送面积套上“紧箍咒” “增肥房”秘密剩多少

　　7月1日起，由住房城乡建设部于2013年12月批准的《建筑工程建筑面积计算规范》正式实施。佛山国土资源和城乡规划局也在第一时间要求各相关单位严格执行新国家标准。同时，该局有关负责人也表示，该局正在组织修订《佛山市城市规划管理技术规定》，对新国家标准中没涉及的条款，仍按现行技术规定执行。

　　对比建筑面积计算旧规，7月1日起执行的新规，在飘窗、阳台、入户花园、地下室等方面，对建筑面积的计算方式有了更严格的要求。大飘窗全赠送、入户花园送一半的时代或将终结了。

　　新规解读：大面积赠送或终结

　　已审批项目不受影响

　　7月18日，佛山市国土资源和城乡规划局在其官方网站上发文，要求各相关单位从7月1日起执行《国家标准建筑工程建筑面积计算规范(GB/T50353-2013)》(以下简称新规)。也就是7月1日后报建项目要按照新规定执行。

　　同时，该局有关负责人表示，目前该局正在组织修订《佛山市城市规划管理技术规定》，对新国家标准中没涉及的条款，仍按现行技术规定(2011年版)执行。而之前已经审批以及在售的项目，则按照老办法执行。

　　据悉，本次执行的新规，与旧规相比，修订的内容较多，其中，最受关注的是阳台和飘窗的新规。按照新规，以前可以赠送一半面积的空中花园、入户花园等都需要全部计算面积，而以前可以全赠送的飘窗，如今则必须计算一半的面积。

　　“增肥”产品短期内受影响不大

　　面积营销是房地产商最惯用的营销手段。眼下，给面积“增肥”已经成为市场的主流，并受到购房者的认可。记者了解到，现在很多洋房、公寓实用率做到100%，而别墅赠送面积与销售面积比例甚至可以达到1：1。

　　但是，随着新规的到来，开发商在“偷面积”上的文章将越来越不好做。不过，由于已审批以及在售项目仍按照旧规执行，因此，新规短期内对市场的影响有限。而未来开发商产品的开发难度会增加。

　　二类主流赠送面积将“限”赠

　　●阳台：结构内阳台以后没得送

　　新规：在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。

　　旧规：根据佛山2011年颁布《佛山市城市规划管理技术规定》，凡房屋结构范围内标注阳台、空中花园、入户花园等建筑空间，均按阳台计算建筑面积，即按投影面积计算1/2面积。

　　点评：在目前市面上主流产品中，很多入户花园、空中花园其实都是由结构内阳台演变而来的。按照以前的计算方法，能够赠送一半面积；但按照新规，所谓的内阳台要全部计算面积。

　　案例分享：

　　如图①：该户型是今年卖得很火的四房户型，建筑面积约142平方米。根据以前的计算方法(图中绿色空间赠送一半，黄色飘窗空间全赠送)，则赠送面积总体将达到18平方米，其中入户花园的赠送面积约5平方米。但是若同样的户型，7月1日之后再报建，则约10平方米的入户花园需全部计入面积(黄色飘窗空间仅能送一半)。

　　●飘窗：大飘窗面积或需算一半

　　新规：窗台与室内楼地面高差在0.45米以下且结构净高在2.1米及以上的凸(飘)窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。

　　旧规：建筑飘窗突出外墙结构边线不大于0.6米、高度(含上下结构厚度)小于2.2米且窗台面抬高0.3米以上的，不计算建筑面积。

　　点评：之前佛山几乎所有项目都能做到飘窗全送，因此，大飘窗成为市场上的主流设计。

　　案例分享：

　　如图②：这是时下流行的80平方米变三房的户型。除了空中花园被改成一间次卧外，值得关注的还有所有卧室的全飘窗设计。尤其是两间小卧室，共计赠送飘窗3平方米，直接把床设计成与飘窗连接，房间可利用的空间大增。新规之后，此类户型的飘窗需计算一半面积，购房者需多交1.5平方米的“买房钱”(红色部分为飘窗的全赠送空间)。

　　提醒：佛山一直对阳台的总面积有限制，套内阳台面积不超过套内建筑面积的18%时，套内阳台面积才能折半计算。超出部100%计算面积。

　　“增肥房”：这些面积可以送

　　尽管政府三番五次出台规定规范楼盘的赠送面积，但开发商还是能够充分发挥想象力和创造力，“合理偷面积”，增加房子的实用空间。从实用面积来看，个别户型的实用率接近100%甚至是超过100%。开发商是怎样令面积“增肥”的呢？常见的方法有以下几种：做大阳台、别墅赠送地下面积、买一层送一层、赠送架空层挑高阳台、赠送飘窗、花池、室内花园等边角位等。而根据新版《建筑工程建筑面积计算规范》，有些面积也是可以送的！

　　●阳台“增肥”： 多做外飘窗 买一半送一半

　　记者在中山东区某楼盘看到，一套50平方米以下的迷你户型，卧室与客厅打通，整体面积约为15平方米，但入户花园的面积就高达17平方米，加上阳台以及飘窗等面积，整间房屋半赠送+赠送的面积已经接近全屋面积的1/2。在佛山、东莞，入户花园、阳台也同样大有学问。

　　根据新规，主体结构外的阳台都只算一半的面积，所以，聪明的开发商会这样做：尽可能多的做外飘阳台。

　　小贴士：

　　值得注意的是，鉴于佛山对阳台总面积的“18%”这一限制，另外，每套住宅只能设置一处进深尺寸大于2.1米的阳台(含空中花园、入户花园等)且每处水平投影面积不大于12平方米。超出以上规定的，超出部分的水平投影面积应全部计入套内建筑面积。所以，市民看房时最好认真计算一下各个阳台的总面积以及大阳台的面积。如果超标的话，多的面积你是要掏银子的哦。

　　●层高“增肥”：公寓4.5米以内可买一层送一层

　　目前，市面上常见的loft公寓有5.5及6米层高。根据佛山现行的技术规定，办公、酒店客房建筑标准层层高原则上不应大于4.5米；当其建筑标准层层高>4.5米≤6.0米时，其建筑面积计算值按该层水平投影面积的1.5倍计算。也就是说，如果是4.5米层高，那么确实可以做到“买一层送一层”。第一层可以做成3米，然后再加装一个夹层，但只有1.5米层高。

　　在住宅方面，佛山技术规定，层高超过3.6米的中空客厅(起居室)的水平投影面积不应超过30平方米，且开洞率不应大于30%，否则其建筑面积计算值按该层水平投影面积的1倍计算。

　　小贴士：

　　如果是商业公寓拥有5.5米以及6米的层高，那么，你得花1.5倍的钱买了1层半的房子。在住宅方面，5米或者6米的挑高客厅的户型设计，消费者需多掏一倍的钱去买客厅面积。

　　有陷阱：这些面积很烫手

　　口头承诺型：说好的送花园没啦

　　五年前，李先生在东莞某楼盘购买一套四居室。李先生称，购房时开发商口头承诺他购买一楼，将免费赠送门前的花园。但这一承诺没有写进合同文本。去年，小区物管重新设计小区道路，新建的道路正好穿过他家花园，于是李先生向物业索取补偿金。但物管处拒绝称，花园是公共面积，现在必须让位于物管处的新规划，并强拆了花园。

　　点评：口头承诺无法律效力

　　口头承诺大多没有法律效力。即使是赠送面积，也一定要在合同附加条款里注明，以后出现纠纷才能做到“有据可依”。

　　另外，值得注意的是，这类没有写入房产证的赠送面积，在遇到拆迁、出售、继承、评估、抵押时，也都存在着法律障碍。

　　质量纠纷型：赠送面积开发商拒修

　　陈某、吴某、罗某三人各自在陈村某花园购买了位于一楼的房产，开发商赠送了户外花园。交楼后，业主却发现赠送的庭院内，地面等地方均开始出现沉降，最大处甚至达到了50厘米。陈某、吴某、罗某三人把开发商告上了法庭。在答辩中，开发商称赠送庭院不影响商品房的交付和使用，并辩解称开发商对赠送的庭院不负有维修义务。

　　点评：赠送面积不归私人

　　律师认为，没有写入房产证的赠送面积又赠送给私人使用其实违法的，这些面积应该属于小区所有业主共有，开发商无权将这些面积赠送给私人使用。如果这些业主共有的地方出现了质量问题，开发商也应该根据保修合同履行保修义务。

　　安全隐患型：结构连板安全隐患大

　　结构连板，指的是两个钢结构连在一起，再在上面搭建房间或者是阳台，这也是目前比较常见的偷面积的方式。一些楼盘开发的大户型产品会额外赠送多一间房间，而这间房就是楼宇结构连板。有销售人员告诉购房者，业主可以将其改建成杂物房或者阳台。记者在某楼盘采访时看到，全赠送的结构连板有8~12平方米不等，对于买家来说，诱惑力难挡。

　　点评：使用连板 后果自负

　　结构连板，如果钢结构在连接方向不受力的话，那么在上面搭建房间是非常危险的。另外，结构连板一般不会纳入房屋的使用范围，因此荷载有限。据专业人士介绍，结构连板一般不会登记在房产证上，因此如果在使用或者改建结构连板时发生问题，使用者需要自负相关责任。（记者陈钰凤、曾艳珠、陈明、刘竞宇）