上市房企竞争压力加大 行业负债水平仍处历史高位

　　5月29日，2014中国房地产上市公司测评成果发布会暨上市房企高峰论坛将在香港举行。据悉，中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心将联合发布《2014中国房地产上市公司测评研究报告》和2014年中国房地产上市公司排行榜。中国证券报记者获取的报告内容显示，房地产上市公司竞争压力不断增加，整体表现持续分化，行业负债水平仍处于历史高位。

　　市场“冷风”致压力倍增

　　报告指出，2013年房地产市场整体呈现出量价齐升的基本态势，但进入2014年，市场情况有所变化，房地产开发投资增速放缓，住宅成交持续回落，房地产上市公司竞争压力不断增加，整体表现持续分化。

　　从行业面来看，2013年房地产行业估值溢价持续在近几年最低水平徘徊。2014年第一季度，行业估值有所修复，但货币政策仍中性偏紧，海外流动性风险依然存在，行业基本面总体平淡。

　　从融资方面看，渠道逐步畅通。上市公司再融资开闸的预期在2014年第一季度终于落地。随着A股房地产上市公司再融资功能的逐步回归，银行信贷紧缩对于房企资金面的影响将得到一定程度的缓解，也有利于降低企业融资成本。

　　此外，2013年以来，房地产上市公司的模式创新不断，包括万科、绿城、保利、世茂、远洋在内的上市企业相继提出了向轻资产方向发展的战略转型，纷纷探索社区服务、资产管理、代建、地产基金管理等轻资产模式。但部分企业仍坚持重资产模式以规模求胜。预计未来房地产企业的业务重心将由当前以开发为主转向多元化发展，不同企业之间发展战略将日趋分化。

　　偿债压力不断上升

　　2013年，上市房企总资产均值为362.89亿元，同比上升24.33%；房地产业务收入均值92.08亿元，同比增长46.62%；资产负债率均值同比增加1.09个百分点至65.81%；净利润均值为13.76亿元，同比增加16.41%。2014年中国房地产上市公司排行榜显示，万科连续第七年蝉联榜首，保利与中国海外发展分列第二名、第三名。

　　2013年，房地产企业普遍加大杠杆力度，偿债压力有所上升。从长期负债比率来看，房地产上市公司资产负债率均值和净负债率均值分别为65.81%和79.67%，较2013年分别上升0.95和16.96个百分点，均为近三年来最高点。从短期负债比率来看，房地产上市公司流动比率均值较2013年下降34.58个百分点至190.15%；现金流动负债比率均值也由-0.06%下降至-7.75%。总体来看，行业负债水平仍处于历史高位。

　　2013年，房地产上市公司存货均值在200亿元左右，同比增加约25%，较上年提高10个百分点，去化压力依然较大。虽然过半企业的存货周转率较上年有小幅提升，但由于两极分化情况比较严重，再加上个别企业极端值的影响，行业均值由上年的0.60降至0.47;流动资产周转率均值和总资产周转率均值分别为0.33和0.25,基本与上年持平。

　　近年来，由于土地成本和资金成本不断攀升，而杠杆系数提升空间有限，高周转快销策略逐渐成为企业提高回报率的主要途径。整体来看，产品定位以中小户型普通商品住宅为主并力推标准化和产品线复制的企业，在周转速度上更胜一筹。(记者 刘兴龙)