房企中考成绩两极大分化 强者恒强弱者承压

　　业内人士表示，应对房地产行业调整，开发商的首要任务是保持正向现金流，维持企业正常运行，应减少土地购置和新开工项目。当前部分标杆房企各项财务指标出现下滑，中小型房企业绩下滑更加明显。下半年如果市场行情延续，房企若不加快"以价换量"，则可能难以完成年度目标
　　马年过半，上市房企陆续公布了上半年业绩报告。从各大房企公布的数据来看，可谓几家欢喜几家愁，行业分化愈发明显。其中品牌企业表现尚佳，销售业绩突破并实现或接近完成全年一半任务，而大部分中小房企则全面承压，资金链问题逐渐呈现。在强者恒强格局下，百亿房企和中小房企正在经历一场大浪淘沙的分化。
　　半年报两极分化
　　数据显示，截至目前共有53家房企发布2014年中报业绩预告，其中31家发布预减、略减、首亏、续亏等类型预告，这意味着近六成房企上半年业绩难言乐观。具体来看，25家房企净利润为负，占比接近50%。企业最高亏损额达1.37亿元，且亏损过亿元的房企达3家；净利润最高变动幅度为下滑1734.59%，且下滑幅度超过1000%的房企有2家，而下滑超过100%的则有7家。
　　中国指数研究院统计，今年上半年全国房企分化加剧。今年前六个月销售突破500亿元的企业有7家，平均销售额692亿元，较上年4家企业增长19.5%。销售200-500亿元房企达到8家，平均销售额为251亿元，比上年小幅上涨。销售100-200亿元房企有13家，平均销售额121亿元，此规模房企受此轮市场调整影响较大，同比业绩均值下降20%。此外，共有25家房企实现50-100亿元销售业绩，平均销售额较去年同阵营小幅下降2%至73亿元，上年同期50亿元房企已退出8家。目标完成率方面，虽然绝大多数房企上半年完成率均超过30%，不过完成全年50%以上销售目标的房企仅3家。
　　资本市场方面，据银河证券统计，上半年房地产指数累计上涨1.8%，跑赢大盘约9个百分点。但克而瑞研究中心发布的今年上半年中国房地产企业销售前50强中，上榜的17家A股上市房企里仅有4家跑赢房地产指数，分别是金地、华夏幸福、金融街及万科，其涨幅大幅拉升才致地产板块总体上扬。
　　综合多项数据，龙头房企与中小房企之间已呈现出分化特征，市场集中度进一步提高。中原地产首席分析师张大伟指出，市场调整是企业分化的最主要原因，上半年全国商品房量价同步下行，城市间市场分化更趋显著，一些城市作为企业最主要的销售来源，出现购买力萎缩，导致许多房企销售下滑。数据显示，上半年全国典型的54城市合计住宅签约套数为113.9万套。这一数值比去年上半年同期下调幅度达到了23.7%，其中一线城市跌幅达到了31%，二线城市跌幅达到了34%。
　　强者恒强
　　根据《2014上半年房企销售排行榜》，万科、恒大分别夺得销售金额、销售面积排行榜冠军。万科以超1000亿元的销售金额稳坐龙头，与去年同期相比涨幅高达20.6%，实现全年任务一半以上。据万科公告显示，上半年销售金额1009.1亿元，累计实现销售面积821.2万平方米，比去年同期增长14.6%。另外，销售金额突破500亿的房企还有绿地、恒大、保利、碧桂园、中海、万达等。
　　恒大以销售面积获行业第一，并完成全年目标的63%。据披露，上半年恒大实现销售金额为693.2亿元，较去年同期增长55.4%，占全年销售目标1100亿元的63%。业内人士表示，在目前市场降温的情况下，恒大地产的销售业绩相对乐观。上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，恒大地产在量价之间注重寻找平衡点。同时借品牌优势抵御了市场降温风险，用庞大的营销支出提高了认购转化率。
　　另外，在中小企业中，旭辉地产也是快速跃升的明星房企业之一。今年上半年旭辉集团累计销售金额约人民币102亿元，较去年同比增长约42%。并完成全年220亿元合同销售目标约46%。自上市以来，旭辉扩张意愿迫切。仅去年一年，旭辉累计购入21个新项目，购地代价约107.71亿元。但外界对其资金链的质疑也从未停止，标准普尔评级服务公司在财务杠杆过于激进的房企名单中同样提到了旭辉。
　　此外，部分区域型房企在今年上半年也有不错表现，渝派房企的代表龙湖、金科跻身了上半年销售额前20强。越秀地产销售额同比上升23%，并完成全年销售目标的48%。闽系房企阳光城、泰禾集团等也保持了30%以上的增长态势。
　　弱者承压
　　业内人士分析，在市场行情下行的趋势下，聚焦三四线城镇化项目、降价促销力度大和“短平快”的快周转房企可以实现业绩快增。然而部分房企销售拔得头筹，仍难掩整个房地产行业降温趋势。龙头房企“招保万金”中，除万科外，其他三家的销售额和销售面积均出现双降。恒盛、远洋、瑞安等房企业绩不佳，销售业绩降幅超过20%。
　　佳兆业上半年的销售额约111.647亿元，同比增长1.3%，但销售面积同比减少20.9%。以其300亿元的目标来看，目前完成不到4成。而花样年控股、首创置业、合生创展等房企前6个月销售也不尽如人意。花样年上半年累计销售额为18亿元，同比下降51%，目标完成率仅为12%，首创置业销售额约为67.7亿元，完成全年目标24.2%;合生创展今年前5月的销售额仅为15.67亿元，同比跌幅高达64%。
　　从同比数据来看，大部分房企的销售业绩增速有所放缓。业内人士表示，应对房地产行业调整，开发商的首要任务是保持正向现金流，维持企业的正常运行，应减少土地购置和新开工项目。张大伟也称，当前部分标杆房企各项财务指标出现下滑，中小型房企业绩下滑更加明显。下半年如果市场行情延续，房企若不加快“以价换量”，则可能难以完成年度目标。