首页| 滚动| 国内| 国际| 军事| 社会| 财经| 产经| 房产| 金融| 证券| 汽车| I T| 能源| 港澳| 台湾| 华人| 侨网| 经纬
English| 图片| 视频| 直播| 娱乐| 体育| 文化| 健康| 生活| 葡萄酒| 微视界| 演出| 专题| 理论| 新媒体| 供稿

怎样衡量公寓产品的投资价值?

2014年05月09日 11:18 来源:南方日报 参与互动(0)

  商用公寓小面积产品的购买门槛较低,近年来市场供应量和成交量也颇大。所谓物以稀为贵,本来具潜力的投资品,如果像大白菜一样卖,还真能有好回报吗?这是很多人关心的话题。

  最近笔者特别关注商用公寓的投资价值问题。受住宅限购限贷的影响,近几年来广州市场的商用公寓产品大行其道。而以“不限购不限贷”为卖点,加上小面积低总价的优势,吸引了不少投资客的目光。而各大房企也纷纷调整开发思路,一时间商用公寓产品充斥市场。这类产品的投资价值究竟几何?

  住宅调控自启动限购政策以来,楼市中的商业公寓投资就成为就成为炒房客转战的重要领域。而去年“穗六条”出台后,进一步令不限购的商业公寓市场走热。

  在业界人士看来,住宅与商业地产之间应是平衡、互补、促进的关系,近年来政府对住宅的政策性调控导致大量的投资转向商业项目,致使开发企业的发展风向标也转为商业地产的开发。2013年以来,广州市住宅市场成交量价齐升,新兴热点区域及地铁沿线区域成交表现尤其良好。在这些区域,未来物业升值空间较大,生活、交通便捷度高。而相对应的,区域内商业项目发展也比较快。从萝岗科学城板块、番禺万博板块、汉溪长隆板块,伴随着住宅产品涌现的,是大量的商业公寓项目,也受到买家的追捧。

  另一方面,出于不同的项目定位和开发规划上的差异,各开发商的公寓产品,还是存在相当大的差别,这体现在诸多细节上。其中,既有毛坯低价销售,以求快速销售走量回笼资金的,也有精装高价,强调品牌和豪宅定位。而从买家角度来看,由于公寓产品在转售时远比住宅要支付更高的交易税费,其升值能力、租金回报,成为特别要关注的因素。从这点看,部分地段区位并无优势,单靠价格优势为卖点的产品,不见得具有很高的投资价值。例如某些毛坯LOFT公寓,出售时并无建好夹层楼盘,需买家自行装修,而算上自己装修的成本,其实价格并不便宜。某些近郊的单体楼公寓,尽管价格便宜,但交通十分不方面,必须有私家车出行,实质上也大大缩减了租赁人群的范围。

  同样的,有些位于中心城区的商业公寓,自我定位过高,却不考虑区内周边实际情况,自然会导致滞销局面。例如笔者曾参观的某老城区公寓项目,周边皆为老旧居民区,并无大型办公室写字楼群,且周边道路为较狭窄的单行线。而该项目公寓每平方米却叫价3、4万元,价格堪比天河等热点区域的公寓价格。相比之下,投资买家更愿意选择天河、番禺中心地块的同类公寓产品。

  由于公寓产品无法迁入户口,也不具备学位房功能,对于刚需和改善型买家来说毫无吸引力。而近年不少热销公寓项目,皆是位于新兴区域的热点板块,这些区域不仅住宅开发已成规模,而且商业办公、购物消费氛围均较为成熟,聚集了大批乐于租住公寓的白领人群,因而也激活了众多公寓投资需求。从热销公寓项目的要素看,具有较好的交通出行环境、商业消费配套成熟,是必不可少的。另一方面,公寓产品设计上的宜居特性,也是同类产品竞争中相当受关注的一条。去年底热销的某商业公寓,凭借双阳台设计、更具有明火煮食配置,居住舒适度大大提升,因而受到买家的抢购。可见市场买家的眼睛也是雪亮的。

  李广军

【编辑:孙建永】
 
本网站所刊载信息,不代表中新社和中新网观点。 刊用本网站稿件,务经书面授权。
未经授权禁止转载、摘编、复制及建立镜像,违者将依法追究法律责任。
[网上传播视听节目许可证(0106168)] [京ICP证040655号] [京公网安备:110102003042-1] [京ICP备05004340号-1] 总机:86-10-87826688

Copyright ©1999-2024 chinanews.com. All Rights Reserved