要手段。整个假期广州楼市除了新黄埔区抢眼外，“五一”小黄金周广州楼市总体表现不温不火。

　　市场依靠近郊支撑

　　根据阳光家缘的网签数据统计，5月1日至3日“五一”三天假期里广州全市十一区共网签404套一手住宅，网签均价为14015元/平方米，与上月同期销量424套相比减少20套，但多于去年“五一”黄金周的378套。

　　广州各区当中，除越秀区零网签外，增城、花都各网签了109、89套单位，分居全市各区的前两位。其中成交量排名前列的楼盘中，保利花城、中海誉城、天马河壹号、时代倾城（广州）等项目，均是抢在“五一”节前即开盘推新，其中保利花城网签43套，成交排名黄金周全市第一位，这个销量与项目4月份销量相比仅减少一套。

　　在价格方面，尽管黄金周网签价与4月同期相比上涨了11.1%，但从近期市况及更为宏观的数据上看，广州楼价已经缓慢进入下行通道，部分楼盘售价已经有所松动。从刚刚过去的4月份数据来看，广州当月网签均价为14714元/平方米，环比3月均价15499元/平方米下降了5.06%，除增城、花都、越秀区外，其余8区楼价均有不同程度的下跌。在“五一”前后推新的楼盘中，部分项目楼价也出现了大幅度下降。其中黄金周排名前列的保利花城、中海誉城均有超过1000元/平方米的降幅。

　　据统计，保利花城在节前最后一个周末推出了3期单位，5月1日至3日其网签量排名全市第一，网签均价11104元/平方米，这个价格对比楼盘一季度均价13337元/平方米下跌超过2000元/平方米，跌幅高达16.7%。而中海誉城则在4月19日开盘，黄金周3天成交了24套单位，排名全市第四位，均价为14198元/平方米，这个价格与一季度均价15421元/平方米相比，跌幅接近8%。

　　新黄埔区表现抢眼

　　在今年“五一”黄金周开盘推新的项目中，“低准入门槛”成为各大开发商最重要的引客手段。记者发现在假期开盘的项目中，大部分都推出了“首付分期”的服务，即便是针对首次置业的买家，也可以选择将最低的三成首付分期付款。而在这些促销策略的推动下，近郊的楼盘销售表现还不错，其中原萝岗区和原黄埔区合并而成的新黄埔区表现的十分抢眼。

　　原萝岗区全新项目新福港鼎峰5月1日首次开盘，几乎“日光”。记者在现场了解到，该项目开盘只针对前期已经认筹的客户，选择了“封闭式”开盘的方式进行。“我们只针对已认筹的客户，统一由大巴接到销售中心，自己过来是进不去的。”现场的销售人员介绍称，昨天参与摇号的筹数就接近500个。记者发现，从早上8时开始，该楼盘的销售中心就已经人满为患。而被挡在楼盘外等候下午进场的买家也排成车龙。

　　尽管都是已经认筹的客户，但由于只有300多套房源，选房现场仍然非常火爆。据介绍，此次该楼盘推出A8、9、12、13栋88-198平方米三至四房单位，带装修售价在18000-23000元/平方米之间。按照开发商公布的价目表显示，折后最低的总价也要超过170万元/套。但从早上10点开盘至中午11点半，该楼盘新推货的去化已经接近8成，开发商临时决定再加推A10栋54套房源。据开发商公布的统计数据，5月1日当天，新福港鼎峰除楼王以外的四栋楼304套房源，已卖出286套，整体去化率达95%。

　　楼盘降价引关注

　　这个“五一”对于买家来说的确是个不错的置业机会。记者发现由于今年楼市开局平淡，“五一”长假成为很多楼盘推销量的机遇。而这些项目在假期都推出了众多优惠，其中除了“零首付”、“一成首付”这样的首付分期外，以特价的形式变相降价也普遍存在。

　　据了解，在“五一”期间万科旗下的三个楼盘东荟城、欧泊及峯镜则集体推出降幅较大的特价单位，其中萝岗万科东荟城的单价低至13000-14000多元/平方米，降幅接近了2000元/平方米。“4月初的时候我来看过，当时卖的小三房户型均价都要到16000－17000元/平方米。”“五一”期间去了万科东荟城看房的张小姐向记者表示，“只差不到一个月，现在已经降到了14000元/平方米了。”而记者在现场咨询，销售人员解释称，““五一”为了拉人气，推出了一批特价单位，的确比以前的要便宜很多，数量不多要买就要快。”

　　无独有偶，万科旗下在番禺的另一个比较受关注的项目万科欧泊，在“五一”假期前后也是不断有“特价房”推出。“欧泊的销售几乎一周就给我打一次电话，说有特价单位。”张小姐向记者透露。记者在欧泊销售中心了解到，“开发商近期的确分期推出不少特价房，一次十套，假期前后比较密。”而记者了解到，欧泊推出的“特价房”最低售价16000元/平方米，几乎回到了前年首度开盘最低的价格水平。

　　此外，在广州北部的祈福辉煌台南岸、越秀逸泉映翠等项目均在“五一”开盘，其中祈福辉煌台推出了446套84-330平方米二房至复式单位，楼盘还提供“7成楼款免息月供”吸引买家，售价约11000-12000元/平方米，总价80多万元可买两房，当天去化约7成。

　　机构称降价仍不明显

　　尽管今年的“五一”假期广州各大楼盘的销售味道浓，但业内对于市场的判断仍然较为积极。经纬行研究中心“五一”市场研究报告就认为，广州“五一”楼市只是“假期优惠丰富但无明显降价”。

　　据报告分析认为，在“五一”小长假广州新推货整体的首日去化率达到了50%，属于比较一般的水平。从区域来看，大多数区域的新推楼盘仅有一两个，去化率指标受个盘的影响明显，风向标意义不强。

　　在楼价方面，““五一”的推货期，各楼盘大多有认筹折扣、电商合作折扣、付款方式折扣、准时签约折扣等，以及少量楼盘推出少量特价单位，但都属于例行促销的传统形式，折扣的累计幅度一般可以达到9折左右，比平时略有扩大，但并无明显的降价，仅个别楼盘价格有整体性的小幅下调或上调。”

　　此外，据中原集团研究中心昨日发布的一份调研报告，在其调研的21个城市中，截至4月30日，只有杭州、常州、成都、沈阳、宁波及惠州6个城市有楼盘采取直接降价的方式促销，且降价项目以高端楼盘为主，降价幅度在5%至25%。，在现有的各种促销模式中，除直接降价外，其他主要包括低首付（零首付）、特价房、新盘低开入市以及团购等。据分析与其他促销方式相比，降价是开发商最后的选择，目前各地真实降价的案例仍不多见。

　　南方日报记者 蒋劲劲