中山一商住地起拍价4个月降了2000多万

　　中山今年第7宗商住用地于近日在市国土资源局挂牌拍卖。令人惊讶的是，这一曾于今年1月流拍的土地，重新拍卖后起拍价竟从约160万元/亩降至约127.8万元/亩。

　　业内人士认为，中山的土地市场已经降温。为了缓解资金压力，下半年可能会见到土地转让或者整个项目打包转让的情况。另外，受国家政策鼓励，工业用地及工业地开发可能会成为开发商另一个新投资途径。

　　每亩商住地降近30万

　　记者从国土资源局获悉，此次挂牌出让的商住用地编号为G29-14-9052，总面积4.7万平方米，折合70.8亩，位于中山市五桂山桂南村，临近桂新路。

　　该地块土地使用年限至2063年5月26日止，共约49年。挂牌转让公告中显示，该地块容积率上限为2.5，容积率标准值为1.5，建筑密度上限为25%，最大建筑限高100米。

　　公告要求，该地块还须配置建筑面积不少于4平方米的垃圾收集站一处、居委会一处以及建筑面积不少于40平方米的10千伏开关站一处。竞投起始价为人民币9040万元，约127.8万元/亩，现场竞价拟在5月30日举行。

　　记者了解到，去年11月该地块曾挂牌出让，当时竞投起始价为人民币1.13亿元，约合160万元/亩，但在今年1月的现场拍卖中流拍。此次这一地块卷土重来，竞投起始价却从1.13亿元降至9040万元，即从约160万元/亩降至约127.8万元/亩，每亩降价30多万元。

　　政府或已开始控制商住地供应

　　与往常的土地拍卖要求不同，此次挂牌公告中还做出了一个严格的规定：

　　要求本宗用地的动工日期确定为2014年7月18日前，比支付完总地价款的2014年7月29日限期还要提前，这意味着从拍地到动工只有不到两个月的时间。这被业内人士解读为政府不希望土地闲置过久。

　　而这一土地，距离上次商住用地挂牌出让已有一个半月之久。无论从挂牌拍卖还是从成交情况来说，今年中山的土地成交都不活跃，而商住用地更是“低调”，露面的机会比较少。

　　合富辉煌的统计数据显示，全市1—4月土地供应36宗，其中工业用地28宗，商业或商住用地5宗，其他3宗。另外，1—4月土地成交39宗，其中工业用地27宗，商业或商住用地8宗，其他3宗。

　　合富辉煌(中国)中山公司市研经理谢仲娟认为，政府实际上从1月份开始就控制商住用地的供应，供应和成交都几乎跌入“冰点”。政府在土地政策方面主要以稳定房地产市场为主，由此看来，中山的房地产销售日后的主要目标就是消化库存，降低存量。

　　工业用地将成开发商新宠

　　几个月内竞拍价跌了近30万/亩，这能否说明当前的土地市场已经陷入低迷？

　　从合富辉煌分析的数据来看，中山楼市5月份的库存量约6万套，虽然近期的新增有所回落，但销售也不尽人意，所以高库存应该是中山楼市的短期状态。按照今年1—4月月均消化5000套的速度，目前的存量可以消化1年。

　　谢仲娟认为，当大家担心高存量为市场带来压力的时候，政府已经高瞻远瞩调整其土地供应结构，中山的土地市场冷风还要再吹一段时间。为了缓解资金压力，下半年可能会见到土地转让或者整个项目打包转让的情况。

　　天域置业也认为，今年开年以来，受到政策层闲置土地政策、基准地价提升以及房地产市场低迷等大环境影响，开发商拿地更趋于谨慎。另一方面，纵观今年以来的土地市场，虽然商住地的成交较少，市场有所降温，但是就已成交的土地来看价格趋于稳定，未有明显下行趋势。

　　“就近期土地交易而言，由于中山商品房开发的持续累加，供求平衡已经遭到破坏，处于买方市场，而由于销售压力加大，资金回笼速度减缓，楼价上涨态势受阻，各大发展商将更加谨慎拿地。”谈及后市走势，天域置业认为，最近工业用地及工业地开发得到国家支持，政策、银行条件等各方面向好，可能会成为发展商另一个新投资途径。