购房者购买无产权证房 竟签长期租赁合同

　　无产权房，顾名思义，就是没有房产证的房子。本案中的小李最近碰上了烦心事，就因为购买了一套无产权房。

　　楼市案例：买LOFT公寓

　　签了长期租赁合同

　　小李在杭州市区购买了一套LOFT公寓，面积约50平方米，总价40多万元。他与开发商签订了购房合同，但这份购房合同与普通房产合同不一样，它实际上是一份45年的长期租赁合同。

　　签署协议后，小李一次性付清了房款。之后由于开发商出现迟延交付等问题，无奈之下，小李只好起诉至法院，要求开发商承担违约责任并交付房产。但法院经审理认为，双方之间的协议是租赁协议，并非购房协议，故小李无权请求开发商交房，但可以要求对方履行租赁合同，对方明确表示不履行或实际上不履行的可以解除合同退还租金。法院同时对45年的租金约定，只认定20年有效，剩余按合同无效处理。

　　律师点评：

　　谨慎购买无产权房

　　浙江三道律师事务所 胡增冬律师

　　由于此类型楼盘的用地性质，导致开发商基本上无法办理分割的房产证，因此也就无法签订《商品房买卖合同》。作为购房人来说，其很难根据商品房买卖的相关规定保护其权益，只能适用《合同法》等普通民事法律。《合同法》第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

　　本案中，小李虽然与开发商签了45年租赁期限的合同，但是只有其中的20年是有效的，剩余的25年是无效的。虽然双方协商了续订条款，但由于小李一次性支付了全部的款项，与合同所载的“续订”的性质明显不符。假使小李入住了该房屋，如果该房屋所在的土地和整个楼盘租赁期限内被转让或设定担保物权，一旦开发商出现经营纠纷导致土地或者楼盘被法院执行，那么小李即使根据买卖不破租赁原则（注：即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。）小李也只有20年的租赁权，超过了20年，债权人有权要求小李归还房屋，而小李只能找原先的开发商要求归还多付的租金。因此，在此提醒购房者，谨慎购买无产权房。

　　本报记者 丁咏梅