广州天河一楼盘承诺两年原价回购 馅饼还是陷阱？

　　■新快报记者 邓苏梅

　　楼市低迷，为了给购房者打强心剂，开发商可谓绞尽脑汁刺激买家入市。近日，广州有楼盘承诺两年原价回购，新快报记者了解到，所谓两年原价回购实际就是在两年后，买家可办理退房，表面上看起来似乎不吃亏，实际上买家可能将损失至少十几万元。同时，律师还表示，买家所真正面临的风险需看协议所涉及的具体条款。

　　所谓原价回购即到期可退房

　　这个承诺两年原价回购的楼盘是位于广州天河区粤垦路的日出观山。据介绍，该承诺仅限于楼盘即将推出的C3栋单位。日出观山是粤垦路仅有的在售一手住宅，一、二期房源已经在2011年、2012年交付使用，目前在售的是三期单位，还有少量前期单位。记者走访发现，项目销售中心位于一期商铺内，周围未见任何关于楼盘的醒目广告，销售中心内仅两三个销售人员驻场。但在在建的楼宇处，可看到印有“两年原价回购”字样的海报贴在外墙上。

　　据了解，楼盘即将推出的单位包括73平方米以及134平方米两种户型。小户型售价预计3万元/平方米起，大户型3.2万元/平方米起，均带装修。“市场上不是很多买家担心降价吗，我们承诺两年后原价回购，等于就让他们没有这个后顾之忧了。”该盘销售人员表示。

　　所谓的两年原价回购，就是两年后买家可以退房。按照楼盘销售人员的说法，有购房名额的买家，若按揭购房，两年后业主可以在还清银行贷款的情况下通过退房的方式由开发商回购。该盘可以首付分期支付，两年分四次支付，首次支付首付款的30%，半年后再支付30%、后两次各支付20%。有实力一次性付款的买家，也可以将总房款按照首付分期的时间段支付。

　　无购房名额者交钱后可转名

　　另据该盘销售人员表示，没有购房名额的买家可以通过缴纳3000元/平方米的装修款锁定房源，在两年内无理由进行内部转名。按照楼盘出售户型，这笔钱款在22万-40万元。“倘若两年内广州限购政策有变动，买家又有了买房资格，则可以正常网签备案。如果不行，转名的客源将由开发商负责。”对于转名所产生的费用如何收取，该销售人员表示暂未有定论。据了解，该盘销售二期时也有过同样操作，当时是向进行内部转名的买家征收了1%的交易费。

　　销售人员告诉记者，以上所有的做法均将由买家和发展商以签订协议的形式进行约定。当记者表示想看下协议内容时被告知，只有确定要购买的客户，才能看到协议的具体范本。据了解，早在2012年，广州市国土房管局相关人士就曾经公开表示将严厉打击炒筹转名的行为，一经发现将对开发商进行严厉的批评惩罚。

　　■延伸

　　2008年，北京南三环附近楼盘东亚三环推出“无理由退房”售房措施。同年7月中旬，郑州一家开发商推出“先让利（让利10%）、再保本回购（3年后可将房产以购买价格118%的价格返售开发商）。

　　2011年11月，位于深圳的绿景地产旗下的绿景香颂项目宣布推出“保值回购，置业无忧”计划，称购房者三年后可以选择原价卖给开发商。

　　2014年5月，杭州城西近郊楼盘抛出“亿元回购计划”——购房者可以享受5年无理由退房，还有140%超额退款，许以购房者5年后140%原价回购的承诺。

    两年后原价回购能否实现

　 1 两年后若出房产证，则难回购

 　 在开发商承诺回购的背后，对买家而言也存在相应的风险。新快报记者了解到，买卖双方解除购房合同的前提是该套房产尚未归入买方名下，也就是说房子尚未出房产证。根据日出观山销售人员的介绍，这一批房源预计明年6月底交楼，根据规定，将在交楼后210个工作日内申请办理房产证，也就是说买家能否退房还要看当时房产证是否已经办理。 　　广州金鹏律师事务所律师杨映峰分析，如果协议期满后，房源已经具备房产证，此套房产要重新回归发展商名下，只能通过二手交易，届时，由于房产证未过五年，又将产生一大笔的交易费，这笔费用谁来支付？同时，发展商是否具备购房名额也是一个问题。“如果如销售人员所言在明年6月底交楼，意味着在退房时还将可能因房屋已经交付使用而产生相应的费用。”

 　　2 按揭购房买家选择“回购”，将损失10多万利息

　　如果退房成功，那么买家将损失买入房产时所预缴的契税费。不仅如此，对于按揭购房的买家而言，还将白白损失两年期间交给银行的按揭利息。以楼盘最低一套200万元总额的房产为例，首付三成，按揭20年，每年需要支付的利息为55000多元，两年期间支付的利息就超过10万元。

 　　3 无购房资格买家所签订购房协议无效

 　　对于无购房资格的买家，律师杨映峰表示，由于买家本身不具备购房资格，所签订的一系列关于购房的协议严格来说都不具备法律约束力，这意味着，如果在两年期间，卖方突然反口不允许更名，买家很可能吃哑巴亏。杨映峰还表示，买家具体将面临的风险要视协议的具体内容而定，如果是无条件回购那么双方的退房操作不存在太大的问题。但是如果有附加条件，或者协议内容上注明“买家可申请退房”，那么，买家实质上仍然受到开发商的牵制。