共有产权住房搅局楼市：价格低于周边三成(2)

　　“自住型商品房究竟要满足什么人的需要？这个问题，政府部门有没有认真考证过？”汪丽娜提出了疑问。

　　从北京市今年的土地供应来看，自住型商品房用地要占到商品房总用地规模的一半，而在以往，除了保障房用地外，其他的都是商品房用地。用于商品房建设的土地少了一半，这意味着，今年北京新建的纯商品房将会相应减少一半。

　　在房地产业内，对商品房市场被打乱的担心一直存在。早在北京探索第一个自住型商品房之时，中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强就提出过疑问。在他看来，商品房是要用市场化的手段来配置资源，可政府却似乎要通过自住型商品房的模式制定价格、管制价格，市场将会受到冲击。

　　这样的冲击不仅仅体现在商品房的供应量上，也体现在未来可能出现的商品房价格变动上。有业内专家预言，未来的商品房市场将会是豪宅化的市场。

　　“等大家发现参与自住型商品房摇号总也摇不到的时候，大量购房人群又会重回商品房市场，商品房价格会出现怎样的变动？”汪丽娜说，实际上，每次商品房价格大涨之前都有土地供应短缺的现象。

　　住宅市场需要怎样的体系设计

　　对自住型商品房的覆盖人群，一直存在争议。

　　伟业我爱我家副总胡景晖告诉记者，这个问题有过多次争论。一开始，目标人群定义为夹心层，但很快发现，这样的界定太模糊。之后就改为优先满足保障房轮候家庭，如今又说要通过摇号的方式来分配。

　　“这个过程中其实已经产生了矛盾。”胡景晖说，如果一个家庭是保障房的排队者，那意味着这个家庭是没有能力购买商品房的，怎么可以成为自住型商品房的购买群体？到底该怎么界定这种类型住房的购买人群？

　　从政策上看，目标人群非常宽泛，与限购政策基本一致。

　　2013年北京市《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》中规定：按照限购政策规定在本市具有购房资格的家庭，可以购买自住型商品住房。符合条件的家庭只能购买一套自住型商品住房。这意味着，名下无房或只有一套住房的北京户籍家庭可以购买，连续5年在京缴纳社保个税、名下无房的非京籍家庭也可以购买。

　　两类家庭可以优先购买，一是北京市户籍无房家庭，一是经济适用房、限价商品住房轮候家庭。

　　“按照北京市的说法，今年将有7万套自住型商品房推出，这是未来的主流产品？还是只是阶段性的做法？”胡景晖说，自住型商品房从制度设计初衷来看是好意，但是不是具有长期可行性？恐怕还需要实践来论证。

　　胡景晖告诉记者，之所以出现这种共有产权的住房类型，实际是政府在吸取以往保障房的教训，试图在解决夹心层住房问题的同时也能够兼顾土地出让收益。“政府在土地收益上作出让步，以此形成共有产权的理由，以让步的资金占总房价的比例来确定与购房人在产权上的比例关系。”

　　按照规定，在拿到房本5年之后，自住型商品房将可以进入市场流通，届时将如何进行产权的确权？能够设想的确权方式有三种：购房人在若干年后出资将所有产权买下；政府从购房人手中将所有产权买下；购房人将住房出售，与政府分享收益。胡景晖告诉记者，目前这个问题还在讨论。

　　与此同时，另一个问题也浮出水面，这种类型的住房究竟要解决多少人的住房问题？迄今为止，还没有正式的说法。

　　冯俊认为，我国大陆并不太适合效仿新加坡、香港等国家和地区的住房体系，还是需要两个轮子来驱动。一个轮子是发展住房市场，让尽可能多的老百姓通过自己的努力在市场上购置或者租赁住房；另一个轮子则是为那些没有能力住上合适住房的家庭提供住房保障。总体的住房改革目标是市场化。

　　“需要对整体住宅市场制定一个大的改革框架。”汪丽娜说。