百城房地产投资上半年“横盘停滞”

　　6月房地产投资价值百城指数219.99 下跌城市增多

　　中国房地产报 徐妍 高邃/文

　　所谓房地产投资，是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动。而2014年上半年，全国百余城市的房地产投资价值却陷入了长达6个月的“横盘停滞”。

　　从Reivi100指数2009年1月至今的房地产投资价值百城指数趋势图中，可以清晰地看到，在2013年还在上涨的全国指数到了2014年基本横盘不动了。与此同时，全国平均收益率也在不断走低，近1个月已经是负数，近6个月的平均收益率是可怜的0.67%，一个比银行半年期定存还要低不少的数字(银行定存半年的收益率1.5%)。2014年上半年，这个时间点投资住宅的恐怕哭的比笑的更多。

　　在市场上投资者最关注的毫无疑问是利润，长期在一个水平线上停滞不前是无法吸引更多资金流入的，而且房地产市场的购买者往往都是从银行贷款买房，高负债意味着对市场波动非常敏感。投资者不可能长期持有房产不动摇，因为银行每个月的房贷压力不会减少，即使将房屋租出去，现有的房租一年算下来大概是房价的2%到3%，如果是30年贷款只是勉强和每月的房贷相抵消，也即持有期间实际收益为0。如此不划算的买卖基本没人愿意做，一旦意识到房地产市场转向，负债率高的投资者会主动抛售房产来缓解自己资金短缺的压力，这在市场一直向上走的时候是很难看到的，而恐慌会蔓延，使得平价抛售更加困难，这会使得整体价格进一步下挫。

　　根据国家统计局的数据，2014年1~5月全国住宅销售面积下降9.2%，住宅销售额下降10.2%。但是投资者不能随便地认为这个下滑只是一个短期调整，因为现在房地产市场的大环境是资金在收缩，产业在调整，政策开始转向扶持。近期，不少地方政府都悄悄放松了房贷，但市场数据显示，6月份的房地产市场下跌反而加速了，这说明政策的作用已经几近失效。

　　而结合租金数据来看未来房地产市场的走势。在房地产市场出现风险，投资性购房人在无法短期内以合适的价格脱手房产时，会出现什么状况呢？他会将原本持有出售的房产推到租金市场，以期待获得持有期适当的收入，如果这样的房屋增多，会将原有的租房市场供需平衡打破，使得租金也进一步下降。以2014年前6个月为例，全国平均租金涨幅-0.06%，租金下跌的城市数55个，北京-1.79%，广州-0.50%，上海3.78%，深圳5.67%，4个发达城市的收益率和租金涨幅显现出典型的正相关，由此得出的结论是北京和广州这两个城市是现在风险较大的城市，这是因为市场预期已经明显转向。就全国而言，现在也是一个下跌概率更高的市场。百城住宅价格下降趋势加剧2014年6月，Reivi100指数为219.99,比此前5月的220.33有小幅回落。相比2014年1月为219.62，2014年上半年来指数差微涨0.37。在2013年还稳步上涨的Reivi100指数进入2014年基本停滞，也这也意味着，中国房地产报联合中金标准数据共同研究监测的116个大中城市，2014年上半年房地产投资价值“横盘停滞”。

　　中金标准数据最新监测结果显示，2014年6月，116个大中城市中，环比下跌的城市数达到62个，和5月份58个城市下跌相比，增加了4个，平均跌幅6月是1.79%，比起5月的1.30%也跌得更多，下跌的城市数和下跌的幅度都在扩大；同比71个城市上涨，平均涨幅5.42%，45个城市下跌，平均涨幅-3.89%，这两个涨幅都比5月份来的要低。

　　在2014年中房报中金标准数据房地产投资价值百城指数(2014年5月报)曾经预测：“收益率的增速明显放缓在各个城市都有体现，直到现在增速已经降为零，此消彼长之下，随着看空情绪逐渐占到上风，未来全国收益率为负的可能性极大”。

　　而这一论断在2014年6月，已得到一定的应验。全国负值城市激增 一线城市收益率下降回顾上半年，全国住宅平均投资收益率(一年)持续降低，从2014年年初的9.38%一直降至6月的4.60%，收益率缩水近半。与此同时，收益率低于一年期定存收益(3.3%)的城市数量却在激增。

　　6月，低于一年期定存收益的城市数比5月增加了15个，且6月份的平均收益率只有4.60%，今年以来第一次低于5%。

　　进入6月，前期收益率下滑的趋势不仅继续延续，而且进一步加速，接近一半的城市收益率低于银行存款。

　　在一线城市住宅投资收益方面，6月份只有广州在环比上升，其他三个城市都在环比下跌。

　　回溯今年前6个月，北京、广州、上海、深圳四大一线城市的表现，北京的收益率垫底，半年来持续上升无力，总成交面积同比去年下降47.28%，而收益率最高的深圳2014年上半年成交量也同比去年下降40.28%。可见，没有成交量支撑的房价实际上是空中楼阁，收益最高和最低的两个城市成交量都在暴跌。

　　四大一线城市中唯有广州市住宅投资指数环比增加，这主要是由于6月份广州市荔湾区、黄埔区和花都区的房价上涨带动着整个广州市均价上涨。另一方面高价区的挂牌量占比在6月份猛增，使得整个广州市均价结构性地被拉高。低价房挂牌减少，高价房挂牌增加，实际价格方面天河区和海珠区环比是下降的，所以对这个环比上涨不应过分乐观，还需要观察两三个月才能确定是否真的形成了上升趋势。住宅投资收益率排行 沿海出口型、资源型城市垫底和今年5月的排名相比，比较显著的特点是整体收益率比上期的低不少。

　　上期前十中收益率最低的城市郑州收益率14.88%，这次是乌鲁木齐，收益率12.44%。上期后十城市中收益最高的城市铜陵-1.75%，这次是芜湖-3.43%，整体的收益率都在下降。

　　前十城市中，廊坊、天津、石家庄、郑州下榜，这四个城市6月指数都低于5月指数，和一般情况下的5月6月房价上涨的习惯观念相左，廊坊更是由5月的127.58降到了6月的114.01，前期“京津冀一体化”的概念炒作不仅戛然而止，而且极速降温。新上榜的四个城市厦门、武汉、东莞、乌鲁木齐实际收益率都比前一个月有所提升，其中东莞由8.96%提升到12.65%，其他提升的并不是很多，只是由于整体的收益率都有所下降，将这几个没下降的城市凸显出来了。

　　后十城市中，宁波、徐州、九江、秦皇岛、鞍山下榜、杭州、赣州、马鞍山、湖州、江门上榜。新上榜城市中杭州、湖州、江门属于江浙沿海出口型经济城市，赣州、马鞍山属于资源型城市。排名后十城市中9个属于沿海出口型和资源型城市。