评论：楼市U形大反弹难再现

　　对于楼市的U形反弹之说日前再次兴起。的确，我们看到了2009年和2013年楼市在走出低谷后的强势反弹，但时至今日，这样的现象是否能再现，在笔者看来已然不太可能。

　　日前高和资本董事长苏鑫撰文指出，“2008年房地产市场是一个V形快速反转，2011年是U形反转。这一次（2014年房地产市场）也有两种可能，一个是更大的V形，一个是更大的U形，时间长一点，尤其是底部偏长，我个人的判断更倾向于U形，一个大U形”。

　　对于苏鑫大U形反弹判断，笔者略有不同意见。

　　纵观此轮楼市下调，已经与前两次的外因导致的危机完全不同。2008年是由于次贷危机引发的金融危机造成的，2011年是由于限购政策引发的。诚然，这两次危机给楼市带来了不小的创伤，而楼市在随后也出现了大幅度反弹。

　　但是这次危机，完全是由于房地产内部的产能过剩造成的。在限购的几年中，房地产开发企业盲目地去三四线城市扩张，严重造成了供大于求的局面。而现在这样的情况又将继续在一线城市发酵，自开发商将战略重心转移到一线城市后，北上广深的市场库存已经明显提升，未来即使反弹也将是温和的、缓慢的去存过程。

　　其实对于楼市缓慢反弹的判断基于的原因有两个。一是市场内部的结构调整，二是购买者的需求结构调整。

　　首先，以北京为例，在过去的几个月中无论一手房还是二手房均出现了明显降温迹象，但是其中又隐藏着分化趋势，就是受到保障房冲击的刚需市场降温明显，而高端市场却依然上行，其实这就意味着未来市场的高低分化将越发明显，开发商将逐步失去普通商品房市场，而转入高端市场。如果说未来的变化可能是房价继续高涨，但是成交量将不会大幅度变化。

　　其次是购房者需求结构的变化。其实在北京等一线城市，房子的附加值正在不断升温，比如环境资源、教育资源、医疗资源等等，这个就形成了城区房产与郊区房产的本质差别，但是目前的新房销售往往已经转移到了城市边缘地带，因此未来房价在购房者需求结构的变化下也会出现内热外冷的局面。同时，随着人们生活水平的提高，购房视野更加开阔，在一线城市房地产的竞争不只停留在国内，海外项目的吸引力也正在逐步加强。

　　当然，从经济学的规律来判断，一个商品的价格会随着时间的推移不断上涨，但是房地产再要出现大幅反弹已然不易，但也不排除重大利好政策对于市场的刺激。