番禺楼盘物管费看齐天河豪宅

　　近日，继祈福新邨上调物管费后，番禺另一大型小区广州碧桂园也酝酿上涨15年未变的物管费。新快报记者统计发现，目前番禺区主要楼盘的整体物业费收取水平较高，不仅超过了政府指导价2.8元/平方米/月，高过同样刚需盘集中的金沙洲、花都，而且也高过市区部分高档楼盘。

　　■新快报记者 欧阳鑫燕 实习生 梁碧莹

　　番禺主要楼盘物管费多在指导价以上

　　“为什么市区豪宅的物管费还便宜过郊区？”市民范小姐很疑惑，她的同事吴小姐家住天河北高档社区，电梯洋房每月物管费为2.6元/平方米/月，而家住番禺祈福新邨的她，其小区的楼梯楼物管费自7月1日起涨为3.4元/平方米/月。

　　记者对比番禺区、金沙洲与花都区主要楼盘的物业管理费发现，番禺区和金沙洲两片区的房价差距不大，售价在1.5万-2.5万元/平方米。但是，两个片区楼盘的物业管理费却不在一条线上。番禺区的楼盘物业管理费以2.8元/平方米/月及以上者居多，金沙洲大多在2.5-2.8元/平方米/月。花都楼盘整体价格较低，多在1.1万-1.6万元/平方米，物业管理费也最低，在2-2.5元/平方米/月。

　　从个盘来看 ，番禺区的万科欧泊楼盘总占地面积13.4万平方米，总建筑面积47.4万平方米，容积率约3.9。金沙洲的保利西海岸楼盘整体占地面积26万平方米，总建筑面积90万平方米，由4个地块组成。两个楼盘都属于“大盘”，无楼巴、区内穿梭巴等设施，两者的价格都为1.7万-2.5万元/平方米。然而，物业管理收费却大相径庭。总建筑面积几乎只有保利西海岸一半的万科欧泊，物业管理费为3.3-4.3元/月/平方米，而保利西海岸的物业管理费为2.5-2.8元/月/平方米。

　　“番禺的楼盘基本上是大手笔的大盘，公用的设施设备很多很大，这种投入跟金沙洲有所不同。”广州市物业管理行业协会副会长谢凯认为，番禺楼盘绿化面积大园林水系多，享受的公共资源较多，维护管理成本肯定会高。

　　15年不涨物管费楼盘也酝酿涨价

　　在番禺的大盘中，碧桂园旗下的两个楼盘华南碧桂园和广州碧桂园是近乎神一样的存在，洋房物管费十多年来一直是2元/平方米/月，不过，这个神话也将要被打破。

　　7月20日，坚持了15年不涨物管费的广州碧桂园发布公告称，拟从明年1月开始调整小区物管费，一种方案是上调0.3元/平方米/月，另一种是每平米上调0 .5元/月。

　　人工成本持续上涨和穿梭巴支出是该小区强调的两个重要涨价理由。据物管公告称， 15年来人工工资标准翻了将近五倍；2010年至2013穿梭巴平均支付租车费240多万元/年。2013年度广州碧桂园项目亏损150多万元。　　

　　“现在公司经营成本压力非常大，2000年时一个清洁阿姨的月工资只要七八百元，现在2000多元还请不到人。目前人工成本占了物管开支的67%-72%，而十年前的比例还不到50%。”广东碧桂园物业服务有限公司执行总经理陈宇辉对记者表示，但是在各项成本都上升的同时，如华南碧桂园、广州碧桂园物管费一直都是2元/平方米/月，顺德碧桂园老一些组团的物管费更是22年来都是1元/平方米/月。“所以，除了自己管理控制好成本，还要靠集团补贴，不然（这个价格）哪里维系得了。”

　　据陈宇辉介绍，如华南碧桂园住户有9000多户，物管人员587人，现在区内穿梭巴一共4条线10台车，每年开销430万元左右。每年需要发展商补贴300多万元，占总支出的8%-10%。“但发展商不可能一直补贴下去，长久来看，还是要走市场化的道路。”

　　主要在售楼盘物业管理费对比

　　片区 楼盘名 楼盘均价（元/m2） 物业管理费

　　（元//m2/月）

　　番禺区 万科欧泊 17000~25000 3.3~4.3

　　星晨时代豪庭 20000 3.6

　　雅居乐剑桥郡 20000 3

　　越秀﹒可逸江畔 15000 3.1

　　广州时代倾城 13000 2.8

　　君华御府 15000~16000 2.8

　　金沙洲 越秀﹒星汇金沙 16000~17000 2.8

　　广物山海名门 15000~17000 2.4

　　深业江悦湾 14000~18000 2.8

　　御金沙 25000 （起价） 2.48

　　保利西海岸 17000~25000 2.5~2.8

　　中海金沙湾 15000~17000 2.35

　　花都区 南航碧花园 12000 2

　　保利花园 13000 2.5

　　碧桂园假日半岛 13000 2

　　锦东花园 17000 1.8

　　保利高尔夫郡 11000 2.5

　　自由人花园 13000~14000 2.15

　　深航御花园 16000~17000 2.3

　　紫薇丽都 12000~15000 2

　　天河区 中海花城湾 5.5万 3.3

　　峻林 4.5万 4.2

　　富力天禧花园 25800-29000 2.8

　　嘉裕公馆 45000 3.5

　　珠光公园御景 毛坯50000 3.5

　　华景里 38000 2.4

　　江源半岛花园 50000 3

　　业界分析

　　账目不透明单方提高费用

　　激化业主与物管公司矛盾

　　据了解，近年来番禺多个楼盘上调了物业管理费，少则两三成，最多的甚至翻倍。对于物管公司的涨价行为，不少楼盘业主持质疑的态度。“我也知道现在样样东西都涨价，但我不清楚物管费为什么要涨这么多？”

　　省政协委员温良在就曾表示，当前导致物业管理和业主关系不和谐的主要原因有：有些物业管理公司的物业电梯费、电费等费用的缴纳、摊分、开支使用不够公平公正，物业维护基金、电梯维修费使用不够透明化，没有公布小区或楼盘账目的明细，却一味地单方调高物业管理费、各种公摊费或是缩水服务，由此而导致物业管理公司与业主的矛盾激化。此外，个别物业道路不按规划部门规划，未通过业主大家意见，超过规划部门权限随意改变社区公共场所公路、园林绿化面积的功能，以赢利手段把公共道路拿来出租给业主以外的单位等等，损害了业主的利益。

　　“其实在我看来，要解决这个问题并不难。”陈宇辉表示，首先物管公司要把服务做好，让业主看到感受到，业主自会做出理性评价；第二做好宣传沟通，小区怎么运作，成本怎么构成的，都要和业主充分沟通，其实大部分业主是很理性的，要花很大心力让业主真正了解。第三，严格按照法律程序走，规则一定要公平合理，并且物管费定价也要合理。

　　谢凯则认为，业主关注物管费用的调整是理所当然的事，但重点还可关注物管公司涨价后会提供什么服务，业主由此又得到了什么回报，而不仅仅局限在价格本身。