房地产也能玩“穿越” 到海外复制黄金十年

　　每经记者 区家彦、卢曦发自广州、上海

　　据《每日经济新闻》记者不完全统计，从2014年1月1日~6月22日，绿地、万达、碧桂园、雅居乐、新华联、复星集团以及开源控股等7家房企出海投资额度或将超过600亿元（人民币，下同），投资物业涉及住宅、酒店、文化旅游综合体等业态。今年一季度，中国房企在海外市场的总投资额达到近千亿元，已经超过去年全年的总投资额，高力国际预测今年中国房企海外投资总额可能超过300亿美元。

　　兰德咨询总裁宋延庆告诉 《每日经济新闻》记者，目前海外很多发展中国家城镇化的空间仍然很大，开发商有希望复制“黄金十年”。

　　此外，多家成功出海的房企高层也曾向《每日经济新闻》记者证实，海外的项目利润率要远远高于境内。香港粤海证券投资银行董事黄立冲向记者表示，在海外开发房地产的税收支出远低于国内，这也为企业带来良好的投资回报提供保障。房企在内地开发需要缴纳数额不菲的土地增值税，但在海外并没有该税种，开发商可以享有到海外开发土地升值带来的收益，加上不少国家规定买地的土地款可以从银行贷款，有利于开发商提高杠杆获取更高的利润。

　　此外，拓展海外市场对于提升国内房企营运能力具有积极意义。房企龙头万科在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，公司进行国际化业务尝试，目的主要在于通过合作学习国外优秀同行的专业能力和管理水平。

　　公司样本/

　　◎碧桂园

　　十年内海外市场占半壁江山

　　在这一波中国房企出海潮中，碧桂园无疑是领跑者。作为碧桂园在海外市场的试水之作，其位于马来西亚柔佛州新山市的金海湾项目于去年8月份正式开卖，仅仅两个月时间，金海湾成功卖出6000多套房子，实现约100亿元销售额，不足一年的时间便成为马来西亚最大的地产商。

　　马来西亚项目的背后，是碧桂园将其在国内的模式复制至海外的结果。金海湾项目从拿地到销售只用了约8个月的时间，碧桂园迅速完成了中建五局超过5000人的劳务签注并火速“空降”至马来西亚。为了深挖老业主资源，鼓动他们到马来西亚购房，碧桂园给每位老业主补贴2000元，用飞机一拨拨地把人拉到马来西亚体验金海湾项目，将原本分成四个阶段发售的近万套单位一次性推向市场。

　　碧桂园总裁莫斌在此前接受《每日经济新闻》记者采访时表示，公司希望在未来10年内实现海外市场和国内市场“两分天下”的目标。为了实现这个目标，碧桂园不仅将其海外版图拓展至澳大利亚，位于悉尼的碧桂园莱德花园将于近期正式发售，此前担任国内营销团队总负责人的执行董事杨永潮更调任主攻海外市场。

　　◎万科

　　意在“偷师”国际级企业

　　尽管海外扩张的势头比不上碧桂园与绿地，但房企龙头万科也在悄然布局海外市场。今年2月，万科与美国知名房地产公司 “铁狮门”合作，共同开发位于旧金山两栋相连的高层住宅楼，共包含655套单位，万科将持有合资公司70%的股权。4月16日，万科通过全资子公司出资1.355亿新元（约合6.78亿元人民币）现金，收购吉宝置业在新加坡一个公寓项目30%的权益。

　　在万科董事局主席王石看来，在经历了金融海啸的低谷之后，美国楼市渐渐回暖，海外华人及内地富有人群对美元资产需求加大，这恰恰是万科布局海外尤其是经济发达国家的机会，公司未来还会到美国纽约、波士顿甚至加拿大等地物色合适的项目。

　　与此同时，万科在海外市场并不急着跑马圈地，万科总裁郁亮坦言，万科绝不能学上世纪80年代的日本去抄底，海外市场比重占万科总量最多只有20%。万科更希望借助海外拓展的机会学习世界级优秀企业的成功经验，协助公司进一步提升管理与营运能力，成为真正的国际级优秀企业。

　　◎富力：

　　借力海外市场冲刺千亿

　　过去三年销售额一直徘徊在300亿~400亿元水平的富力地产，今年一反常态提出了700亿元的激进销售目标，其中，海外市场有望成为公司销售额大幅提升的主要动力。

　　去年12月，富力地产全资子公司以85亿元收购位于马来西亚柔佛州新山地区的四幅空置永久业权地块及两幅永久业权填海地块，总面积约为116英亩，项目命名为“富力公主湾”，将建成包括高层住宅单位、低密度住宅、零售物业、办公楼、酒店及购物商场的大型综合体。对于其首个海外项目，富力地产董事长李思廉表示：“上述地块地价成本仅为2000元/平方米，但区域售价高达16000元/平方米，利润远高于国内开发项目，加上项目地理位置优越，拥有海景，今年公司马来西亚项目的销售目标为50亿元。”

　　辉立证券分析师陈耕向《每日经济新闻》记者表示，对于寄望在2016年冲刺千亿销售规模的富力地产而言，总货值高达600亿元的马来西亚项目将成为其能否晋身一线龙头房企的关键因素之一。

　　◎金地：

　　商业地产“开路”海外市场

　　与大多数房企以住宅开拓海外市场不同，金地集团选择以商业地产为海外市场开路。4月24日，金地集团发布公告，公司与美国知名开发商林肯地产成立合资公司收购位于美国加州旧金山市CBD核心区域的两幅商用地块，两地块建筑面积合共49348平方米，拟分别建成一栋19层高和5层高的写字楼。

　　据金地集团方面介绍，地块所在城市属于美国西部主要经济圈——湾区的核心城市。旧金山作为湾区专业服务行业的传统聚集区，金融等服务行业随着经济复苏迅速增长。据市场中介机构统计，自2013年四季度以来，旧金山写字楼市场需求旺盛，空置率持续下降，预计未来4年内竣工的大部分在建写字楼已处在预出租状态，写字楼市场租金水平正维持稳步的上升态势。

　　借助商业地产平台金地商置，金地集团在商业地产动作频繁。此外，随着生命人寿与安邦保险成为公司大股东，保险资金的进驻有望大幅提升公司资金实力。

　　◎中海：

　　海外扩张稳扎稳打

　　与万科相同，中海地产在海外扩张上也坚持稳扎稳打的策略。2012年，中海地产斥资2亿英镑购买了英国伦敦的一栋写字楼，项目已经为公司带来租金收入。不过，截至目前，中海地产的海外业务只局限于在伦敦核心地段的2个商业项目。

　　中国海外集团副董事长孔庆平曾经表示，由于潜在风险比较大，除了在中国港澳地区，中海地产去其他海外市场投资会十分谨慎。“虽然2008年全球金融危机确实给了我们一些机会，让欧美的资产处于一个比较低的价位，但我们收购也是比较有节制的。目前中海只收购现成的项目，希望以此为一个点，慢慢建立一个团队，再通过这个团队了解市场、熟悉市场，进而寻找开发机会。”

　　事实上，中海地产早于上世纪90年代已经在我国香港与澳门两个特别行政区发展地产业务，可谓是国际化发展最早的房企之一，加上公司拥有强大的融资渠道，一旦寻找到合适的发展机会，中海在海外市场的后劲不可小觑。

　　◎绿地：

　　借专业机构实现全球化扩张

　　绿地独立出海从2012年开始起步，此前多为合作项目。2013年一年内，绿地形成了“4洲6国9城”的全球房地产开发布局，今年提出海外房地产销售200亿元的目标。2014年4月30日，绿地位于韩国济州岛的健康旅游城住宅项目启动首批产品交付，是绿地独资的首个海外项目，这也是近年来第一个交房的“中国制造”海外住宅。绿地在海外运作的惯例是：由总部派遣总经理、副总及每个条线主要负责人共5到8人到外地成立事业部或公司，其余员工在本地招聘。策略上，绿地主要选择海外地价合理、成本可控的项目，并针对中国赴海外投资者开发，获取高收益。

　　济州岛项目之后，绿地在澳大利亚、美国、英国、马来西亚等多地出手投资多个项目。

　　截至2013年底，绿地累计海外项目投资总额近200亿元。在此之前，绿地借壳盛高置地实现港股上市，进入国际资本市场。张玉良表示，国际化是绿地的最终目标。绿地已经具备品牌基础、自身的条件、合适的团队，还需要不断地提升以适应国际化的需要。