北京多项目成交价低于发证价 高端盘成交降7成

　　开发商口口声声喊拿证难，拿证后又以远低于住建委批复的价格开盘——在逐渐走低的成交量和成交价格背后，快速出货跑量成为开发商们的共同选择。

　　降价幅度超过10%

　　4月3日，台湖某楼盘6栋住宅楼取得预售证，预售价为2.8万元/平方米。但该楼盘的实际开盘则是2.3万元/平方米，并且由原定的毛坯房变成了精装交房。也就是说，2.3万元/平方米的均价包含了3000元/平方米的精装修费用。

　　4月19日，位于门头沟的某楼盘开盘，市住建委批复的预售均价为2.95万元/平方米，其中有些房源的价格超过了3万元/平方米。而在实际销售中，均价则下调至2.85万元/平方米。北京市住建委网站显示，该楼盘已成交的房源，成交均价为2.7万元/平方米，但这些房源的预售价都在2.8万元—2.9万元/平方米之间。

　　4月26日，位于亦庄的某楼盘二期开盘，推出200多套房源。户型为70平方米两居、90平方米三居，均价为3万元/平方米，总价最低的房源只需200万元。而市住建委批复的预售价为3.4万元/平方米，开盘均价低于预售证价4000元/平方米。在2013年底，该楼盘一期房源开盘时，均价尚在3.4万元/平方米左右，降价幅度超过10%。

　　此外，位于房山阎村的某楼盘有7栋楼在售，预售价在1.9万元/平方米左右，自一期开盘以来已有超过一半的房源成交，实际成交均价为1.6万元/平方米，低于预售价3000元/平方米。

　　加速开盘回笼资金

　　“要是在以往，肯定会紧扣着住建委批复的价格。而现在的销售情况，从数据上确实反映出下滑，营销策略也必须及时作出反应，如果死守着住建委批复的最高价格线开盘，销售可能会遇到困难。”在亦庄经营多年的某房企营销总经理说。

　　该人士表示，每个在售的楼盘都有销售任务和资金回笼压力，销售部门必须随行就市，如果扛着不降，结果恐怕更糟。

　　记者了解到，大量自住型商品房将在下半年进入市场，届时必将对刚需和改善需求形成分流，商品住宅的销售难度将进一步增加，所以不少刚需和改善型项目在近期抓紧时间推盘。

　　降价多在新兴区域

　　记者发现，低于市住建委预售价销售的楼盘，主要集中在台湖、亦庄河西区、门头沟、房山阎村，大都是2013年新兴的热门楼市板块。

　　如台湖、亦庄河西区曾被认为是2013年北京楼市“黑马”，开发商纷纷抢滩，多块高价地在此成交，区域内销售热潮也是一轮高过一轮。如今，却打起了楼市降价促销的头炮。

　　“这些地方位于五环外，区域价值的潜力无疑是好的，但目前利好还没有完全兑现。由于是新城，一度被拉升的房价其实并不坚挺，一旦市场有个风吹草动，很容易受到影响。”某房地产经纪机构人士说。

　　记者近日走访亦庄多个售楼处发现，不少楼盘都在想方设法搞促销，有的降价推出特价房，有的送精装修，有的搞团购价，也有的只开部分房源，制造热销现象。种类繁多的促销手段，反衬了楼市下行的趋势。

　　“除了吸纳刚需购房者，这些区域还承接了部分中端改善购房需求，这类人群必须是卖掉现有的房屋才有能力买新的房子，但现在二手房市场表现更差，不能以更称心的价格卖掉，就不能买新房子。楼市波动的阶段里，二手房买家和卖家的观望情绪都很严重。所以，降价楼盘中有不少都是100平方米—200平方米的改善类户型。”某房地产经纪机构人士说。

　　高端盘成交下降近7成

　　北京楼市成交量的下滑已不仅仅局限于刚需楼盘，一直被认为受市场波动影响较小的中高端楼盘，也已显露销售不景气的端倪。

　　亚豪机构统计数据显示，今年一季度，高端盘市场仅成交了399套房源，同比降低了68%。

　　记者查询北京市住建委网站，今年前4个月，北京仅有泰禾·北京院子、鸿坤林语墅、五矿万科·如园、九章花园等均价超过5万元/平方米的楼盘入市，高端市场供应乏力。亚豪机构副总经理任启鑫分析，缺少新项目的刺激，成为高端市场成交低迷的直接原因。

　　本报记者 陈静思