济南楼市限购3年昨放开 已有至少16城政策调整

　　10日，济南正式取消商品房限购，济南市历山路上的一个楼盘售楼处摆出取消限购的提示。新华社发

　　半年刚过，低迷的楼市开始迎来越来越多的政策调整信息。内蒙古自治区呼和浩特市放开楼市限购的传闻坐实不久，山东济南又传出取消限购的消息。据报道，7月10日起，济南已经实施三年的新房与二手房限购政策将全面放开。而在呼和浩特和济南相继调整限购政策背后，是越来越多二三线城市松绑“限购令”的冲动。

　　●南方日报记者 牛思远

　　济南购房无需再开限购证明

　　自10日起，济南市实行了3年多的商品房限购政策正式取消，居民今后购买新建商品住房和二手房不再需要开具限购证明。

　　据山东当地媒体报道称，7月9日从济南多方获得消息，7月10日起，济南已经实施3年的新房与二手房限购政策将全面放开，不管本地人还是外地人在济南买房都没有套数的限制。这也意味着，在济南实施了3年多的限购政策将正式退出房地产市场。

　　早在7月3日，济南市建委在其官网发布消息称，为促进济南市房地产市场健康稳定发展，济南市正研究现行商品住房限购政策进行调整的办法，待确定后实施。

　　据了解，济南此前执行的限购政策在2011年3月份正式出台。按照济南的限购政策，对居民家庭购房套数进行限定。对在济南市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。

　　就在济南透露研究调整限购政策消息前，内蒙古呼和浩特市已经于6月底正式发布文件，率先取消了楼市限购政策。

　　6月20日，呼和浩特市发布通知，提出居民购买商品住房（含二套住房）在办理签约、网签、纳税、贷款以及权属登记时，不再要求提供住房套数查询证明。不过在25日下午，当地政府网站上发布的链接失效。6月26日，呼市发表“更正声明”，称将括号内“含二套住房”改为“含二手住房”，全文中心思想并未发生变化。至此，呼和浩特成为国内明确松绑限购的第一城。

　　济南此次宣布取消限购之后，成为继呼和浩特之后第二个明确松绑限购的城市。而在济南传出松绑限购消息的同时，武汉开发商开始相互转发房管局放宽限购的会议内容截图开始在网上流传。

　　二三线城市纷纷调整限购政策

　　业内人士分析，这些将取消限购政策的城市有着库存高企、外来人口导入缓慢等多种共同因素。

　　例如刚刚取消限购的呼和浩特，总人口300万，其中城市人口仅200万。作为一个二线末的城市，其目前住宅库存高达12万套，平均每月仅成交1000套。权威机构发布的库存统计数据显示，2013年年底呼市的住宅去库存周期达37个月，排在全国35个大中城市之首，按照目前的去化速度，呼和浩特未来消化目前库存起码需要十年。

　　济南的成交情况也不容乐观。济南市常住人口为680万，在二线城市中排名靠前。根据济南住建委官方数据，2014年5月新建住宅网签面积33.8万平方米，同比下滑44.57%，环比下滑27.47%。而今年1-6月，济南商品住宅成交套数约为20479套，较去年同期下降33.88%，商品住宅总销售额同比降幅约为32.33%。

　　去化慢、库存多、成交量下降，加之资金回笼慢以及银行贷款政策的限制让开发商对未来楼市感到迷茫，对土地“招拍挂”失去热情。除二线城市，开发商的观望态度在三四线城市表现得尤为明显。

　　据不完全统计，已有南宁、天津、无锡、海口、温州等城市已明确发文或明确表示限购政策已作调整。除此之外，福建、杭州、长沙、宁波、沈阳、昆明等城市放松限购的市场传闻也沸沸扬扬。今年以来，已有至少16个城市采取或直接放松限购条件、或放宽落户条件、或采取调整公积金贷款等方式促进楼市走量。

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　　北京首现买房“降价险”

　　是营销噱头还是真有信心仍存争议

　　买房不用担心降价，有保险公司来赔付损失？日前，北京珠江地产某楼盘就推出了这样一款房产“降价险”。如果到约定时间内房产降价，将由保险公司来支付一定额度“赔偿”。

　　当前房价走势扑朔迷离之际，市场大多对楼市走向持谨慎观望态度，“降价险”一出，立即轰动楼市。究竟是开发商的营销噱头，还是对楼市充满信心，一时引发热议。

　　“降价险”并非保险产品

　　今年以来，随着全国楼市降温，在平淡的楼市环境中，珠江地产买房“降价险”的高调推出，不禁让人“浮想联翩”。

　　记者了解到，推出该“降价险”的是位于北京亦庄的珠江地产某LOFT商住项目。珠江地产内部称此次活动为“购房保值计划”，“降价险”就是其中的优惠活动之一。

　　根据该优惠活动，购房者以“降价险”的方式购买时只需支付九成房款，其余10%的房款则作为保证金由购房者保留。到约定的交房时间前4个月，也就是2015年6月底，如房价没降，购房者再向开发商交付10%的保证金；如果降价了，则由保险公司代客户向开发商支付余款，无需客户缴纳保证金。

　　对此，记者以消费者身份致电了该楼盘销售人员。一名史姓销售人员告诉记者，目前该楼盘三期项目的确推出了“降价险”这一活动，主要是由该地产商担保，如果房价下跌，也将由地产商来补齐降价差额。

　　当记者询问宣传所说的保险公司扮演何种角色时，该销售人员称，作为买房者，直接面对的责任主体是地产商，保险公司在中间流程扮演“担保人”角色。

　　据销售人员介绍，购房者无需再付任何费用购买该保险，“降价险”也没有相关保单，涉及内容都将会在购房协议中体现；而“具体承担赔偿责任的保险公司则是集团旗下的子公司，但并不清楚叫什么名字”。

　　那么，不签保单的保险还算是保险产品吗？

　　中山大学岭南学院风险管理与保险学系副主任宋世斌在接受南方日报记者采访时表示，“降价险”其实并不算是保险产品，因为房产“降价险”所针对的房价市场波动很大，使得这一产品的系统风险很大，保监会也未必会批准此类产品。

　　据报道，该“降价险”是由珠江地产联合珠江投资集团旗下子公司珠江人保推出，旨在为购房者承担房价下行风险。其实质是，地产商为该项目现阶段所推房源投保，由保险公司提供专项基金进行价格担保，在交房前如出现房价下跌，则由保险公司向开发商补齐降价差额。

　　对于部分媒体报道的“降价险”是由珠江地产与珠江人寿联合推出，记者向珠江人寿进行了核实。该公司相关负责人表示，公司并未参与其中，作为寿险公司也不能推出此类保险产品。

　　能否兑现存风险

　　宋世斌认为，所谓的降价险是地产公司“打擦边球”的宣传手段，但也不算“噱头”，毕竟体现出该地产商对房产市场的信心，而且“降价险”推出的保障时间很短，也就是一年时间，这也等于给消费者吃了一颗定心丸。

　　就该“降价险”内容而言，消费者买房似乎也“稳赚不赔”。近日计划为儿子买婚房的广州市民王阿姨在接受记者采访时表示，如果广州有此类“降价险”活动她会考虑，“一旦降价，无论是保险公司还是地产商，还可以赔付损失”。

　　也有业内专家指出，目前正值楼市走向不明的时候，“降价险”正好打消了消费者部分疑虑，如果该项目受到购房者欢迎是情理之中的事情。

　　据上述销售人员介绍，推出该购房“降价险”活动，是地产商为了稳定市场信心，专门针对目前在售三期楼王产品推出的优惠活动，“开发商敢于承担降价风险，也是因为我们对目前的楼市有信心”。

　　不过，看似“稳赚不赔”的买卖，个中风险仍存疑问。记者了解到，该“降价险”判定房产降价的标准，是以交房前4个月客户所购买房源与相邻楼栋的在售相同楼层、朝向房源价格相比。

　　对此，有业内人士就质疑，如果到明年7月份的时候，项目清盘了，那么这个衡量降价的标准难道是以二手房的售价为依据吗？对此，珠江地产相关负责人在接受媒体采访时表示，项目的推盘是有计划的，预计2015年10月份交房。而且，为了实现更高的利润率，该项目销售周期为两年半，因此即使清盘也将会在2016年上半年，因此有足够的参考依据。

　　“即便如此，如果房价下降了，开发商也完全可以锁定与售出‘降价险’的房产类似房源的销售价格，究竟届时‘参照标准’的定价权又由谁来解释，这就存在着很大的经济风险。”保赔网首席律师刘健一在接受记者采访时指出。

　　刘健一认为，在买房时消费者应理性消费，从房子本身价值出发，不要轻易被地产商的各种营销手段所迷惑；除了对开发商的资质实力等要充分了解外，在签合同时，应仔细阅读开发商的正式房屋买卖合同条款，尤其应当将开发商承诺的关于“降价险”条款以书面协议形式双方签订。

　　南方日报记者 郭家轩

　　实习生 葛俊易