楼市持续“转凉” 调控因“城”制宜

　　国家统计局18日公布的数据显示，5月份房价环比下降的城市进一步增加，过半城市的新建商品住宅和二手住宅出现了价格下跌，数据进一步印证了楼市正在“变脸”。有专家认为，这一轮房地产市场调整的主要原因是由信贷收缩引起的需求萎缩，通过市场自身调整，房价有望逐渐合理回归——

　　数据显示，5月份70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有35个，持平的有20个，上涨的则仅剩下15个。环比价格变动中，最高涨幅为郑州0.3%，最低为杭州下降1.4%。4个一线城市有升有降：北京上涨0.2%，上海下降0.3%，广州与上月持平，深圳下降0.2%。

　　下降幅度相对较大的二、三线城市除了杭州之外，还包括无锡下降0.8%，石家庄、徐州下降0.7%，宁波、锦州下降0.6%，唐山、韶关、金华、吉林分别下降0.5%。

　　国家统计局城市司高级统计师刘建伟认为，5月房价数据的重要特点之一是房价环比上涨的城市个数明显减少，部分城市房价环比小幅下降。刘建伟说，部分城市由于库存压力较大，加上近期市场预期不明，购房者持观望情绪，一些房企推出促销优惠，导致房价有所下降。

　　中国房地产业协会副会长朱中一说，有一半城市房价环比下降，确实是表示房地产市场发生了重要变化，不过，综合最近几个月的情况，这是很自然的结果，数据在意料之中。

　　楼市下行并非“崩盘”

　　面对明显下行趋势的房地产市场，“楼市如泰坦尼克号即将撞到冰山”，“拐点已至”，“即将崩盘”……一时间，唱衰中国楼市的声音越来越强。

　　果真如此吗？对后市作出判断，恐怕还要进行综合分析。住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹说，“今年楼市注定是个调整之年，但是如果由此断定楼市即将发生崩盘，出现断崖式下跌，这样的结论言过其实。”

　　从5月数据来看，尽管与上月相比新房价格下跌的城市明显增多，然而，同比上涨的城市个数为69个。也就是说，与去年相比，绝大部分城市房价还是上涨了。

　　“去年前5个月，全国商品房销售面积增速为35.6%，销售额增速为52.8%。这样的增幅在今年不可能持续。数据显示，今年前5个月，商品房销售面积同比下降7.8%，商品房销售额同比下降8.5%。”秦虹说。

　　秦虹认为，经过近几年的调控，目前的市场上刚需和改善性需求成为主流。刚需的特点是在3到5年之内大致维持常态，不会重复购买，如果今年买的多，明年就会相应减少。去年积累的高基数导致今年的增长速度下降，本来就在预期之内。

　　个人住房按揭贷款的收紧，影响了人们购房愿望的实现。商业银行普遍停止了对个贷的利率优惠，有的出现了10%左右的上浮，贷款总额也出现下降。在市场需求以自住型为主的背景下，首次置业家庭占多数，没有个贷的支持，很难实现购房愿望。

　　遏制投资需求是政策基调

　　房地产市场之所以不会出现断崖式下跌，秦虹认为，“当前的自住性需求量仍很大，这是维持市场信心的根基。调查显示，2014年全国24岁到28岁的年轻人达1.2亿，其中约8000万人在城镇居住，这部分人是婚房需求的主体。同时，39岁到49岁的高储蓄率人口有2.2亿，他们是改善性住房的主体。尽管人口的年龄结构对房地产市场的影响是阶段性的，但当前的结构决定了住房的真实需求仍然很大，可以支撑市场发展。”

　　秦虹认为，未来城镇化的发展，稳定的经济增长以及消费结构的升级，仍将为房地产市场发展提供空间。而未来的发展将从过去单纯注重数量的增长，转向更加注重质量的提升。

　　2011年以来，在一些城市实施的楼市限购政策抑制了一部分投资投机性需求。如今楼市出现了下行态势，很多人认为，限购应该放松了。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，限购确实抑制了部分城市的购房需求，在房地产税等其他措施没有出来之前，限购很难一刀切全面退出，因为就目前情况而言，限购毕竟有一定的合理性。但大部分的城市库存量比较大，房价已经不热的城市可以适度放松，但不宜一刀切地全部取消。

　　不过，对房地产的宏观调控仍然是十分必要的。对于未来的政策走势，住房城乡建设部总经济师冯俊日前再次强调将实施分类调控，“对库存量大的，供过于求的城市，要执行好首套房最低首付款比例、贷款利率优惠的政策，目的是满足自住型的、改善性住房需求；对供求矛盾比较突出、房价上涨压力比较大的城市，要加快中小套型普通商品住房的供应，形成有效供给，继续遏制投资投机型需求，也要增加共有产权住房的供应。”

　　“整个调控当中始终鼓励保护消费需求，遏制投资需求，这是我们政策的基调。”冯俊强调。