广州新房存货需卖20个月 近五成楼盘或降价促销

今年下半年将有更多楼盘加入“降价阵营”。梁文祥 摄

　　2014年，历经上半年降价促销等波澜起伏的广州楼市在下半年将向何处去？记者7日了解到，不少机构近期纷纷发布了广州楼市上半年总结和下半年预测报告，把脉未来楼市走势。

　　经纬地产的研究报告指出，今年下半年广州将有更多楼盘会加入“降价阵营”，但总数不超过50%；全年房价下降幅度预计不超15%。“下半年，广州楼市交易量有逐渐恢复的可能，预计此轮调整期还将维持半年左右。”从中长期来看，广州楼市的此轮调整会实现“软着陆”。

　　市场

　　限价、限签放松 拉升一手房均价

　　回顾2014年上半年广州楼市，一季度的关键词是“观望”，二季度的关键词是“妥协”。第二季度，经历传统旺季3月的成色不足，和五一的不温不火，开发商也调整姿态，开始妥协，促销力度明显加大，推货节奏明显加快；购房者的看跌预期达到高峰，但也有不少购房者择机出手，一些明显降价的楼盘，或是实惠的特价单位，被快速消化。

　　经纬地产发布上半年总结和下半年预测报告显示，2014年上半年全市(新十一区)网签面积为404.46万平方米，同比下降了27.77%，成交萎缩明显；网签均价15176元/平方米，同比上涨11.22%。“量的下降，反映了市场交易活跃度的下降；价的上升既有降价启动时间不长、普遍性不广的市场原因，也有限价、限签放松等行政手段的影响。”

　　而根据网易房产数据中心监控显示，截至2014年6月30日，2014年上半年广州全市十一区一手住宅均价为14978元/平方米，和去年13723元/平方米相比，同比上涨9.1%。今年上半年全市网签成交套数为33020套，同比下跌31%。

　　从两组来自民间机构的数据均指向一致的方向——2014年上半年广州一手房价整体仍是上涨。

　　对此，业内人士分析，在市场持续走低后，“限签”“限购”等政策的放松，豪宅盘开始进入网签，在一定程度上拉高了广州全市的均价。从3月-6月，全市的均价有所回升，最高升至1.6万/平方米。

　　库存

　　存货或需20个月才能消化完

　　楼盘降价促销的信息频频传来，高企的楼市库存成为社会各界关注的焦点。

　　据经纬行研究中心监测，6月末广州新建住宅的库存为5.4万套，仍然处于较为健康水平；但下半年，基于开发进度和业绩目标，各开发商的推货节奏将加快，预计将有5.5万套新货上市，整体的可售量将达到近11万套，如果按照上半年的去货速度估算，需20个月方能完全消化。

　　报告表示，2014年下半年货源庞大、同质竞争激烈的情况下，开发商保持“小步快跑”的推货节奏。供求高潮仍然将出现在“金九银十”时期，但开发商为避免集中抢客可能提前8月份或延后11月开售，市场的推货集中期有可能进一步拉长。

　　开发商促销力度加大，市场将出现更多各式各样的促销活动、营销手段，加快销售，优惠力折扣将较上半年更“诱人”。对价格敏感的刚需买家对下半年楼市普遍看淡，而刚需产品占下半年新增供应的80%，消化压力尤其突出，五一假期后，部分楼盘已出现下调，下半年不排除有更多楼盘加入降价队伍，但预计降价的楼盘不会超过50%。

　　后市

　　预计今年广州房价降幅不超15%

　　在天河工作的孙小姐最近一直在看房，婚期将至的她之前一直盘算着和未婚夫在番禺买房，但是看着番禺等郊区楼盘降价的消息此起彼伏，让她也倍感犹豫：“会不会刚一出手买房，房价就又跌了？广州楼市会不会再出现大幅降价的情况。”

　　经纬地产的报告给出这样的答案——无论是从全国的背景来看，还是从广州的态势来看，房地产市场进入调整期已经明确，对于全国来说是“分化”，但不会是“崩盘”；对于广州来说，是“调整”，但不是“拐点”。“广州住宅市场正在经历的是一时的调整，此轮短期的调整后，成交量会降至温和水平，但不会是持续低迷；价格小幅回调之后，会维持基本的稳定，而不是持续的下降。”

　　报告判断，在政府“稳市”姿态的引导下，在开发商加大促销力度的刺激下，下半年，楼市交易量有逐渐恢复的可能，预计此轮调整期还将维持半年左右，乐观的预期，四季度会进入稳定期，保守的预期，是明年春节后。从中长期来看，经纬物业认为广州楼市的此轮调整会实现“软着陆”，但不同的是，此轮之后，不会出现前几轮的“报复性”反弹，楼市量价会进入一个温和的“新常态”，预计全市房价降幅不超过15%。

　　土地

　　地王难再涌现 年度任务或难完成

　　楼市冷风吹，土地市场亦深感寒意。今年第二季度以来，广州土地成交急转直下，多宗靓地流拍或因故中止出让，大多数以底价成交。

　　对此，经纬地产的报告预测，下半年政府土地节奏将会加快，土地储备丰富的外围区域仍是土地供应的主力。土地市场转冷，为避免优质土地以低价成交，中心区域的优质地块的推出量可能会减少，地王难再涌现。

　　2014年上半1—4月，广州住宅市场虽然成交不畅，但土地市场依然热度不减，不仅出让频繁、数量多，楼王也遍地开花；但进入5、6月份，地价溢价情况明显减少，地块中止出让、流拍现象出现，政府推地节奏有所放缓。

　　按照以往的惯例，为完成全年的土地出让计划，下半年土地出让规模较上半年大。今年上半年广州住宅土地出让面积仅占全年出让计划30.38%，下半年政府土地节奏将会加快，土地储备丰富的外围区域仍是土地供应的主力。土地市场转冷，为避免优质土地以低价成交，中心区域的优质地块的推出量可能会减少。

　　住宅市场进入调整期，开发商资金收紧，地王遍地开花的情况将减少，各区地王出现的概率降低。（记者 郑佳欣 实习生 何家伟 杨雪莹）