房贷下半年:收紧局面仍难缓解 整体宽松可能性低

　　房贷的收紧从一定程度上限制了购买力，影响楼市成交，虽然经历了央行喊话要力保首套房贷政策后，多地房贷放款速度有所加快，银行房贷难、放款慢现象得到缓解，但融360发布的《中国房贷市场6月度分析报告》指出，今年下半年房贷收紧局面仍难以缓解，房贷利率应会保持在基准之上。

　　限购松绑城市增加

　　精准调控将成主调

　　据58同城房产频道报道，继住建部默许二、三线城市调整限购政策之后，6月，出现了许多“取消限购”的乌龙事件，沈阳、苏州、昆明、青岛等地取消限购的传闻一经发出即遭辟谣。虽然“取消限购”并未真正实现，但是沈阳、苏州等政府也表示“未来会有所调整”，这表明各地通过调整限购政策“救市”之心已经蠢蠢欲动。

　　与乌龙事件不同，部分城市在限购政策调整方面已经有了实质性动作。6月初，天津公布了新的调整政策：天津户籍人员可在中心城区购买144平方米、价格在平均指导价以上的商品房;放开环外、滨海新区第三套房的购买，并且支持购买第三套房使用公积金贷款。6月中旬，福州的限购政策也发生了实质性的松动：福州户籍购房者只要能够现金一次性付款，则不再受限购政策的限制;外地户籍购房者也可通过“补税”获得购房资格。

　　随着天津、福州迈出精准调控的第一步，未来或有更多的城市将通过对限购政策进行微调来缓解经济下行的压力。

　　两次定向降准对房产市场产生微刺激

　　6月16日央行年内第二次“定向降准”措施正式实施，“三农”和小微企业贷款达到一定比例的城市商业银行、农村商业银行等获批存款准备金率下调0.5个百分点。令人意外的是，招商、民生、兴业、宁波四家上市银行也加入了本轮定向降准的行列。

　　央行定向降准之后对房地产的两个影响：持续定向降准表明央行政策态度转向宽松，有助于稳定货币低利率预期，引导短端利率下行;首套房贷款利率已出现松动。

　　上月央行喊话要力保首套房贷政策后，6月房贷呈现两极分化状态：主做房贷业务的四大行基本都增加了房贷额度，额度宽松后，贷款的审批速度相对提升;也有部分银行因为额度紧，仍然上浮5%~10%不等。融360监测数据显示，首套房贷似有松动迹象，民生和招商又重启房贷业务 个别银行再现8.5折利率。四大行之外，此前因额度紧张暂停房贷业务的民生银行、招商银行因获批降低0.5%的存款准备金率，近日也在一线城市中的上海和深圳重启了房贷业务。

　　总体利率水平依然维持高位，首套房利率仍为基准利率或更高，二套房利率也未出现明显下调迹象，但多地房贷放款速度有所加快，银行房贷难、放款慢现象得到缓解。但今年下半年房贷收紧局面难以缓解，房贷利率应会保持在基准之上。

　　8.5折利率重现，对客户资质要求颇高

　　融360发布的《中国房贷市场6月度分析报告》对全国23个热点城市进行了调查，发现6月首套房房贷利率较5月开始松动，表现在折扣利率增加、放款速度明显加速，6月折扣利率占比5.08%较5月折扣利率占比4.78%环比下降;而对于二次房贷来说，利率没有降低迹象，依旧走高。

　　目前仅有9城还存在利率优惠，而上个月还有10城存在优惠利率，但是存在优惠利率的9城中优惠幅度比上月略增。其中北京、上海2城重现8.5折利率，广州、杭州2城有9折利率优惠 5城优惠利率为9.5折，其余城市的房贷利率最低为基准或者更高。

　　8.5折利率优惠只出现在了北京和上海，但其对客户资质的要求非常高，对于大部分贷款人来说可望而不可即。以上海民生银行为例，客户日均资产在100万到300万元的可以享受9.5折利率优惠，300万元到500万元可享9折优惠，500万元以上才能享受首套房贷8.5折利率优惠。

　　贷款额度紧张，银行单方“毁约”增多

　　由于房贷额度紧张，银行单方“毁约”现象开始增多。如贷款人与银行签了购房贷款利率8.5折的合同，却在交房前被通知无法放款，要放款就要接受更高的房贷利率，更有甚者，银行口头承诺利率优惠，却让贷款人签空白合同，合同的生效要以放款为准，由此导致贷款人证据不足，维权乏力。

　　银行的这种“反价”行为令处境相对弱势的购房者苦不堪言，也使得房贷维权风波在全国向纵深演化。

　　针对这种现象，很多城市已经着手进行调整。广东银监局有关人士表示，已要求相关银行分类处理客户纠纷，有书面合同约定利率的应按合同执行。深圳银监局也指出，银行单方面解除利率折扣优惠是违规行为，银监局承诺将监督各银行履行合同约定。

　　放款时间有所加快，缺钱房企开启合作路

　　困扰购房者的另一大烦心事——排队等待放款，情况已经有所好转，等待放款时间过长已经不再是买房的主要困扰。融360在对全国23个城市的调查中了解到，一线城市中，北京和上海放款时间相对较快，约为30天;广州和深圳贷款额度相对紧张，放款时间普遍为50天左右。二、三线城市方面，情况也较年初有了很大的改善，普遍由3个月缩短为1至2个月。

　　此外，在放款时间上，外资银行通常要快于国内银行。外资银行的放款时间约为一个月，而国内银行的放款时间一般为45天左右。

　　不过，对于房企而言，贷款速度慢及贷款额度的紧张影响颇深，“从去年底贷款就非常难，银行贷款指标紧缺，资金问题是各房企目前都面临的现实考验，所以说很多在售项目都意图通过活动及适度优惠快速销售回笼资金，还有一些有地无钱的房企不得不寻找实力企业进行合作开发。”郑州一房企负责人这样说道。