评论：购房者迎来相对较佳入市时机

　　今年初广州楼市成交同比下降50%，其实不少楼盘就已经悄悄采取低价促销的做法，但并不声张和宣传；还有楼盘因为牵连贪腐案而全面低价抛售对广州楼市造成很大影响。如果有这样的现象继续出现和存在，广州楼市的现状和未来都是岌岌可危的，在一线城市中率先出现全面和大幅降价的几率和可能性极高，这种局面在2008年和2012年都曾出现过。

　　近期广州楼市出现了降价现象，有媒体报道，据不完全统计，有近10%的楼盘出现了降价促销。楼市何去何从，一时众说纷纭。银监会副主席日前在国新办新闻发布会上也表示，要大力支持首套住房需求，抑制投资和投机性的住房需求，同时关注房地产开发商的资金断裂带来的风险。如果说此前央行隔空喊话并没有带来多少实际的效果，银监会这次的表态则引起市场极大的关注和反应。

　　因为，银监会首次提出要关注房地产开发商的资金断裂带来的风险，这是央行喊话时所没有提及的内容。其实，央行和银监会早就应该采取措施，要求商业银行尽量保障房贷的发放。从去年下半年开始，由于利率市场化和银行信贷规模收紧，多家银行就暂停房贷的发放。其实，银行这样做可以说是很危险的行为，类似“饮鸠止渴”和“引火烧身”。

　　目前，房价已经位于历史高位，除少数投资性买家可以一次性付款，一般刚需购房者都必须通过按揭银行贷款才能达上购房的车。然而，银行一旦收紧房贷必然会造成楼盘成交大幅减少，从而导致开发商资金链吃紧。今年一季度一线城市开始步二三线城市的后尘，成交同比下降四五成，其主要原因之一就是因为房贷收紧造成的影响。如果不采取措施，开发商资金链断裂是迟早的事情。

　　任志强半个多月前声称：“真正的拐点是降价也无人购买”。其实，他是错将“崩盘”当成“拐点”了。因为“拐点”并不是很严谨的学术概念或专业词汇，而是媒体约定成俗的一种通俗说法，通常是用来说明某种情形持续上升一段时间后开始下降或回落；而任志强所描述的“真正的拐点”其实已经是“崩盘”的概念了，因为“崩盘”也是一种通俗的说法，通常用来形容房价大幅度下跌的现象，例如房价出现“无量下跌”、“断崖式”或“跳水式”下跌都可以被认为出现“崩盘”现象了，如温州和鄂尔多斯等城市。

　　如果按现实生活中“拐点”的真实含义来看，一旦出现楼价触顶回落、开始下降，就可以判定拐点已经形成和出现。而且，无须等到出现同比下降，只要同比涨幅出现趋缓和回落，其实就已经是房价在降了，例如：去年房价是2万，同比涨幅20%时房价为2.4万，而同比涨幅回落到15%时是2.3万；虽然同比依然上涨但其实房价已经由2.4万降到2.3万了。

　　其实，今年初北上广深房价指数都已经出现涨幅趋缓和回落现象，现实中也出现成交量大幅下降，并且已经开始陆续出现低价开盘、大折降价来促销的楼盘和开发商，更不要说杭州、长沙已经出现全面降价的二三线城市。因此，我认为即使从全国范围来看，楼市的拐点也已经形成和出现。只是一线城市还未进入全面降价阶段而已，但进入降价的趋势已经无可避免地形成，因为成交已经大幅萎缩，以价换量几乎是开发商必然的选择。

　　今年初广州楼市成交同比下降50%，其实不少楼盘就已经悄悄采取低价促销的做法，但并不声张和宣传；还有楼盘因为牵连贪腐案而全面低价抛售对广州楼市造成很大影响。例如：有开发商曾在增城全线8折售楼，在萝岗、汉溪和广钢新城低价至1.2-1.5万/平方米售楼，虽然售量不大，但构成的冲击和影响是极大的，以至于周边1.8和2.3万/平方米的地王黯然失色、销售2万多/平方米的楼盘也难以成交。如果有这样的现象继续出现和存在，广州楼市的现状和未来都是岌岌可危的，在一线城市中率先出现全面和大幅降价的几率和可能性极高，这种局面在2008年和2012年都曾出现过。

　　因此，广州可以说是一线城市中率先出现“拐点”的城市，虽然目前还处于楼市下行的初始阶段。但进入4、5月以来，尤其是五一黄金周和端午节，广州开始出现新一轮的降价潮。可以说，第二轮的降价潮是以万科欧泊和亚运城为代表的，这两个楼盘因为降价幅度比较大而获得热销。

　　在目前的市场态势下，地方政府要尽量引导市场顺势而为，而不要逆市而动或采取限降令的干预手段，应引导开发商采取积极的促销策略，最好避免出现断崖式和跳水式降价的楼盘。一旦出现要及时采取措施施以援手加以解决，不要任由事态恶化和扩散。

　　而开发商目前很有效的自救策略是以价换量，现在及时适度降价还是十分有效的促销手段，而降首付和送装修效果并不明显，反倒会错失及时出货的最佳时机。“现金为王、少拿地、缓开工”将再度成为开发商现阶段和下阶段不二的选择。

　　购房者如果是有能力和有需要的买家，目前是相对好的入市时机，同样的房子可能会比之前便宜数万乃至数十万元；但对于买不起房的刚需和投资性购房者目前显然不是好的入市时机。　　韩世同　(作者为知名楼市专家)