评论：千亿房产信托兑付到期或引新一轮降价潮

　　进入2014年下半年，房地产信托兑付问题又被推上风口浪尖。据媒体报道，2014年全年预计共有451只集合房地产信托项目到期，到期规模总计约为1039.71亿元，过半到期项目集中于下半年。其中，到期兑付额最高的是安信信托于2011年8月发行的“广州亚运城贷款集合资金信托计划”，实际募资规模29.12亿元，资金用于向广州利合房地产发放贷款，投资在建广州亚运城。该信托计划的续存期限为36个月，项目将于今年8月终止。

　　事实上，从2012年以来就不断有兑付风险出现的报道和声音，但似乎只听“狼来了”的呼声，没见到真的危机爆发，不过今年以来，宁波兴润置业、南京盈嘉地产、深圳光耀地产、杭州中都置业等多家中小房地产商资金链接连断裂，多家信托公司来不及抽身，让市场危机感愈加明显。而这两年集中到期的房地产信托产品多是在2009年、2010年楼市高歌猛进时发行的。因银根紧缩，资金缺口比较大，发展商只能通过信托公司来融资。信托产品设计基础是在房价继续走高预期下，而房地产信托产品兑付资金则是以楼盘销售回款为基础的，但在限购、限贷下，房地产商销售回款速度放缓，尤其是今年楼市转冷，降价还在向纵深发展，即使有销售回款，开发商可能也顾及不到信托产品兑付上，可能用在更加急迫的应付款上。

　　从2012年就出现大批需要兑付的房产信托，而不少信托公司发行新的信托计划为出现问题的项目输送资金，让出现兑付危机的房地产信托项目暂时逃过一劫，但今年楼市下行趋势已非常明朗，想要依靠信托公司“发新补旧”，能否发得出去，能否吸引投资者购买还是个问题。想延期兑付的可能性也不大，因为延期兑付必须许诺更高的回报，也意味着加重融资成本、兑付压力。依靠处理房屋抵押品，则可能出现房屋抵押品与发行时评估价格已经大大缩水的情况，不足以抵偿兑付总额。那么只能依靠销售回款兑付，在目前的市场环境下，以价换量自然是快速回笼资金的不二法宝，而且需要一降到底，如此想来，亚运城突如其来的“跳水价”也不难理解了，而在千亿兑付资金的压力下，楼市或会迎来新一轮降价潮。 (刘丽琴)