十年老盘涌现被指获利丰厚 多为拆迁、转让等原因

　　十年老盘格拉斯小镇目前有30多套400-780平方米独栋别墅在售，均价相当于52000元/平方米。

　　目前在房企加速开发和政府不允许开发商囤地的背景下，一个楼盘从拿地到卖房，5年就已很少见。但在现今的北京市场上，仍有一些拿地十年的楼盘存在，如紫金新干线、格拉斯小镇、中海枫丹公馆、通州月亮河公寓等。其中有的项目十年间持续开盘，有的则仅开盘一两次。随着房价翻倍上涨，也让这些楼盘增值获利不少。

　　拆迁、转让拖住开发节奏

　　对于每宗出让的土地，北京市建设、规划部门都有开竣工时间要求。而这些10年老盘为何能卖如此之久？记者调查发现，由于这些项目拿地较早，当时还未实行招拍挂，加上都存在拆迁、规划或几经转手等问题，而拖住了项目的开发节奏。

　　如中海枫丹公馆，该项目从2003年拿地后，2007年引入光大地产合作开发，由于订约方之间就执行合作协议存在争议，项目开发进度缓慢。2011年，被中海地产收购的光大地产改名中海宏洋，追加投资以7.1亿元收购该项目剩余的55.5%股权，最终定名中海枫丹公馆，并于今年5月拿证销售。

　　此外，包括格拉斯小镇、悦湖天鹅堡、长实誉天下等多个别墅项目也在10年间未清盘。其中长江实业誉天下项目则是老盘中的老盘。据媒体报道，早在1997年长江实业和周大福集团已经取得了占地127万平方米的整个丽来花园开发权。后来两家地产大鳄分道扬镳，瓜分了这个地块，长江实业拿下了一半多土地开发权，即为誉天下项目。但是到10年之后，2008年下半年，誉天下一期才开始入市。此后，誉皇殿、瑞景花苑组团逐步推出。近期，誉天下全新一期皇廷系列即将推售。

　　这种圈地坐等升值后开发的操盘手法被业内认为是港资企业情有独钟的手法。

　　另有一家10年老盘项目的负责人向记者表示，项目卖了10年，业主早已入住，项目也已成熟。今年推新品，而新品所在地是因为拆迁难，经过各方努力，近两年才拆干净，项目得以继续推进。

　　地价优势明显

　　10年楼市，地王频出，北京地价、房价连年上涨，地段较好的项目都被打造成越来越高端的项目。由于拿地时间早，这些10年老盘大多占据成熟地段，且地价较低，在与周边或同品质楼盘竞争中，处于有利位置。

　　记者发现，不少10年老盘是高端项目，包括中海枫丹公馆、泛海国际居住区、格拉斯小镇等。这些高端项目的二手房价格在过去10年已有较大提升。

　　以位于东二环的中海枫丹公馆为例，拟售价格为9万元/平米左右，截至昨日，已签约25套，签约销售均价66000元/平米。据悉，其可开发建筑面积约9.19万平方米，以7.1亿元收购55.5%的权益算，折合楼面价1.39万元/平方米。而去年9月融创夺得的东三环农展馆地王项目，其楼面地价已达到7.3万元/平方米。业内预计入市价格可能达到15万元/平方米以上。

　　对此，上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，这些老盘整个开发和销售周期长，有制度的原因，也有市场和开发商的原因。很多房企如果资金压力不大的话，延缓项目入市节奏，反而能够获取土地和房产增值带来的利好。再加上项目本身地段比较好，且成本相对低，在价格上是有优势的，入市后对周边项目自然是一个极大的挑战。但是，对购房者来说，原本70年产权的房产避免不了要缩水。

　　■ 老盘扫描

　　最后4栋拟8月开盘

　　紫金新干线

　　位置：回龙观东侧霍营

　　拿地时间：2003-2004年间 首次开盘时间：2008年

　　首次开盘价格：8800元/平方米

　　即将销售产品：80-90平米两居，136平米三居

　　拟售均价：3万元/平方米

　　紫金新干线位于回龙观区域，根据资料显示，该项目多个地块土地出让合同签订时间在2003-2004年之间，属于8·31大限之前协议出让的土地，距今已整整10年。目前，该项目即将推出最后4栋产品，为80-90平方米两居和136平方米三居，初步定在8月开盘。

　　据了解，紫金新干线曾出现在截至2009年9月30日国土部土地闲置名单中，不过其闲置原因归结为“政府原因”。据国土部土地闲置名单资料显示，紫金新干线被点名闲置的4个地块土地面积共计27.22万平方米，土地出让金合计近7673万元。

　　据悉，该项目分两期开发，一期早在2008年开盘，均价8800元/平方米，二期也在2012年部分入住，当时销售均价为2万元/平方米。随着区域的不断成熟，区域价格节节上升。2011年底，地铁8号线二期开通，回龙观新盘价格突破3万元/平方米大关。

　　据销售人员介绍，近期开盘的4栋楼属于二期尾盘，为10层板楼，预计明年年底入住，均价参考周边项目，或达到3万元/平方米。卖完最后4栋，这个10年老项目也将收官。

　　对比周边在售项目京投银泰公园悦府，开发商2013年1月以47亿元夺得该项目，总建筑面积51.64万平米，剔除公租房面积，该宗地的楼面价为约1.1万元/平米。目前京投银泰公园悦府售价为3万元/平方米。

　　由于紫金新干线拿地时间已是10年前，其土地成本也比周边项目便宜不少，但销售均价上向周边项目看齐，其获利可想而知。

　　别墅现房2200万元起

　　格拉斯小镇

　　位置：通州区宋庄镇东海花园

　　拿地时间：早于2005年

　　首次开盘：2006年10月

　　最近开盘：2014年5月

　　开盘产品：独栋 开盘价格：52000元/平米

　　北京市场现存多个10年未清盘的别墅项目，而位于通州宋庄镇的格拉斯小镇则是代表之一。

　　据悉，格拉斯小镇一期是在2006年10月开盘的，获得销售许可证的日期为2006年10月15日，出售东海花园21号住宅楼等84项，但在市住建委的网站上,记者并没有查到这部分项目的成交状况。直到2009年5月17日、20日，格拉斯小镇再次获得预售许可，待售位置分别为东海花园A地块和东海花园一期。

　　记者在北京市规划委员会通州分局网站上查询到，北京海港房地产开发有限公司（鲁能地产子公司）早在2002年就拿到了该项目地块的规划书，2003年拿到了东海花园住宅及配套的规划书，2004年10月拿到了庭院式住宅及配套的规划书，2004年12月拿到了B地块及配套的规划书。也就是说鲁能地产早在2005年前就取得该项目。

　　据报道称，早在2010年8月，格拉斯小镇的“东海花园二期B地块”就出现在了国土资源部公布的1457宗闲置土地“黑名单”中，其闲置的理由也为“政府原因”。该文件显示二期地块供地面积约32万平方米，合同价款3188万元，合同签订时间为2005年8月23日，约定开工时间和约定竣工时间分别是2006年2月19日和2007年7月1日。

　　不过，格拉斯小镇并未如期开竣工，其过慢的开发销售节奏也颇受诟病。

　　北京一位业内人士告诉记者，格拉斯小镇在其印象中是很老的楼盘，鲁能地产也并未对其大力推广，处于缓慢销售状态。

　　据销售人员介绍，目前格拉斯小镇现房销售，共30多套400-780平米独栋别墅在售，总价2200万元起，均价相当于52000元/平方米。相比拿地支出的地价和首次开盘的房价，该项目也在缓慢开发中坐享土地升值和房价上涨的利润。

　　本版采写/新京报记者 袁晓澜