深圳城中村试行“房主自治” 自治遭遇身份尴尬

　　城中村作为脏、乱、差的典型，历来饱受诟病。如何规范、高效地进行城中村管理，成为城市发展亟须破解的难题。今年4月中旬，龙华新区在全市率先推出城中村小区物业管理房主自治《试行办法》，分别从辖区四个办事处选出一个城中村试点，探索成立职责约等同于商品房小区“业主委员会”的城中村自治组织，以及小区物业管理议事人大会和小区物业管理理事会，从而搭建小区内部协商、共同管理的桥梁，以求从物业管理层面破解城中村“脏、乱、差”的老大难问题，并推动城中村物业管理走上专业化、市场化道路。

　　目前，试行工作已开展近3个月，试点城中村自治组织的各项工作开展得如火如荼，解决了不少久拖未决的社区难题，但由于城中村的尴尬地位，自治组织在工作中也面临着不少窘境。

　　新规破局：

　　四个城中村试行“房主自治”

　　长久以来，由于城中村身份尴尬，大部分都是违法建筑，没法通过相关法律法规解决问题，导致矛盾重重。今年1月1日，我市发布实施了《〈深圳经济特区物业管理条例〉实施若干规定》。条例第六条规定，各区政府应当会同市主管部门创新扶持政策，在老旧住宅区和原农村城市化社区推行社会化、专业化、市场化的物业服务。原农村城市化社区可成立物业管理自治机构，成立和运作的具体办法，由区政府另行制定。

　　规定让龙华新区看到了破解困局的曙光，新区在各办事处分别选取一个试点城中村，开始探索成立城中村小区物业管理议事人大会和小区物业管理理事会，建立城中村小区自我管理、自我监督、自我发展、自觉接受政府监督的“居民自治”机制，推动城中村小区物业管理市场化运作。要解读此次创新之举，有几个关键词不得不提。

　　首先，城中村是指小区地处龙华新区、在物业产权性质未解决的前提下、住宅物业建筑面积占小区总建筑面积60%以上、且户数不少于300户或居民超过1000人的非商品房、非军产房住宅小区。以此为标准衡量，龙华新区先行推进4个试点小区分别为龙华三联和平小区、观澜丹坑小区、民治南景新村、大浪金盈新村。

　　其次，与商品房小区居民自治不同，此番龙华新区城中村物业自主管理探索的主体人群是“房主”。“房主”是在社区工作站的指导下，由城中村小区物业管理理事会筹备组(简称“筹备组”)通过两种方式认定身份的人群：一是持有《用地规划许可证》、《工程规划许可证》、《施工许可证》和《选址意见书》“三证一书”的建房人；二是经社区工作站、社区居民委员会或社区股份合作公司认定的其他类房主。

　　此外，物业管理大会的职责包括：制定、修订小区管理规约、物业管理大会议事规则和理事会议事规则；选举理事会理事；选聘、解聘物业服务企业，审议、批准物业管理服务合同；监督理事会、物业服务企业的工作；决定对物业管理区域社区公配设施维护资金的筹集和使用等。

　　而物业管理理事会的主要职责则包括执行物业管理大会的决定和决议、授权与物业管理大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；组织和监督社区公配设施维护资金的筹集和使用等。

　　成效初显：

　　政府减负物管纠纷减少

　　据悉，自2006年起，我市采取政府补贴形式推进城中村管理，平均每个城中村的物业管理费中，有一半来自政府补贴。但仅过了3年，政府补贴全面取消。“目前龙华新区共计有327个城中村小区，是商品房小区的近3倍，城中村管理压力较大。政府补贴取消导致大量城中村物业管理公司难以为继，其中仅观澜办事处就有八成物业退出，又给整个龙华新区的城中村管理工作提出了难题。”龙华新区城建局物业管理科相关负责人在接受记者采访时表示，实施房主自治后，根据“谁受益，谁出钱”的市场化原则，政府不再大包大揽社区物业管理事务，转向发挥行政监管、引导和合理扶持的功能，回归了应有的角色定位。

　　此外，房主自治组织搭建了小区内部协商、共同管理的桥梁，居民与物业管理公司的沟通也变得顺畅，涉及到城中村的排水、排污、照明、道路等公共配套设施的管理和维护收费时，居民也减少了很多抵触情绪。以民治试点南景新村为例，不少居民对物业管理处存在不信任感，以前出现矛盾，居民经常向民治办事处投诉，居民与物业管理处关系紧张。此后，在民治办事处指导下，南景新村成立了名为“户主委员会”的自治机构，现在居民有事先找“户主委员会”协调，矛盾都在基层化解，办事处如今接到的投诉几乎为零。

　　同时，小区物业管理居民自治组织真正实现了居民当家做主，通过市场竞争引进专业物业服务企业，使得社区物业管理事务逐步走向专业化、市场化道路。四个试点城中村如今环境优美、管理高效，一批久拖未决的社区难题迅速解决。

　　难题待解：

　　自治组织身份尴尬

　　在制度推进的同时，自治组织的尴尬身份，也成为了阻碍房主自治工作发展的绊脚石。南景新村就是俗称的“小产权房”，目前该小区“户主委员会”的职责约等同于商品房的“居民委员会”，但因为房产没有正规房产证，故没法在政策方面享受同等的权益。户委会负责人黄锦在说，他们一年多来一直在向上面申请身份认证，但一直没有获得官方承认。今年4月龙华新区城市建设局推进城中村自治试点，总算口头答应了他们可以先揭个牌，但公章问题仍然是暂时不能解决。“没有公章，户委会都没法和物业公司签订合同，想就民生问题出个公告，逢节假日搞个居民联谊活动，都得有成员们的一致手写签名才行，工作开展难度太大。”黄锦在说。

　　龙华新区城建局相关负责人表示，由于城中村基本都是违法建筑，户主也不具备正规的房产证，因此不符合成立业主大会或业委会的法定条件，也难以对其颁发公章。但为了社会和谐稳定及城市建设发展，面对辖区内大量存在城中村和小产权房的现实，新区只能摸着石头过河进行探索，成效显著后再进行推广。目前，新区正在就公章问题，积极与公安等职能部门进行沟通，更期望试点基于政府监管、社区自治、内部协商的原则，逐步建立此类型小区物业管理事务的长效管理机制。

　　此外，在龙华新区城建局的未来设想路径中，考虑到物业管理理事会不具备法人身份，不能刻制印章、对外行文，理事会将在新区社会建设局指导下，通过社区工作站申请成立小区物业管理促进会的社会组织(具体办法仍在制定中)。希望依托促进会执行物业管理大会的决议及开展对外行文工作，以求解决理事会的身份和印章的问题。(记者 杨明铭)