开发投资增速降至历史低点 房地产依赖症亟需改变

　　宏观经济增速下滑，楼市成交不振，全国房地产投资增速已滑落到历史低点。眼下，购房者观望情绪浓厚，房企购地积极性不高，土地市场还在过冬，地方财政收入并不乐观，下游产业继续在行业低迷中挣扎。各地陆续出现的政策微调，在传统“红5月”收效甚微。那么，房地产业将何去何从？业内有很多声音，其中，限购退出与信贷支持成了业内讨论的焦点。

　　楼市的萎靡不振对地方经济及下游产业的影响已经显现。

　　国家统计局6月13日发布的数据显示，2014年1~5月，全国房地产开发投资30739亿元，同比名义增长14.7%，增速比1~4月回落1.7个百分点。此外，1~5月，商品房销售面积36070万平方米，同比下降7.8%，降幅比1~4月扩大0.9个百分点。在多位业内人士看来，这样的一组数据并不乐观。

　　“历史上全国房地产投资增速少见低于15%的，即使是在2008年，都保持在20%的高位。”中原地产首席分析师张大伟对《每日经济新闻》记者表示，14.7%的投资涨幅创造了最低记录。记者梳理国家统计局发布的数据也印证了这个说法。

　　土地市场在过冬

　　目前，房地产市场降温，市场信心下滑直接影响了房企购地的积极性，土地市场成交放缓。

　　据中原地产监测，今年5月全国40个大中城市宅地成交仅578公顷，环比回落25%，和前5年月均成交水平相比几近腰斩。尤其是一线城市宅地成交面积创新低。

　　“以前北京只要出现一宗住宅地块，基本上都会有将近十家或者十多家房企竞争，但今年以来，竞争的激烈程度明显下降，很多地块只有几家房企参与竞拍。”北京一家房企人士对《每日经济新闻》记者如是说。上海易居房地产研究院发布的报告显示，今年5月，包括北上广深在内的10个典型城市土地成交建筑面积1907万平方米，环比增加10.6%，同比下降27.6%。

　　“由于多家大型开发商土地储备仍较为充足，在新房市场销售价格下行压力下，开发商的拿地热情会随之大幅减弱，土地市场必然受到影响。”易居房地产研究院研究员吴晓君对《每日经济新闻》记者说，5月份，多个城市土地供应严重不足，其中北京、上海、深圳、天津都出现土地供应面积同比大幅下降的现象。

　　土地财政受影响

　　土地市场底价成交、流拍的现象频频出现，一些城市的土地出让金大幅下滑更是成为地方政府的难题。

　　一些热门地块也以底价成交。比如广州科学城大体量地块由保利城投28.6亿元以底价摘得。天津七里地块由中冶置业同样以底价49.49亿元摘得。

　　中国指数研究院最新报告显示，5月全国300个城市共成交土地1767宗，环比减少19%，同比减少45%；土地出让金总额1375亿元，环比下降30%，同比下降38%。

　　黄金湾投资集团董事长申威在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，“今年以来，可以明显感觉到三、四线城市的地方政府在推地策略、方法以及招商手段方面越来越多，推地的频度、密度比去年增长了近一倍。”

　　《45个楼市限购城市土地财政依赖度分析报告》显示，2013年土地财政依赖度超过50%的共有31个城市，其中杭州、佛山、南京、长沙、三亚等13个城市依赖度较高，超过了80%，杭州为限购城市中土地财政依赖度最高的城市，高达156.4%；此外，北上广的土地财政依赖度在50%~60%。

　　相关产业下滑

　　据统计，1~5月份，房地产开发企业房屋施工面积586081万平方米，同比增长12.0%，增速比1~4月份回落0.8个百分点。其中，住宅施工面积419883万平方米，增长9.1%。房屋新开工面积59912万平方米，下降18.6%，降幅收窄3.5个百分点。其中，住宅新开工面积42588万平方米，下降21.6%。房屋竣工面积30700万平方米，增长6.8%，1~4月为下降0.3%。

　　房地产在固定资产投资中长期占比较大。国家统计局的数据显示，2013年房地产投资对GDP的贡献率为13.6%左右。

　　房地产业对钢铁、水泥等行业有举足轻重的影响。意达钢材信息网首席分析师薛和平表示，去年下半年以来，由于投资增速下降，基建和房地产行业增长规模明显收缩，我国钢铁等大宗原材料行业的需求增速逐步下滑，从此前10%以上的高速增长，转变为5%左右的中速增长。

　　今年4月中国建筑材料流通协会公布的行业指数同样不景气。对此，中国建材流通协会常务副会长秦占学表示，全国房地产市场持续了一季度以来的降温态势，上行缺乏动力。“购买力指数”较去年同期同比下降19.53点，而“人气指数”同比上升14.32点，购买者观望态势仍在持续，上半年房市成交量下降对装修市场下半年的影响会很大。